Umowa sprzedaży mieszkania – najważniejsze informacje

Dla kupującego, Dla sprzedającego, Porady 17.04.2024 291 8 min

Każda transakcja kupna i sprzedaży wiąże się z umową zawieraną pomiędzy jej stronami. Zazwyczaj może przyjmować postać ustną bądź pisemną, jednak w niektórych przypadkach istnieje prawny obowiązek jej spisania. Dzieje się tak m.in. w sytuacji, gdy dotyczy mieszkania – stanowi wtedy kluczowy dokument potwierdzający przeniesienie własności. Planujesz taką transakcję i chcesz dowiedzieć się o niej więcej? W artykule znajdziesz kilka cennych wskazówek przygotowanych przez Pricer – specjalistów i specjalistek od  wyceny nieruchomości. Poznaj najważniejsze informacje dotyczące umów sprzedaży domów i lokali mieszkalnych!

Umowa sprzedaży mieszkania musi mieć formę aktu notarialnego

Zakup mieszkania - umowa przedwstępna - Zawarcie w kancelarii notarialnej
Zakup mieszkania – Umowa przedwstępna – Zawarcie w kancelarii notarialnej

Będąc sprzedawcą lokalu mieszkalnego, możesz we własnym zakresie spisać z kupującym tzw. przedwstępną umowę sprzedaży. Przygotowuje się ją po zakończeniu procesu negocjacji z potencjalnym nabywcą. Służy określeniu warunków, na jakich transakcja zostanie zrealizowana w przyszłości. Jednocześnie stanowi potwierdzenie rezerwacji nieruchomości dla zainteresowanego zakupem, który z tego tytułu zazwyczaj zobowiązuje się wpłacić zadatek.

W dokumencie tym zawiera się m.in. takie informacje, jak:

  • dane sprzedającego i kupującego,
  • opis przedmiotu umowy,
  • kwotę transakcji wraz z terminem oraz sposobem jej zapłaty,
  • datę przekazania kluczy do mieszkania nowemu właścicielowi czy nowej właścicielce.

Z kolei właściwą, a więc ostateczną umowę sprzedaży nieruchomości, należy zawrzeć w obecności notariusza. Przygotuje on akt notarialny potwierdzający przeprowadzenie transakcji oraz jej zgodność z przepisami prawa. Jednocześnie sporządzi wniosek do sądu o dokonanie zmian w księdze wieczystej mieszkania w celu wpisania do niej nowego właściciela.

Chcesz wiedzieć więcej? Czytaj nasz kolejny artykuł: „Jakie są koszty sprzedaży mieszkania? Kto płaci podatek, co z notariuszem? Wyjaśniamy„.

Jakie dokumenty należy okazać notariuszowi podczas spisywania umowy sprzedaży mieszkania?

Wybierając się do notariusza w celu spisania umowy sprzedaży, należy zabrać ze sobą:

  • dokument potwierdzający tożsamość (obowiązek jego okazania mają sprzedający i kupujący),
  • odpis z księgi wieczystej dla nieruchomości będącej przedmiotem aktu notarialnego albo numer KW,
  • zaświadczenie od sprzedającego o posiadaniu prawa własności do mieszkania będącego przedmiotem umowy sprzedaży,
  • świadectwo charakterystyki energetycznej.

Lista ta może być dłuższa i uzależniona od konkretnego przypadku. Z tego powodu warto zasięgnąć porady u notariusza w tym zakresie, jeszcze przed rozpoczęciem procedury sprzedaży nieruchomości.

Przykładowe dokumenty, które mogą być wymagane do spisania aktu notarialnego, to:

  • umowa kredytu hipotecznego, jeśli mieszkanie jest nim obciążone,
  • zaświadczenie o braku zaległości w płatności czynszu (jeżeli są, należy je uregulować przed finalizacją sprzedaży u notariusza),
  • prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku, gdy sprzedawany lokal mieszkalny był wcześniej odziedziczony albo poświadczenie dziedziczenia sporządzone przez notariusza.

Czy wiesz, że od 28 kwietnia 2023 roku świadectwo charakterystyki energetycznej jest obowiązkowym dokumentem przy transakcji związanej z nieruchomościami? Szczegółowo o tym, jakie dokumenty są wymagane przy sprzedaży mieszkania, piszemy tutaj: „Jak sprzedać mieszkanie w 2024 roku?„.

Czy można odstąpić od umowy sprzedaży mieszkania sporządzonej u notariusza?

Akt notarialny sprzedaży nieruchomości
Akt notarialny sprzedaży nieruchomości

Prawo do tego mają obie strony transakcji i dotyczy ono sytuacji, w których jedna z nich narusza postanowienia umowy sprzedaży mieszkania. Najczęściej korzystają z niego sprzedający z powodu  niewywiązania się kupujących z obowiązku zapłaty wskazanej kwoty. Druga ze stron zazwyczaj decyduje się na taki krok po stwierdzeniu rażących i ukrytych wad zakupionej nieruchomości.

W każdym takim przypadku należy udać się do notariusza, który anuluje akt notarialny poprzez przygotowanie tzw. zwrotnego przeniesienia prawa własności. Przepisy wymagają jednak, aby przed podjęciem tego kroku wezwać stronę umowy do wypełnienia swojego obowiązku, wskazując nowy termin. Dopiero po ponownym niedopełnieniu go można rozpocząć proces odstąpienia od transakcji.

Odstąpienie od przedwstępnej umowy sprzedaży mieszkania – jakie są konsekwencje?

