Sprzedaż mieszkania ze spadku

Dla sprzedającego, Ogólne, Porady 12.03.2024 458 14 min

Dostałeś mieszkanie ze spadku? Nie potrzebujesz nieruchomości, ale przyda Ci się dodatkowy zastrzyk gotówki? A może mieszkanie otrzymane w spadku wymaga zbyt dużych nakładów finansowych i atrakcyjniejsza okazuje się jego sprzedaż? Kiedy można sprzedać mieszkanie ze spadku? Czytaj nasz artykuł, aby dowiedzieć się, jak przebiega sprzedaż mieszkania ze spadku i o co należy zadbać.

Sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku – od czego zacząć?

Spadkobierca staje się właścicielem nieruchomości, które dziedziczy. Jednakże, aby ten status stał się oficjalny w świetle prawa, niezbędne jest formalne przyjęcie spadku oraz złożenie stosownego wniosku o nabyciu spadku.

Dopiero od momentu nabycia spadku potencjalna sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku będzie możliwa. Notariusz, sporządzając umowę sprzedaży mieszkania, musi mieć pewność, kto rzeczywiście posiada prawo do nieruchomości.

Na czym polega przyjęcie spadku? W Art. 1015 Kodeksu cywilnego ustanowiony jest termin złożenia oświadczenia o przyjęciu lub o odrzuceniu spadku. Musi ono nastąpić w ciągu 6 miesięcy od dnia, w którym spadkobierca dowiedział się o powołaniu do spadku. Przed upływem tego czasu należy złożyć wniosek do sądu o odebranie oświadczenia o przyjęciu lub odrzuceniu spadku.

Co z nabyciem spadku? Może się ono odbyć się zarówno przed sądem (wówczas nosi tytuł „stwierdzenie nabycia spadku„), jak i u notariusza (wówczas nosi tytuł „akt poświadczenia dziedziczenia„). Jakie są między nimi różnice?

Jak sprzedać mieszkanie otrzymane w spadku?
Jak sprzedać mieszkanie otrzymane w spadku?

Stwierdzenie nabycia spadku a notarialny akt poświadczenia dziedziczenia – różnice

Notarialny akt poświadczenia dziedziczenia i stwierdzenie nabycia spadku w sądzie różnią się od siebie i mają miejsce pod pewnymi warunkami. Akt poświadczenia dziedziczenia u notariusza z reguły uchodzi za wygodniejszy – łatwiej umówić się na wizytę z dowolnym notariuszem w porównaniu do stwierdzenia nabycia spadku w odpowiednim sądzie. To drugie może oznaczać konieczność podróżowania do innego miasta) i może długo trwać (wyznaczenie terminu posiedzenia potrafi zająć nawet kilka miesięcy).

W większości przypadków preferowaną opcją jest wizyta u notariusza, ale należy pamiętać, że nie zawsze prawne stwierdzenie nabycia mieszkania otrzymanego w spadku będzie możliwe u notariusza. Ponadto droga notarialna nie zawsze odbywa się szybko i płynnie – musimy bowiem przedstawić (nierzadko liczną!) dokumentację. Czytaj dalej!

Akt poświadczenia dziedziczenia u notariusza

Wizyta u notariusza zalecana jest zwłaszcza gdy spadkobiercy chcą jak najszybciej sprzedać nieruchomość, aby uniknąć dodatkowych kosztów związanych z utrzymaniem pustego mieszkania. Z tym że…

Po pierwsze, notarialny akt poświadczenia dziedziczenia oznacza konieczność zapewnienia obecności wszystkich spadkobierców, nawet tych nieuwzględnionych w testamencie, ale mających prawo do dziedziczenia (niekoniecznie tylko testamentowych, ale też ustawowych, o czym przeczytasz w dalszej części artykułu). Gwarantuje to pełną reprezentację wszystkich stron i minimalizuje ryzyko przyszłych sporów, które uniemożliwiają sporządzenie notarialnego aktu. U notariusza sytuacja musi być jasna – kto ma prawo do spadku i w jakiej części, a obecność jest obowiązkowa! Zwróć także uwagę na to, że przy poświadczeniu dziedziczenia nie można działać przez pełnomocnika.

