+48 733 930 936W celu precyzyjnego określenia wartości nieruchomości należy wziąć pod uwagę wiele różnych czynników. Zalicza się do nich m.in. lokalizację, powierzchnię oraz rozkład pomieszczeń. Jednak w opinii wielu ekspertów z branży parametrem mającym największy wpływ na cenę jest stan techniczny mieszkania. Jest on ważny szczególnie w kontekście porównywania wartości metra kwadratowego podobnych nieruchomości na lokalnym rynku. Jesteś ciekaw(a), dlaczego ma tak duży wpływ na atrakcyjność nieruchomości? Jak przeprowadzić wycenę mieszkania uwzględniając w niej standard wykończenia? W artykule znajdziesz odpowiedzi na te pytania – zapraszamy do lektury!
Czym jest wartość rynkowa nieruchomości?
Zanim zaczniemy opisywać kwestie związane z tym, jak stan techniczny mieszkania może podnieść lub obniżyć jego cenę, przyjrzymy się definicji wartości rynkowej nieruchomości. Jej znajomość ma bowiem duże znaczenie w kontekście zrozumienia, czego możemy się spodziewać, planując sprzedaż nieruchomości.
Rynkowa wartość mieszkania jest kwotą, za jaką teoretycznie można je zbyć na lokalnym rynku nieruchomości. Jednak w praktyce nabywca może zapłacić za nie więcej bądź mniej, zależnie od sytuacji – w tym przypadku mamy do czynienia z tzw. ceną transakcyjną. Jest to kwota zapisana w akcie notarialnym podpisywanym na etapie finalizacji transakcji. Różnica pomiędzy tymi wartościami może być znaczna, wahając się w zakresie od kilku do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.
Jakie parametry brane są pod uwagę do określenia wartości nieruchomości?
Planując sprzedaż nieruchomości, zawsze warto precyzyjnie ustalić jej wartość rynkową. W tym celu można skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego, który dokonuje wyceny poprzez analizę parametrów lokalu mieszkalnego oraz sytuacji na lokalnym rynku nieruchomości.
Istotny wpływ na cenę metra kwadratowego ma m.in.:
- stan techniczny oraz wiek budynku, w którym znajduje się mieszkanie,
- lokalizacja – np. lokale mieszkalne znajdujące się w centrum miasta zwykle są znacznie droższe od tych położonych na jego obrzeżach,
- wielkość lokalu mieszkalnego, rozkład pomieszczeń, standard wykończenia i inne aspekty techniczne,
- obciążenia nieruchomości – np. w postaci kredytu hipotecznego,
- stan prawny mieszkania – wartość lokalu może być niższa od rynkowej np. z powodu ustanowienia dla niego służebności gruntowej czy obecności niechcianego lokatora.
Należy podkreślić, że do ustalenia wartości rynkowej mieszkania nie musisz korzystać z pomocy specjalisty w obrocie nieruchomościami, co wiąże się z dodatkowym kosztem. Możesz zdecydować się na darmową wycenę mieszkania online. Dodatkowo na naszym blogu znajdziesz wskazówki, jak sprawdzić wartość lokalu mieszkalnego – zapoznaj się z poradami specjalistów!
Dlaczego cena transakcyjna może znacząco różnić się od wartości rynkowej mieszkania?
Wynika to z indywidualnych i zwykle trudnych do oszacowania przez specjalistę czynników. Cena sprzedaży (transakcyjna) zazwyczaj jest wyższa od wartości rynkowej domu czy mieszkania z powodu subiektywnego jej oszacowania przez właściciela. Może to być np. nieruchomość, w której sprzedawca spędził całe dzieciństwo i ma z nią miłe wspomnienia, przez co chciałby otrzymać za nią większe pieniądze.
Należy jednak podkreślić, że takie powody nie muszą przemawiać do potencjalnych nabywców. Przesadne zawyżenie ceny mieszkania w ofertach opublikowanych na portalach ogłoszeniowych może przełożyć się na znacznie zmniejszenie zainteresowania.
Stan techniczny mieszkania a wartość nieruchomości – najważniejsze informacje
Aby oszacować wpływ stanu technicznego na wartość nieruchomości, należy przede wszystkim wiedzieć, na jakiej podstawie się go określa. Podkreślenia wymaga tutaj fakt, że pod uwagę bierze się nie tylko samo mieszkanie. Równie istotny jest bowiem stan techniczny budynku, w którym jest ono zlokalizowane.