Od tej umowy również można odstąpić i jest to znacznie prostsze niż w opisanym wyżej przypadku – nie trzeba wybierać się do notariusza (chyba że umowa przedwstępna została sporządzona przez notariusza!). Należy jednak liczyć się z ewentualnymi konsekwencjami swojej decyzji. Jeśli w dokumencie znajdują się zapisy o karze umownej, strona rezygnująca z finalizacji transakcji będzie zobowiązana do jej zapłaty.

Jednocześnie należy dojść do porozumienia w kwestii zadatku na zakup mieszkania, jeśli został wypłacony. Gdy przedwstępna umowa sprzedaży zostanie zerwana przez kupującego, sprzedający ma prawo zatrzymać te pieniądze dla siebie (w ramach regulacji kodeksowej a nie rekompensaty). W odwrotnej sytuacji niedoszły nabywca mieszkania może zażądać od drugiej strony zwrotu dwukrotności tej kwoty.

Sprzedajesz mieszkanie? Zdaj się na wsparcie specjalistów z Pricer!

Sprzedaż mieszkania jest stresująca i wiąże się z koniecznością załatwienia wielu formalności. Do tego sprzedawca powinien zabezpieczyć swoje interesy na wypadek niewywiązywania się kupującego z postanowień umowy. Warto więc zdać się na wsparcie specjalistów, którzy wezmą na siebie pełną odpowiedzialność za cały ten proces.

W Pricer proponujemy kompleksowe usługi, w skład których wchodzi m.in. wycena nieruchomości, wystawienie ogłoszeń i ich promowanie na największych portalach, umawianie z klientami i klientkami oraz wsparcie w przygotowaniu dokumentów, np. świadectwa charakterystyki energetycznej. Współpracując z nami, sprzedasz swoje mieszkanie szybko, bezpiecznie i bardzo korzystnie!

Czym charakteryzuje się wycena nieruchomości od Pricer i jak z niej skorzystać? Dowiedz się: „Jak wycenić mieszkanie do sprzedaży lub kupna. W prostych krokach„.

Umowa sprzedaży mieszkania
Umowa sprzedaży mieszkania

FAQ – Najczęściej zadawane pytania

1. Co zawiera umowa sprzedaży mieszkania?

Umowa sprzedaży mieszkania jest dokumentem, który zawiera informacje takie, jak dane sprzedającego i kupującego, opis przedmiotu umowy, kwotę transakcji, termin i sposób zapłaty oraz datę przekazania kluczy do mieszkania.

2. Dlaczego umowa sprzedaży nieruchomości musi przyjąć formę aktu notarialnego?

Zgodnie z prawem umowa sprzedaży nieruchomości musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. Akt notarialny stanowi kluczowy dokument potwierdzający przeniesienie własności nieruchomości.

3. Jakie dokumenty są wymagane przy zawieraniu umowy przedwstępnej i umowy sprzedaży nieruchomości?

Przy zawieraniu umowy przedwstępnej oraz umowy sprzedaży nieruchomości notariusz może wymagać przedstawienia dokumentów takich, jak odpis z księgi wieczystej nieruchomości, zaświadczenia o braku zaległości w płatnościach, a także dokumentu potwierdzającego tożsamość stron. Pamiętaj, że od 28 kwietnia 2023 r. świadectwo charakterystyki energetycznej jest niezbędnym dokumentem przy sprzedaży nieruchomości!

4. Jakie znaczenie ma numer księgi wieczystej przy transakcji kupna-sprzedaży mieszkania?

Numer księgi wieczystej jest kluczowym elementem identyfikującym nieruchomość w ewidencji gruntów i wydziale ksiąg wieczystych. Jest niezbędny do weryfikacji stanu prawnego nieruchomości oraz do dokonania zmian po finalizacji transakcji.

Umowa sprzedaży mieszkania
Umowa sprzedaży mieszkania

5. Jakie są obowiązki strony umowy przy zawieraniu aktu notarialnego?

Strony umowy są zobowiązane do okazania dokumentów potwierdzających ich tożsamość oraz wszelkich innych dokumentów wymaganych przez notariusza, takich jak umowa kredytu hipotecznego czy zaświadczenie o braku zaległości w płatnościach.

6. Ile wynoszą opłaty sądowe i taksa notarialna przy transakcji kupna-sprzedaży mieszkania?

Opłaty sądowe oraz taksa notarialna są zmiennymi kosztami transakcji i zależą od wartości nieruchomości oraz zakresu czynności prawnych. Wynagrodzenie notariusza także podlega regulacjom i jest uzależnione od wartości transakcji. Maksymalne opłaty notarialne są określone w przepisach wydanych przez Ministra Sprawiedliwości dotyczących maksymalnych stawek taksy notarialnej. Więcej piszemy o tym w: „Jakie są koszty sprzedaży mieszkania?„.

7. Jakie są konsekwencje nieprzestrzegania terminu wydania nieruchomości?

Nieprzestrzeganie terminu wydania nieruchomości może prowadzić do konieczności wypłaty odszkodowania lub kary umownej, uzależnionej od postanowień zawartych w umowie sprzedaży.

8. W jakim przypadku konieczne jest zawarcie umowy przyrzeczonej?

Zawarcie umowy przyrzeczonej ma miejsce, gdy strony umowy przedwstępnej zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy właściwej (definitywnej) na warunkach określonych w umowie przedwstępnej.

Oceń nasz wpis!

Polecane wpisy