Jak wycenić nieruchomość? Masz na to co najmniej kilka sposobów!

Dla sprzedającego, Porady 17.11.2022 2734 7 min

Cena mieszkania to najważniejsza informacja dla potencjalnego nabywcy. Na jej podstawie następuje wstępna selekcja nieruchomości, które Klient rozważa zakupić. Jak ważna jest dobrze przeprowadzona wycena nieruchomości? Realna wycena mieszkania, wykonana np. na PriceR.pl, pozwoli zainteresować odpowiednie osoby, co zwiększy prawdopodobieństwo jego sprzedaży.

Jak oszacować wartość mieszkania?

Wycenić nieruchomość można na kilka sposobów. Najbardziej popularnymi są:

  • wyznaczanie na podstawie cen zamieszczonych ogłoszeń na popularnych portalach nieruchomościowych;
  • monitoring cen inwestycji deweloperskich, powstających w najbliższej okolicy;
  • przeliczenie wartości na podstawie kwoty zakupu, poniesionych kosztów i potencjalnego wzrostu wartości na przestrzeli lat od momentu zakupu;
  • wycena nieruchomości online;
  • wycena mieszkania na podstawie rentowności potencjalnego najmu.

Który najbardziej realnie wycenia nieruchomość? Który z nich przeprowadzimy najszybciej? Ile w ogóle kosztuje wycena nieruchomości?

Jak wycenić nieruchomość? Masz na to co najmniej kilka sposobów
Jak wycenić nieruchomość? Masz na to co najmniej kilka sposobów

Sposób nr 1 na wycenę mieszkania – na podstawie wystawionych ofert

Jednym z najczęściej wybieranych sposobów wyceny mieszkania, jest oszacowanie wartości na podstawie podobnych nieruchomości, wystawionych na sprzedaż na popularnych portalach ogłoszeniowych. Nie jest to jednak dobry sposób na uzyskanie realnej wyceny naszej nieruchomości.

W tym przypadku niestety napotkamy na wiele nieścisłości, a wycena naszego mieszkania wykonana w ten sposób nie będzie oddawała faktycznej jego wartości. Dlaczego wycena za pomocą tej metody nie jest najlepszym rozwiązaniem? Ponieważ wyliczenia powinniśmy opierać na danych uzyskanych z cen transakcyjnych, które kształtują się zupełnie inaczej niż kwoty widniejące w ogłoszeniach.

Wynika to przede wszystkim z obrania wielu błędnych strategii cenowych wystawionych ofert  – na portalach publikowane są ceny ofertowe, które potrafią różnić się od ceny rynkowej nawet o kilkanaście procent! Wiele z nich wystawionych jest znacznie powyżej ich wartości rynkowych, aby wytworzyć złudne wrażenie, że ceny zakupu nieruchomości mocno idą w górę. Pośrednik często również liczy na wyższą prowizję, która w większości zależy od finalnej ceny transakcyjnej.

Z drugiej strony na portalach możemy napotkać oferty o zaskakująco niskiej cenie – to również zabieg wielu pośredników, którzy wystawiają nieistniejące oferty, aby uzyskać kontakt do Klienta zainteresowanego zakupem nieruchomości i zaproponować mu inną, droższą nieruchomość.

Rozpiętość cenowa wystawionych ofert jest zatem ogromna i nie uwzględnia cech charakterystycznych naszej nieruchomości, jak na przykład piękny widok z okna, który również będzie miał wpływ na finalną cenę transakcji.

Takiej wyceny nieruchomości na podstawie cen z opublikowanych ofert możemy dokonać w większości sami, co jest bardzo czasochłonne i zupełnie niemiarodajne.

Sposób nr 2 na wycenę mieszkania – na podstawie ceny deweloperów

Czasami sprzedający wybierają również oszacowanie wartości za pomocą sprawdzenia cen nieruchomości deweloperskich powstających w najbliższej okolicy. W ten sposób dowiemy się, jaka jest średnia cena za metr kw. w pobliżu oraz w zależności od stanu mieszkania, które chcemy sprzedać, możemy doliczyć odpowiednią kwotę za wykończenie i wyposażenie.

Chociaż dostęp do tych danych jest bezpłatny, to jest to również działanie czasochłonne, ponieważ wielu deweloperów nie ujawnia cen na stronie internetowej i należy skontaktować się z biurem sprzedaży, żeby taką informację uzyskać. Ponadto ceny deweloperskie różnią się nieco od cen na rynku wtórnym, dlatego szacując w ten sposób, w większości nie uzyskamy realnej wyceny nieruchomości.

