Jak określić wartość rynkową nieruchomości?

Porady, Wartość nieruchomości 08.08.2023 2978

Zanim zabierzemy się za określenie wartości rynkowej nieruchomości, warto znać różnicę pomiędzy wartością a ceną danego lokalu. Przepisy mówiące o wartości rynkowej znajdziemy w dziale IV Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. Na rynku nieruchomości ceny mieszkań znacząco różnią się pomiędzy sobą, nawet jeśli mamy do czynienia z podobnymi do siebie lokalami. Z czego to wynika? Jak znaleźć rzetelną ocenę wartości nieruchomości? Jakie czynniki mają wpływ na wycenę mieszkania? W tym artykule znajdziesz odpowiedzi na te pytania!

Wartość nieruchomości a cena nieruchomości

Jak najprościej wytłumaczyć różnicę pomiędzy wartością nieruchomości a ceną transakcyjną nieruchomości? Wartość nieruchomości – to, ile jest ona warta na rynku. Cena – to, ile ktoś zapłacił za nią na na koniec, w rzeczywistości. Ceny mogą być wyższe niż wartość, jeśli właściciel doliczył np. koszty związane z budową.

Najlepszą sytuacją na rynku nieruchomości jest, gdy cena, którą płacimy za nieruchomość, jest równa jej wartości rynkowej. Jednak nie zawsze jest to możliwe, ponieważ wartość nieruchomości może być oceniana subiektywnie przez właściciela, co wpływa na jej cenę. Mieszkanie po członku rodziny, wspomnienia z dzieciństwa związane z mieszkaniem, przywiązanie do miejsca, w którym żyło się przez długi czas – czy da się to przeliczyć na pieniądze? Z pewnością nie, ale poniekąd to właśnie tego typu nieuchwytne rzeczy mogą mieć wpływ na wyższą cenę nieruchomości!

Co to jest wartość rynkowa nieruchomości i jak ją obliczyć?

Co oznacza termin „wartość rynkowa”? Zgodnie z definicją przedstawioną w artykule 151 ust. 1 Ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami: „wartość rynkowa nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym”. Definicja sugeruje, że szacowanie wartości nieruchomości wymaga uwzględnienia następujących założeń odnośnie stron:

  • mają one zdecydowane zamiary co do zawarcia umowy,
  • postępują one z rozwagą i są świadome swojego działania,
  • nie są zmuszone do dokonania transakcji w jakikolwiek sposób.

Wartość rynkowa nieruchomości to nic innego, jak jej cena, którą ktoś byłby skłonny zapłacić lub uzyskać za nią na rynku, gdyby była wystawiona na sprzedaż. Określenie wartości rynkowej nieruchomości opiera się na tym, ile kosztuje jeden metr kwadratowy w okolicy, w której znajduje się np. dane mieszkanie. Co ważne, cena metra kwadratowego szacowana jest na dzień podpisywania umowy. Tak więc metoda ta może być ryzykowna, ponieważ w danym okresie ceny mogą spaść i wtedy nieruchomość będzie warta mniej. Uważna obserwacja rynku prowadzi jednak do przypuszczenia, że w najbliższym czasie ceny nieruchomości wzrosną.

Wartość rynkowa nieruchomości
Wartość rynkowa nieruchomości

Wycena nieruchomości – co wpływa na wartość lokalu?

Wartość nieruchomości oblicza się na podstawie wielu czynników. Wpływ na wartość nieruchomości mają zarówno obiektywne, jak i subiektywne cechy danego lokalu. Przyjrzyjmy się najpierw tym obiektywnym!

Pochodzenie

Chodzi o to, czy nieruchomość została zakupiona na rynku pierwotnym, czyli bezpośrednio od inwestora lub dewelopera, czy też na rynku wtórnym, czyli od poprzedniego właściciela, na przykład od osoby prywatnej.

Rynek pierwotny może być dobrym wyborem dla tych, którzy szukają nowoczesnego budynku i nowoczesnego wyposażenia, a rynek wtórny może być lepszym wyborem dla tych, którzy szukają niższych cen lub preferują budynki z historią. Przede wszystkim jednak wartość nieruchomości będzie inna w zależności od pochodzenia. Nieruchomości na rynku pierwotnym często kosztują więcej, ponieważ są nowe i wyposażone w najnowsze technologie i udogodnienia. Nieruchomości na rynku wtórnym zazwyczaj są tańsze, ale mogą wymagać pewnych nakładów na remont lub modernizację.