W pierwszej kolejności ocenie podlega stan:
- konstrukcyjny całego obiektu budowlanego,
- wszystkich instalacji w lokalu (elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej itp.),
- wykończenia mieszkania (czy np. podłogi, ściany itp. wymagają odświeżenia lub kompleksowego remontu).
Jeśli przeznaczone do sprzedaży mieszkanie jest wyposażone w różne specjalistyczne urządzenia, ich obecność może podnieść wartość nieruchomości. Zalicza się do nich np. piece CO, klimatyzatory, elementy wentylacji itp. Warto więc wziąć je pod uwagę w trakcie oceny stanu technicznego lokalu.
Jaki wpływ ma stan techniczny mieszkania na jego wartość rynkową?
Zależność tę można bardzo łatwo wyjaśnić na przykładzie zakupu samochodu z rynku wtórnego. Pojazdy w doskonałym stanie technicznym często osiągają ceny znacznie przewyższające ich wartość rynkową. Nabywca jest bowiem w stanie zapłacić więcej za takie auto, gdyż nie wymaga ono dodatkowych nakładów finansowych – jest gotowe do eksploatacji. Sytuacja wygląda analogicznie, gdy chodzi o nabycie nieruchomości z rynku wtórnego.
Dobry stan techniczny korzystnie wpływa na wartość mieszkania, gdyż można od razu w nim zamieszkać bez konieczności wykonywania kosztownych napraw oraz remontów. Zarówno ceny nieruchomości w dużych miastach, jak i ceny nieruchomości w małych miastach podbija również:
- wysokiej jakości i dobrze utrzymane wyposażenie pozostawione przez właściciela (np. meble, sprzęt AGD, armatura łazienkowa itp.),
- bardzo dobry stan techniczny instalacji znajdujących się w lokalu,
- modne wykończenie mieszkania.
Wartość rynkowa nieruchomości rośnie również wtedy, gdy cały budynek jest w dobrym stanie technicznym. Do tego będzie się ona cieszyć dużym zainteresowaniem ze strony potencjalnych nabywców, jeśli atrakcyjna jest również jej najbliższa okolica.
Należy przy tym podkreślić, że analogicznie zły stan nieruchomości będzie mieć niekorzystny wpływ na jej wartość. Im jest on gorszy, tym niższa będzie cena metra kwadratowego względem wartości rynkowej podobnych mieszkań z lokalnego rynku, ale lepiej utrzymanych.
Stan techniczny mieszkania powinny zweryfikować także osoby planujące zakup nieruchomości z rynku pierwotnego!
Wbrew pozorom, kupując mieszkanie od dewelopera, należy również wziąć pod uwagę jego stan, gdyż może on obniżać wartość nieruchomości. Cennych informacji na ten temat dostarcza tzw. protokół zdawczo-odbiorczy – jest to raport przygotowany przez specjalistów zajmujących się inspekcją lokalu tuż przed oddaniem go do użytku. Znaleźć w nim można dane związane m.in. z:
- zastosowanymi materiałami budowlanymi oraz rozwiązaniami technologicznymi – czy są wysokiej jakości oraz zgodne z założeniami projektowymi,
- stanem wszelkich instalacji,
- obecnością ewentualnych wad budowlanych, które mogą np. niekorzystnie wpływać na komfort użytkowania mieszkania.
Osoby decydujące się na zakup mieszkania od dewelopera powinny zadbać o to, aby odbiór techniczny został przeprowadzony przez doświadczonych specjalistów. Dostarczony przez nich raport w przyszłości może być podstawą do ewentualnych reklamacji z tytułu niezgodności nieruchomości z umową sprzedaży.
Jak dokonać wyceny nieruchomości pod kątem jej stanu technicznego?
Jedną z najskuteczniejszych metod na to, aby ustalić wartość nieruchomości, jest analiza cen transakcyjnych z lokalnego rynku. Niestety jednak w aktach notarialnych próżno szukać informacji na temat stanu technicznego mieszkań. Uniemożliwia to ustalenie, jaki konkretnie ma on wpływ na cenę sprzedaży lokalu.