Sposób nr 3 – na podstawie wzrostu wartości mieszkania według danych rynkowych

Kolejnym sposobem na wyznaczenie ceny mieszkania jest zwiększenie kwoty zakupu (którą sami zapłaciliśmy kilka lat wcześniej) o poniesione koszty wykończenia lub remontu. Następnie, na podstawie danych publikowanych w oficjalnych raportach nieruchomościowych, można zwiększyć tę kwotę o wskaźnik wzrostu wartości nieruchomości na przestrzeni kolejnych lat.

Ta metoda pozwoli nam na ustalenie naszej ceny na poziomie inwestycyjnym – aby poniesione przez nasz koszty zwróciły się lub pozwoliły zarobić na tej transakcji.

Niestety wymaga przechowywania informacji o poniesionych wydatkach na wykończenie, czego większość z nas po prostu nie robi. Dodatkowo wymaga większej wiedzy na temat zmian na rynku nieruchomości i dostępu do archiwalnych danych, co może wiązać się z opłatami za ich udostępnienie.

Istotnym minusem jest również fakt, że wskaźniki te publikowane są co najwyżej z podziałem na dzielnice, a jednak ceny na poszczególnych ulicach i krańcach dzielnic mogą znacząco się różnić. Nie uwzględni również cech indywidualnych naszej nieruchomości czy zwiększenia na przestrzeni lat potencjału inwestycyjnego okolicy.

Z tego sposobu wyceny mieszkania nie skorzystamy również, gdy nieruchomość otrzymaliśmy w spadku lub w ramach darowizny.

Jak wycenić nieruchomość? Masz na to co najmniej kilka sposobów
Jak wycenić nieruchomość? Masz na to co najmniej kilka sposobów

Sposób nr 4 – na podstawie wyceny nieruchomości online

Ten sposób jest niewątpliwie najszybszy, najbardziej realny i najmniej czasochłonny ze wszystkich dostępnych metod – oczywiście, o ile wybierzemy do tego odpowiednią platformę. Na rynku dostępnych jest wiele porównywarek, a także kalkulatory wycen nieruchomości, ale tylko niewiele z nich opiera się na danych z faktycznie przeprowadzonych transakcji.

Cenę rynkową mieszkań w Warszawie możemy wyznaczyć za pomocą darmowej wyceny w PriceR. Oprócz samej wyceny nieruchomości, opartej na oficjalnych danych faktycznie przeprowadzonych transakcji w okolicy w ostatnim czasie,  poznamy również informacje o najbliższym otoczeniu, szacowanych kosztach eksploatacyjnych, potencjale inwestycyjnym, komunikacji, a nawet preferencjach wyborczych mieszkańców okolicy.

Dodatkowym atutem jest czas otrzymania raportu – to zaledwie kilkanaście minut po wprowadzeniu potrzebnych danych.

PriceR wyróżnia się nad innymi platformami wyceny nieruchomości m.in.:

  • wyliczeniami opartymi na faktycznie uzyskanych kwotach sprzedaży – baza obejmuje prawie 95% zawieranych transakcji na rynku;
  • raportem z wieloma dodatkowymi argumentami negocjacyjnymi;
  • informacjami o potencjale inwestycyjnym i innych lokalnych uwarunkowaniach.

W PriceR możesz liczyć także na pomoc Eksperta Rynku Lokalnego, który opracuje indywidualną strategię cenową, w zależności od Twoich preferencji i oczekiwanego czasu transakcji. Wskaże co może wpłynąć na wycenę nieruchomości i pomoże ją sprzedać. Wyszuka najbardziej wiarygodnych nabywców Twojego mieszkania, którzy z większym prawdopodobieństwem dokonają zakupu.

Sposób nr 5 – na podstawie wyceny nieruchomości online

W raporcie PriceR otrzymasz również informacje na temat potencjału inwestycyjnego swojej nieruchomości. Na jego podstawie również można dokonać wyceny mieszkania. Jak to zrobić?

Najpierw należy wyznaczyć potencjalny czynsz najmu za daną nieruchomość i sprawdzić stopę zwrotu – dla Warszawy średnia stopa zwrotu to około 3,5%, jednak należy pamiętać, że bardzo duży wpływ na ten wskaźnik mają lokalne uwarunkowania.

Pełne wyliczenia pomoże Ci wykonać Ekspert Rynku Lokalnego w PriceR. Warto skorzystać z tej bezpłatnej opcji, aby jeszcze przed wystawieniem ogłoszenia poznać wszystkie dostępne informacje na temat transakcji w naszej okolicy i móc odpowiednio przygotować się do rozmów z potencjalnymi nabywcami!

Oceń nasz wpis!

Polecane wpisy