Po drugie, oprócz udania się do kancelarii notarialnej w towarzystwie wszystkich spadkobierców, należy zgromadzić i przedłożyć wymagane dokumenty. Są to: dokumenty tożsamości wszystkich spadkobierców, odpis aktu małżeństwa i zgonu spadkodawcy, zaświadczenie o numerze PESEL spadkodawcy (jeżeli spadkodawca nie miał nadanego numeru PESEL, wówczas notariusz nie sporządzi aktu poświadczenia dziedziczenia). W przypadku istnienia testamentu konieczne jest przedstawienie jego kopii. Ponadto należy dostarczyć odpisy aktów stanu cywilnego wszystkich spadkobierców, takie jak skrócone odpisy aktów urodzenia oraz skrócone odpisy aktów małżeństwa, zwłaszcza jeśli zmieniły one nazwisko po wstąpieniu w związek małżeński. W sytuacji gdy spadek obejmuje nieruchomość, należy również przedstawić numer księgi wieczystej. Dopiero po spełnieniu tych formalności notariusz może sporządzić akt poświadczenia dziedziczenia. Tym samym dopiero wtedy możemy uznać, że poświadczenie dziedziczenia na drodze notarialnej jest łatwiejsze i wygodniejsze od drogi sądowej!

Warto zauważyć, że istnieją wyjątkowe sytuacje, które nie podlegają procedurze stwierdzania nabycia mieszkania ze spadku u notariusza. Dotyczy to przypadków, kiedy nabycie spadku odbywa się na podstawie szczególnych testamentów, takich jak ustny, wojskowy czy podróżny. W tych nietypowych przypadkach notariusz nie będzie w stanie pomóc, a procedura stwierdzenia nabycia spadku będzie wymagała interwencji sądu. Czytaj dalej!

Sprzedaż mieszkania ze spadku
Sprzedaż mieszkania ze spadku

Stwierdzenie nabycia nieruchomości ze spadku na drodze sądowej

Potwierdzenie nabycia mieszkania ze spadku na drodze sądowej wymaga starannej i kompleksowej dokumentacji oraz zrozumienia procedur, aby proces przebiegł sprawnie i zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. O czym zatem pamiętać?

Kluczowym krokiem jest złożenie wniosku o stwierdzenie nabycia spadku do właściwego sądu. Zazwyczaj należy udać się do sądu ostatniego miejsca zwykłego pobytu spadkodawcy. Jeśli napotkamy na trudności w ustaleniu takiego miejsca, będzie to wówczas sąd, gdzie znajduje się majątek spadkowy. Jeśli spadkodawca mieszkał w innym od nas miejscu, nie unikniemy więc podróży.

Wniosek o stwierdzenie nabycia mieszkania ze spadku musi zawierać niezbędne załączniki: testament(y), akt zgonu spadkodawcy oraz ewentualne dokumenty zaświadczające o więzach rodzinnych – akt małżeństwa czy urodzenia dzieci (jeśli spadkodawca nie sporządził testamentu).

Istotne jest także precyzyjne wskazanie wszystkich potencjalnych uczestników postępowania, czyli osób, które są lub mogą być powołane do spadku na podstawie testamentu lub ustawy. Wszystkie te działania mają na celu zapewnienie przejrzystości i kompletności wniosku oraz umożliwienie sądowi prawidłowego rozpatrzenia sprawy. Pamiętaj, aby dostarczyć oryginały dokumentów dla sądu oraz odpowiednią ilość kopii pism dla uczestników postępowania.