Rodzaj i przeznaczenie

Rodzaj nieruchomości dotyczy tego, do jakiego celu będzie ona przeznaczona, czy będzie to na przykład lokal użytkowy lub usługowy, nieruchomość mieszkalna lub komercyjna. Rodzaj nieruchomości to jeden z wielu czynników, który może wpłynąć na jej wartość rynkową.

Na przykład, nieruchomości komercyjne, takie jak biura, hotele, sklepy, magazyny itp., zazwyczaj posiadają wyższą wartość rynkową niż nieruchomości mieszkalne. Jest tak między innymi dlatego, że nieruchomości komercyjne generują dochody dla właściciela, co oznacza, że inwestycja zwraca się szybciej. Wartość nieruchomości mieszkalnych z kolei zależy od wielu czynników. Jakich? Czytaj dalej!

Lokalizacja i otoczenie

Kluczowe dla określenia wartości nieruchomości jest jej położenie, m.in. to, czy znajduje się blisko transportu publicznego oraz terenów zielonych i centrum miasta. Nieruchomości, które są położone w pobliżu terenów zielonych lub w centrum miasta, zazwyczaj mają wyższą wartość rynkową.

Stan techniczny

Stan techniczny mieszkania obejmuje wiele elementów, takich jak stan okien, drzwi, instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, grzewczej i wentylacyjnej, a także stan ścian, podłóg i sufitów oraz wyposażenia. Wszystkie te czynniki wpływają na wygodę, bezpieczeństwo i komfort użytkowania mieszkania.

Stan techniczny mieszkania to jeden z ważniejszych czynników, który wpływa na jego wartość rynkową. Mieszkania w dobrym stanie technicznym zazwyczaj są bardziej atrakcyjne dla potencjalnych nabywców i mogą osiągać wyższą wartość rynkową niż te, które wymagają dużych nakładów finansowych na remont czy modernizację.

Stan prawny

Najczęściej to rzeczoznawca majątkowy ustala stan prawny nieruchomości, bazując na informacjach zawartych w księdze wieczystej. Wszelkie obciążenia hipoteczne mają wpływ na wartość rynkową nieruchomości – im wyższy poziom zadłużenia hipotecznego, tym zazwyczaj mniejsza wartość rynkowa mieszkania.

Subiektywne cechy nieruchomości

Jeśli mowa o subiektywnych cechach nieruchomości, trudno stworzyć ich konkretną listę. Często jednak osoby poszukujące mieszkania, kierują się właśnie osobistymi preferencjami nt. wymarzonej lub upragnionej nieruchomości.

Ważne są dla nich takie kwestie, jak widok z okna, dostęp do dodatkowych pomieszczeń w budynku (np. winda) czy mieszkaniu (np. przestronna kuchnia), a także opinie innych na temat danej okolicy i mieszkających w niej osób. Czy jest to spokojna, bezpieczna dzielnica, w której nie boimy się wrócić w nocy do domu? Tego typu informacje są rzadziej zamieszczane w ofertach mieszkań, a potrafią skutecznie przyciągnąć lub odepchnąć zainteresowanych nieruchomością!

Chcesz wiedzieć więcej na temat nieoczywistych cech mieszkania i jego otoczenia, które podbijają wartość nieruchomości? Czytaj nasz artykuł: Czy widok z okna na park zwiększa wartość rynkową mieszkania?

Wartość rynkowa nieruchomości
Wartość rynkowa nieruchomości

Jak obliczyć wartość rynkową nieruchomości?

Często przy samodzielnej wycenie mieszkania do sprzedaży lub kupna kluczową rolę odgrywa średnia cena rynkowa. Przed jej oszacowaniem przeprowadza się np. analizę ogłoszeń internetowych oraz poszukuje wiarygodnych raportów. Mimo to możemy mieć problem z ustaleniem precyzyjnej wartości rynkowej nieruchomości na własną rękę.

