+48 733 930 936Masz mieszkanie z obciążeniem służebnością i planujesz jego sprzedaż? Choć możesz to zrobić, to niestety musisz liczyć się z tym, że taki stan prawny powoduje obniżenie wartości nieruchomości. Jednocześnie, ponieważ inna osoba dysponuje ograniczonym prawem rzeczowym do niej, może to utrudniać znalezienie nabywcy. W dużej mierze uzależnione jest to jednak od rodzaju tego obciążenia. Czy służebność obniża wartość nieruchomości? Sprawdzamy!
Ustanowienie służebności nieruchomości – czym jest?
Służebność jest ustanawiana na rzecz osoby trzeciej (lub firmy/instytucji), która z tego tytułu ma prawo do korzystania z nieruchomości (nie będąc jej właścicielem lub właścicielką) w ograniczonym zakresie. Zasady, na jakich odbywa się ten proces, są regulowane przez Kodeks Cywilny, a konkretniej Ustawę z dnia 23 kwietnia 1964 roku. W praktyce mamy tutaj do czynienia z ograniczonym prawem rzeczowym do dysponowania majątkiem.
W rozumieniu art. 244 powyższej Ustawy obejmuje ono również:
- zastaw,
- hipotekę,
- spółdzielcze prawo własnościowe do lokalu mieszkalnego.
Korzystanie przez osobę trzecią z nieruchomości obciążonej tytułem ustanowienia służebności jest ograniczone czasowo. Do tego może odbywać się tylko w oznaczonym zakresie – zasady udostępnienia są ustalane przez strony umownie (musi być sporządzony akt notarialny).
Co należy podkreślić, wspomniana Ustawa Kodeksu Cywilnego dopuszcza ustanowienie służebności:
- przesyłu,
- gruntowej,
- osobistej.
Ustanowienie służebności przesyłu
Z opcji tej najczęściej korzystają instytucje. Wskutek ustanowienia służebności przesyłu na terenie nieruchomości mogą być rozmieszczone elementy sieci przesyłowych – np. rury wodociągowe, światłowody oraz przewody energetyczne.
Właścicielka lub właściciel nieruchomości może nie zgodzić się na poprowadzenie przez jej teren urządzeń przesyłowych. Jednak z powodu ich strategicznego znaczenia, rozmieszczająca je instytucja ma w takich sytuacjach prawo domagać się tego na drodze sądowej. Sąd rejonowy po zbadaniu okoliczności konkretnego przypadku może wydać na to zgodę.
W sytuacji, gdy obciążenie nieruchomości służebnością przesyłu zostało ustanowione tą drogą, jej właścicielce lub właścicielowi należy się rekompensata finansowa. Wysokość wynagrodzenia jest ustalana indywidualnie, gdyż musi być ono dostosowane m.in. do:
- stopnia, w jakim infrastruktura do urządzeń przesyłowych przyczynia się do ograniczenia możliwości korzystania z nieruchomości,
- trwałości obciążenia oraz jego uciążliwości dla właściciela posesji,
- wartości nieruchomości (musi oszacować ją rzeczoznawca majątkowy).
Co bardzo istotne, niezależnie od tego, jaka będzie wysokość wynagrodzenia, zgodnie z przepisami (Kodeks Cywilny art. 305 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964) nie będzie ono objęte podatkiem dochodowym.
Z kolei gdy w wyniku służebności przesyłu dojdzie do nieodwracalnej szkody na terenie nieruchomości, istnieje możliwość żądania odszkodowania, które będzie kompensowało właścicielowi straty.
Ustanowienie służebności gruntowej
Do ustanowienia służebności gruntowej dochodzi w sytuacji konieczności udostępnienia osobom trzecim określonej części powierzchni danej posesji. Przykładem tego może być znajdujący się na jej terenie fragment drogi publicznej, która stanowi jedyną możliwość dojazdu do innej działki. Dochodzi tutaj do sytuacji, w której jedna nieruchomość jest obciążona na rzecz właściciela innej – tzw. nieruchomości władnącej.