Kto dziedziczy spadek – kolejność spadkobierców w polskim prawie

Polskie prawo uwzględnia dwa główne sposoby dziedziczenia. Pierwsze, zgodnie z wolą spadkodawcy wyrażoną w testamencie (dziedziczenie testamentowe). Drugie, zgodnie z kolejnością dziedziczenia opisaną w Kodeksie cywilnym, w a więc w sytuacji gdy zmarły nie sporządził testamentu lub gdy istnieją okoliczności uniemożliwiające jego wykonywanie (dziedziczenie ustawowe). Takimi okolicznościami mogą być: nieważność testamentu, niewłączenie całej masy spadkowej lub odrzucenie spadku przez co najmniej jednego spadkobiercę.

Sprzedaż mieszkania ze spadku
Sprzedaż mieszkania ze spadku

Kolejność dziedziczenia zgodnie z Kodeksem cywilnym jest klarownie określona. W dziedziczeniu ustawowym pierwszeństwo mają małżonek i dzieci spadkodawcy. Dziedziczą oni w częściach równych, z tym że małżonek ma niejako dodatkowe przywileje – jego udział nie może być mniejszy niż jedna czwarta całości spadku. Jeśli dziecko nie żyje, jego udział przechodzi na dzieci małżonka lub dalszych zstępnych.

W przypadku gdy spadkodawca nie miał dzieci ani dalszych zstępnych, w grę wchodzą małżonek i rodzice. Rodzice dziedziczą wówczas 25% całości spadku, przy czym jeśli ojcostwo jednego z nich jest nieznane, udział spadkowy wynosi połowę spadku.

Jeżeli spadkodawca nie miał dzieci, rodziców ani małżonka, wówczas do spadku powołane jest rodzeństwo. Jeśli jednak zmarły był jedynakiem, prawa do spadku przechodzą na dziadków, którzy dziedziczą w równych częściach. Ich udział w spadku wynosi 50% całości spadku.

Gdy nie ma żadnych krewnych w wymienionych grupach, spadek przypada gminie ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy lub, w przypadku braku możliwości ustalenia tego miejsca, Skarbowi Państwa.

Pamiętaj: wybierając notarialną drogę poświadczenia dziedziczenia, należy udać się do kancelarii w obecności wszystkich spadkobierców – zarówno testamentowych, jak i ustawowych!

Jak sprzedać mieszkanie, gdy jest kilku spadkobierców?

Proces sprzedaży mieszkania przy kilku spadkobiercach wymaga współpracy i porozumienia między wszystkimi stronami. Istnieją dwie główne możliwości, które można rozważyć w takiej sytuacji, a każda z nich wymaga odpowiednich formalności.

Pierwszą możliwością jest sprzedaż nieruchomości jako współwłaściciele. W takiej sytuacji wszyscy spadkobiercy muszą wyrazić zgodę na sprzedaż, a uzyskane środki są podzielone proporcjonalnie do udziałów każdego z nich w spadku. Jest to opcja, która wymaga współpracy i kompromisów, ale pozwala na równomierne podzielenie zysków.

Druga możliwość to wykupienie udziałów pozostałych spadkobierców przez jednego z nich, który staje się wówczas jedynym właścicielem przed przystąpieniem do sprzedaży. Ten scenariusz wymaga sporządzenia aktu notarialnego, który potwierdzi zmianę właściciela.

Sprzedaż mieszkania ze spadku
Sprzedaż mieszkania ze spadku

Jak sprzedać mieszkanie otrzymane w spadku?

Przyjęcie spadku i stwierdzenie nabycia nieruchomości ze spadku – to nie wszystko, czego potrzebujemy do sprzedaży mieszkania.

Oprócz opisanego wyżej postanowienia sądu (stwierdzenie nabycia) lub notarialnego aktu (poświadczenie dziedziczenia), musimy zgromadzić dokumentację podatkową. Notariusz wymaga bowiem zaświadczenia lub pisemnej zgody naczelnika Urzędu Skarbowego, który potwierdzi zwolnienie od podatku, uiszczenie podatku od sprzedaży lub wygaśnięcie zobowiązania podatkowego.