Jeśli potrzebujesz oficjalnej wyceny w świetle prawa – skorzystaj z usług rzeczoznawcy majątkowego, który sporządzi dla Ciebie operat szacunkowy. Operat szacunkowy to dokument w formie pisemnej, który służy do ustalenia wartości nieruchomości. Jego sporządzenie wymaga profesjonalnej wyceny nieruchomości przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia. Dodatkowo, operat szacunkowy jest prawnie wymagany, gdy staramy się np. o podział majątku, kredyt hipoteczny czy załatwiamy sprawy spadkowe. Dowiedz się więcej nt. tego, ile kosztuje wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego.

Potrzebujesz szybko zamówić operat szacunkowy dla nieruchomości na terenie Warszawy, Wrocławia, Olsztyna lub Poznania? U nas możesz łatwo i sprawnie złożyć zamówienie na operat szacunkowy nieruchomości. Współpracujemy z licencjonowanymi rzeczoznawcami majątkowymi i zapewniamy wykonanie wyceny – sprawnie i zgodnie z Twoimi potrzebami. Napisz do nas!

Samodzielna wycena mieszkania

Nie potrzebujesz urzędowego dokumentu i wyceny nieruchomości do np. spraw sądowych? Sprzedając lub kupując mieszkanie, warto pokusić się o samodzielne obliczenie wartości lokalu, uwzględniając informacje o podobnych nieruchomościach w internecie, lokalizacji, stanie i metrażu naszego mieszkania.

Wymaga to jednak sporego nakładu czasu i kompetencji analitycznych. Zamiast samemu analizować oferty mieszkań, warto skorzystać z wycen nieruchomości online. PriceR przygotował darmową wycenę mieszkań na terenie Warszawy, Wrocławia, Olsztyna i Poznania. Chcesz wiedzieć, jak działa i czego się z niej dowiesz? Czytaj dalej!

Dlaczego warto wycenić mieszkanie z PriceR?

Cała filozofia działania PriceR opiera się na zaawansowanym modelu wyceny nazywanym AVM (Automated Valuation Model) Cenatorium. To matematyczne narzędzie oparte na danych, które analizuje różnorodne parametry nieruchomości, takie jak np. lokalizacja, warunki rynkowe, wiek budynku, powierzchnia. Dzięki temu modelowi PriceR może dokładnie oszacować wartość nieruchomości, co stanowi cenną wskazówkę dla osób zainteresowanych sprzedażą lub zakupem. To jednak nie wszystko!

To, co wyróżnia PriceR spośród innych rozwiązań, to wykorzystanie rzeczywistych danych transakcyjnych. Nasza wycena nieruchomości bazuje na informacjach z oficjalnych źródeł, takich jak Rejestr Cen i Wartości Nieruchomości, który prowadzony jest przez starostwa. Dzięki temu PriceR posiada imponującą bazę danych z milionami historycznych transakcji, co z kolei umożliwia jeszcze precyzyjniejsze wyceny. To innowacyjne podejście sprawia, że użytkowniczki i użytkownicy mogą być pewni, że otrzymują rzetelną i wiarygodną ocenę wartości nieruchomości.

Jak wycenić nieruchomość za pośrednictwem PriceR? Korzystanie z automatycznej wyceny nieruchomości jest niezwykle proste. Wystarczy wejść na stronę Pricer i podać podstawowe informacje o mieszkaniu, którym się interesujesz lub jest przedmiotem Twojej transakcji. W krótkim czasie otrzymasz od nas raport zawierający nie tylko ocenę wartości nieruchomości i cenę za metr kwadratowy, ale także przykładowe raty kredytu, dane o transakcjach w okolicy, najważniejsze elementy lokalnej infrastruktury i wiele innych cennych informacji.

Ile zapłacę za wycenę nieruchomości z PriceR? To darmowa usługa! Chcemy, aby decyzje o sprzedaży lub kupnie mieszkania podejmowane były w pełni świadomie, w oparciu o udostępniane przez nas dane. PriceR to nie tylko narzędzie, to pewność, że Twoja decyzja będzie podparta zweryfikowaną przez ekspertki i ekspertów wiedzą.