Należy także podkreślić, że ustanowienie służebności gruntowej nie powoduje utraty prawa własności do udostępnionego terenu. Jednak, zgodnie z fragmentem zapisu art. 285 Kodeksu Cywilnego: „…właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które względem nieruchomości władnącej przysługują jej użytkownikowi”. Nie wolno więc utrudniać korzystania z danego terenu osobie trzeciej, na rzecz której doszło do ustanowienia służebności gruntowej.
Odszkodowanie z tytułu ustanowienia służebności gruntowej
Właściciel nieruchomości obciążonej uzyskuje prawo do wynagrodzenia za ustanowienie służebności gruntowej. Może być ono jednorazowe lub wypłacane w formie okresowego świadczenia pieniężnego. Kodeks Cywilny dopuszcza także możliwość ubiegania się o zadośćuczynienie finansowe za ewentualne szkody. Dotyczy to sytuacji, w których użytkowniczka lub użytkownik działki doznał uszczerbku na zdrowiu z powodu ustanowienia dla niej służebności gruntowej na rzecz właściciela nieruchomości władnącej. Ustalenie wysokości odszkodowania wymaga określenia okoliczności konkretnego przypadku i skali wyrządzonej szkody.
Ustanowienie służebności osobistej
Przez ustanowienie służebności osobistej należy rozumieć udostępnienie domu lub mieszkania osobie trzeciej (fizycznej). Dotyczy to więc samej nieruchomości mieszkalnej i zwykle obejmuje możliwość wykorzystania pewnego jej fragmentu – np. jednego pokoju. Zgodnie z przepisami służebnik ma również prawo do korzystania z części wspólnych lokalu.
Właścicielowi nieruchomości obciążonej nie przysługuje prawo zarówno do odszkodowania, jak i wynagrodzenia za ustanowienie służebności osobistej. Jednak może on wymagać od służebnika określonych działań, które są podobne jak w przypadku wynajmu.
Do jego obowiązków należy bowiem:
- terminowe regulowanie opłat eksploatacyjnych za użytkowaną część mieszkania/domu,
- korzystanie z nieruchomości w zgodzie z zasadami współżycia społecznego (niedopuszczalne jest nagminne i uporczywe zakłócanie miru domowego),
- utrzymanie lokalu mieszkalnego w nienagannym stanie, w tym niepodejmowanie działań, które mogłyby doprowadzić do szkód.
Okres trwania służebności mieszkania zwykle jest dożywotni. Oznacza to, że służebnik traci prawo do korzystania z nieruchomości dopiero w momencie śmierci.
Czy służebność obniża wartość nieruchomości? To niestety pewne
Istnieje wiele czynników powodujących obniżenie wartości nieruchomości. Pośród nich wymienić należy m.in. zły stan techniczny, nieatrakcyjną okolicę czy niepewny status prawny. Niestety na liście tej znajduje się również obciążenie w postaci służebności. Z jego powodu właściciel ma ograniczone możliwości korzystania z nieruchomości, co czyni ją mniej atrakcyjną i zmusza do sprzedaży za cenę niższą od rynkowej. Po przeprowadzeniu takiej transakcji służebnik nie traci swoich praw, a kupujący musi pogodzić się z obowiązkiem ich respektowania.
Jak duża jest utrata wartości nieruchomości z obciążeniem służebnością?
Zazwyczaj obniżenie wartości nieruchomości jest najbardziej widoczne w sytuacji, gdy obciążenie wynika ze służebności osobistej. Cena takiego mieszkania może być niższa od rynkowej o kilkanaście, a czasem nawet kilkadziesiąt procent. Wynika to z dużej uciążliwości takiego stanu prawnego.
Nabywca lokalu mieszkalnego musi pogodzić się z tym, że będzie dzielić go ze służebnikiem – zwykle aż do jego śmierci. Wiąże się to z ograniczonym poczuciem prywatności we własnym domu, a i nierzadko utrudnionym planowaniem inwestycji w jego obrębie (np. kompleksowy remont). Wszystko to bez możliwości pobierania wynagrodzenia za ustanowienie służebności, które mogłoby zachęcać do kupna mieszkania, pozwalając uzyskać za nie wyższą cenę.