Zgodnie z art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. O podatku od spadków i darowizn notariusz może sporządzić akt notarialny dotyczący zbycia praw do spadku lub rzeczy uzyskanych tytułem dziedziczenia jedynie przy udziale wyżej wspomnianej zgody lub zaświadczenia naczelnika Urzędu Skarbowego.

Dodatkowo, oprócz dokumentacji podatkowej, aby przystąpić do sprzedaży mieszkania ze spadku, konieczne będą także inne dokumenty, takie jak zaświadczenia potwierdzające brak zaległości finansowych wobec wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej, brak zameldowania osób w danym lokalu oraz dokumenty dotyczące ewentualnego kredytu hipotecznego i jego spłaty.

Ponadto w niektórych przypadkach mogą być wymagane dodatkowe dokumenty, np. zaświadczenie o statusie rewitalizacji nieruchomości lub potwierdzenie ujawnienia spadkodawcy w księdze wieczystej (KW).

Weźmy pod uwagę sytuację, w której zostały dopełnione wszystkie formalności konieczne do tego, by sprzedaż odziedziczonego mieszkania była możliwa. Jak się za nią zabrać? Co jest kluczowe w procesie sprzedaży mieszkania otrzymanego w spadku? Sprzedaż mieszkania ze spadku przypomina standardowy proces sprzedaży mieszkania, ale musimy pamiętać o podatku i upływie czasu, od którego transakcja jest możliwa.

Po jakim czasie można sprzedać mieszkanie otrzymane w spadku?

Sprzedaż mieszkania ze spadku jest praktycznie możliwa od momentu oficjalnego nabycia spadku i stwierdzenia praw do zarządzania nieruchomością przez spadkobiercę, ale…

Jeżeli zależy nam na szybkiej sprzedaży mieszkania ze spadku, czeka nas obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Z tym że od 1 stycznia 2019 roku zaczęły obowiązywać nowe, korzystniejsze dla podatników zasady dotyczące podatku dochodowego. Zobowiązanie do uiszczenia podatku dochodowego traci ważność po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia mieszkania przez zmarłego (spadkodawcę). Wysokość podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania w 2024 r. wynosi 19% od dochodu ze sprzedaży.

Przykładowo: jeżeli spadkodawca nabył nieruchomość w 2020 roku, a w 2022 roku doszło do jego śmierci i przyjęcia spadku przez spadkobiorcę, do uiszczenia podatku dochodowego pozostał jedynie rok (2024 – 2020 = 4 lata), a nie 2 lata (2024 – 2022 = 2 lata). Jeśli w 2024 r. dziedziczymy nieruchomość nabytą przez zmarłego przed 2019 r., podatku nie ma!

Chcesz wiedzieć więcej na temat kosztów sprzedaży mieszkania? Czytaj nasz artykuł: „Jakie są koszty sprzedaży mieszkania? Kto płaci podatek, co z notariuszem. Wyjaśniamy

Podatek od spadku a sprzedaż mieszkania – czy da się uniknąć podatku od spadków?

Jeśli obowiązuje nas opisana wyżej zasada 5 lat i chcemy uniknąć podatku od sprzedaży mieszkania otrzymanego w ramach spadku, możemy to zrobić pod jednym warunkiem – korzystając z ulgi mieszkaniowej. Zgodnie z jej postanowieniami uzyskane ze sprzedaży środki muszą być przeznaczone na własne cele mieszkaniowe, takie jak zakup nowej nieruchomości czy przeprowadzenie remontu.

Pamiętaj, że wykorzystanie środków na własne cele mieszkaniowe musi nastąpić nie później niż w ciągu 3 lat od zakończenia roku, w którym dokonano sprzedaży mieszkania ze spadku.