Jednym z rozwiązań tego problemu jest przeanalizowanie aktualnych ofert sprzedaży. Poprzez zdjęcia można ocenić stan nieruchomości pod kątem technicznym i zestawić go z ceną zaproponowaną przez sprzedawcę. Metoda ta jest jednak czasochłonna. Jednocześnie daje tylko ogólny pogląd na sytuację rynkową, gdyż kwota podana w ogłoszeniu zwykle bardzo różni są od tej, jaką ostatecznie zapłaci kupujący (po negocjacjach).
Wartość domu lub mieszkania w złym stanie technicznym zdecydowanie łatwiej jest ustalić poprzez analizę wydatków, jakie będzie musiał ponieść nowy właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o koszty związane z:
- remontem,
- modernizacją/wymianą obecnych instalacji,
- usuwaniem różnego rodzaju wad technicznych.
Po wstępnym przeprowadzeniu wyceny nieruchomości od ustalonej wartości wystarczy odjąć sumę powyższych wydatków. Jednak należy pamiętać, że osoba planująca kupno mieszkania np. do kapitalnego remontu, może liczyć na dużą obniżkę ceny. Trzeba więc brać pod uwagę to, że ostatecznie kwota uzyskana ze sprzedaży będzie jeszcze niższa niż wstępnie zakładana.
Skorzystaj z narzędzia na stronie Pricer.pl do wyceny nieruchomości online!
Zamiast wydawać pieniądze na rzeczoznawcę majątkowego, możesz już teraz za darmo dowiedzieć się, ile warty jest Twój lokal mieszkalny. Skorzystaj z narzędzia do wyceny online dostępnego na stronie internetowej firmy Pricer. Jego działanie oparte jest o innowacyjny skrypt AI, który analizuje m.in. lokalizację, parametry techniczne oraz stan nieruchomości, a do tego ceny transakcyjne z lokalnego rynku. Dzięki niemu szybko i bez wychodzenia z domu poznasz wartość swojego mieszkania. Otrzymasz także wiele innych związanych z nim informacji, które ułatwią Ci sprzedaż!
FAQ – odpowiedzi na często zadawane pytania
Czy warto sprzedać mieszkanie z pomocą pośrednika w obrocie nieruchomościami?
Na skorzystanie z usług pośrednika decyduje się coraz więcej sprzedawców mieszkań. Jest to bowiem rozwiązanie bardzo wygodne, gdyż specjalista przejmuje na siebie większość obowiązków związanych ze sprzedażą. Może on m.in.:
- przygotować nieruchomość do zbycia (usługa home staging),
- przygotować ogłoszenia, opublikować je oraz promować,
- prowadzić rozmowy z potencjalnymi kupcami i zajmować się prezentacją mieszkania,
- pomóc w załatwieniu wszelkich formalności.
Pośrednik ma ogromne doświadczenie na rynku nieruchomości i duże zdolności negocjacyjne. Dzięki temu skorzystanie z jego pomocy zwiększa szansę na szybką oraz korzystną sprzedaż mieszkania. Należy jednak pamiętać o tym, że skorzystanie z jego usług wiąże się z koniecznością zapłaty prowizji. Dla sprzedawcy oznacza to niższy zysk z transakcji zbycia nieruchomości.
Jak stan prawny mieszkania może wpływać na jego wartość?
Stan prawny zaliczany jest do grupy czynników mających największy wpływ na wartość nieruchomości. Z jego powodu zakup mieszkania może wiązać się z ryzykiem. Przykładem jest sprzedaż lokalu mieszkalnego bez księgi wieczystej bądź z ustanowioną służebnością osobistą. W takiej sytuacji trudniej będzie znaleźć zainteresowanego zakupem, a i możliwa do uzyskania cena zwykle będzie znacznie poniżej tej rynkowej. Negatywnie na wycenę nieruchomości może także wpłynąć obciążenie jej hipoteki kredytem.
Zły stan techniczny mieszkania – jak zwiększyć jego wartość?
W takim przypadku warto rozważyć przeprowadzenie remontu mieszkania przed sprzedażą. Bardzo często nawet poprzez drobne odświeżenie wnętrz można znacząco poprawić techniczny stan nieruchomości. Poniesione na ten cel koszty zwykle okazują się dużo niższe od różnicy w wartości lokalu mieszkalnego, jaki udaje się w takim sposób uzyskać. Dodatkowo przeprowadzenie prac remontowych podnosi atrakcyjność ogłoszenia. Dzięki temu łatwiej będzie znaleźć nabywców, co zwiększa szansę na zarówno korzystne, jak i szybkie zbycie mieszkania.