Jednak należy pamiętać o tym, że każdy przypadek jest inny. Ustalenie wartości nieruchomości obciążonej z tytułu służebności osobistej jest bardzo trudne. Z tego powodu zadaniem tym powinien zająć się doświadczony rzeczoznawca majątkowy. Alternatywą jest automatyczna wycena mieszkania przy użyciu nowoczesnego narzędzia, które znajdziesz na stronie Pricer.pl.
Ustanowienie służebności przesyłu lub gruntowej także wpływa na obniżenie wartości nieruchomości
W przypadku służebności przesyłu lub gruntowej – mającej na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej – spadek wartości działki zazwyczaj jest mniej dotkliwy w porównaniu do opisanego wcześniej przypadku. Przeciętnie, zależnie od sytuacji, wynosi on od kilku do kilkunastu procent. Wyjątkiem są sytuacje, w których elementy sieci przesyłowych lub objęte służebnością gruntową fragmenty posesji zajmują znaczną część nieruchomości.
Jaki jest okres trwania służebności?
W wyniku ustanowienia służebności osobistej nieruchomość zazwyczaj obciążona jest aż do śmierci służebnika. Może być ona również czasowa, jednak takie przypadki zdarzają się stosunkowo rzadko. Drugie z tych rozwiązań zdecydowanie częściej stosuje się w przypadku ograniczonego prawa rzeczowego do gruntu na danej działce. Obowiązek jego udostępniania na rzecz właściciela innej nieruchomości zazwyczaj ustaje po określonej w umowie dacie, choć w razie potrzeby termin ten można wydłużyć.
Z kolei do wygaśnięcia służebności przesyłu zwykle dochodzi w momencie, gdy instalacje sieci przesyłowych zostają zdemontowane. O zdjęcie tego obciążenia z nieruchomości można także wnioskować, jeśli infrastruktura od dłuższego czasu jest niewykorzystywana.
Czy można znieść służebność mieszkania przed jego sprzedażą?
Zniesienie służebności z pewnością przyczyniłoby się do podniesienia wartości nieruchomości. Niestety jednak rozwiązanie tego problemu związanego z jej obciążeniem jest bardzo trudne. Zwykle ma ono bowiem charakter dożywotni, a to oznacza, że umowy nie da się wypowiedzieć. Wynika to z przepisów Kodeksu Cywilnego, którego treść wskazuje, że służebnik może korzystać z lokalu, dopóki zaspokaja on jego potrzeby mieszkaniowe – w praktyce zwykle do dnia śmierci.
Wcześniejsze zdjęcie tego obciążenia może być określone orzeczeniem sądu, ale wyłącznie wtedy, gdy służebnik:
- łamie zapisy umowy – np. narusza mir domowy,
- dobrowolnie zrezygnuje ze swoich ograniczonych praw rzeczowych do nieruchomości,
- przez okres minimum 10 lat (nieprzerwanie) nie korzystał z mieszkania.
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej na temat sprzedaży mieszkania z dożywotnią służebnością, zapoznaj się z innymi artykułami na naszym blogu – znajdziesz w nich wiele praktycznych wskazówek!
Wygeneruj darmową wycenę swojego mieszkania na stronie Pricer.pl!
Niezależnie od tego, jaki jest stan prawny mieszkania, przed jego sprzedażą zawsze należy bardzo precyzyjnie ustalić jego wartość. Ułatwia to przygotowanie atrakcyjnego ogłoszenia i jednocześnie polepsza pozycję sprzedawcy na etapie negocjacji ceny z potencjalnym nabywcą. Możesz to zrobić już teraz bez konieczności tracenia czasu, wychodzenia z domu czy płacenia za usługi rzeczoznawcy majątkowego. Skorzystaj z darmowej wyceny nieruchomości online – już dziś wygeneruj ją na stronie Pricer.pl! Przygotowaliśmy innowacyjne narzędzie wykorzystujące autorski skrypt AI, który precyzyjnie szacuje wartość mieszkania. Analizuje zarówno jego parametry techniczne, jak i ceny transakcyjne z lokalnego rynku nieruchomości – wiarygodne dane z aktów notarialnych!