Czy wiesz, że w przypadku spadków i darowizn istnieje odgórne zwolnienie z zapłaty podatku dochodowego? Wszystko zależy od tego, do jakiej grupy podatkowej należysz. Dowiedz się szczegółów: „Sprzedaż mieszkania z darowizny a podatek. O czym warto pamiętać?

Wycena nieruchomości otrzymanej w spadku

Wycena nieruchomości ze spadku to nic innego, jak próba określenia, ile dana nieruchomość jest warta. To proces, który wymaga spojrzenia na wiele różnych rzeczy, od tego w jakim stanie jest mieszkanie czy dom, po to ile można za nie dostać na rynku.

Ale to nie wszystko! Trzeba też pamiętać o podatkach i przedstawić zobowiązania podatkowe (jeśli istnieją). Jak wycenić mieszkanie do sprzedaży? W procesie wyceny mieszkania ze spadku szczególnie zalecamy skorzystanie z pomocy specjalistów.

Co więcej, to właśnie profesjonalna wycena sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego będzie tą, którą zaakceptuje urząd skarbowy. Operat szacunkowy to bowiem najwiarygodniejsze źródło wyceny nieruchomości dla celów podatkowych.

Dlaczego warto skorzystać z pomocy rzeczoznawcy majątkowego?

Skorzystanie z pomocy rzeczoznawcy przy wycenie nieruchomości ze spadku to kluczowy krok w zapewnieniu rzetelności i wiarygodności całego procesu. Rzeczoznawca majątkowy posiada niezbędne kwalifikacje i doświadczenie, aby dokładnie oszacować wartość rynkową nieruchomości z uwzględnieniem wszystkich istotnych czynników.

Precyzyjne metody wyceny oraz pełne uwzględnienie obowiązujących przepisów prawnych i podatkowych zapewnia spadkobiercom pewność co do rzeczywistej wartości nieruchomości. Ponadto korzystanie z usług rzeczoznawcy pozwala uniknąć błędów oraz konfliktów związanych z nieprawidłową wyceną, co może mieć istotne znaczenie zarówno dla procesu sprzedaży nieruchomości, jak i rozliczeń podatkowych.

Chcesz wiedzieć więcej na temat metod wyceny nieruchomości? Czytaj nasz artykuł: „Ile kosztuje operat szacunkowy? Wyceń nieruchomość z rzeczoznawcą majątkowym„, w którym znajdziesz dokładne informacje na temat tego, na czym polega profesjonalna wycena nieruchomości.

Sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku
Sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku

Zamów operat szacunkowy w Pricer

Podkreślając raz jeszcze – operat szacunkowy jest akceptowany przez urzędy skarbowe, co czyni go niezwykle ważnym przy sprzedaży nieruchomości ze spadku i może być sporządzony jedynie przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia, czyli rzeczoznawcę majątkowego.

Pricer oferuje możliwość zamówienia tego dokumentu w łatwy i szybki sposób, gwarantując współpracę z licencjonowanymi rzeczoznawcami majątkowymi oraz zróżnicowane metody wycen, dopasowane do potrzeb klienta.

Dzięki naszej platformie możesz być pewien, że otrzymasz profesjonalny dokument, który spełni Twoje oczekiwania i będzie akceptowany przez instytucje publiczne. Skorzystaj z naszej usługi – zamów operat szacunkowy w Pricer.

Sprzedaż mieszkania ze spadku – o czym jeszcze pamiętać?

W procesie sprzedaży mieszkania ze spadku, tak jak w każdej innej transakcji sprzedaży nieruchomości, kluczową rolę odgrywa nie tylko wycena nieruchomości, ale także promocja oferty. Skorzystaj z pomocy ekspertów, którzy dobiorą dla Ciebie pakiet promocyjny wspierający szybką sprzedaż mieszkania.

Oceń nasz wpis!

Polecane wpisy