+48 733 930 936Zanim dojdzie do sfinalizowania transakcji na rynku nieruchomości w formie aktu notarialnego, zawsze trzeba dopełnić pewnych kluczowych formalności. Ich zakres uzależniony jest od kilku czynników, z których najważniejszym zwykle jest stan prawny lokalu. Jak pod tym kątem wygląda sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego? W poniższym artykule znajdziesz odpowiedź na to pytanie. Specjaliści podpowiadają w nim, jakie dokumenty należy zgromadzić w celu przeprowadzenia transakcji oraz opisują jej kluczowe etapy – skorzystaj z ich wskazówek, aby szybko i bezpiecznie zbyć nieruchomość należącą do spółdzielni mieszkaniowej!
Mieszkanie spółdzielcze – co oznacza własnościowe prawo do niego?
W przypadku mieszkania spółdzielczego pojęcie „własnościowe” może być trochę mylące, gdyż z punktu widzenia przepisów kupująca je osoba uzyskuje do niego tzw. ograniczone prawo rzeczowe. Co to oznacza w praktyce? Należy ono do spółdzielni mieszkaniowej, a nabywca otrzymuje dokument potwierdzający zgodę do swobodnego użytkowania lokalu mieszkalnego – jednak z pewnymi ograniczeniami.
Kupujący mieszkanie spółdzielcze własnościowe uzyskuje swobodę zarówno w zakresie wynajmu mieszkania, jak i sprzedaży nieruchomości. Jednak musi się on liczyć z pewnymi komplikacjami w zakresie wprowadzania w nim ewentualnych zmian. Osoby zamieszkujące w takich lokalach muszą uzyskać zgodę od spółdzielni mieszkaniowej m.in. na:
- wyburzenie ścian,
- wymianę stolarki otworowej,
- montaż klimatyzacji oraz paneli fotowoltaicznych (na balkonie),
- zmianę rozkładu pomieszczeń.
Jedynie wykup mieszkania spółdzielczego na własność sprawia, że jego właściciel uzyskuje pełną swobodę w zakresie dysponowania nim, w tym wprowadzania zmian.
Jak wykupić mieszkanie spółdzielcze własnościowe i ile to kosztuje?
Przeprowadzenie takiej transakcji będzie możliwe pod warunkiem, że spółdzielnia jest właścicielem gruntu (lub posiada wieczyste prawo do użytkowania go), na którym znajduje się budynek. Jednocześnie lokator mieszkania spółdzielczego własnościowego musi mieć uregulowaną kwestię w zakresie związanych z nią praw rzeczowych – wpis do księgi wieczystej lub komplet poświadczających to dokumentów.
Aby wykupić taki lokal mieszkalny na własność, należy złożyć w spółdzielni stosowny wniosek i jednocześnie spłacić jej zobowiązania w zakresie budowy nieruchomości (np. pozostała część zadłużenia kredytowego). Istotne jest również potwierdzenie nieposiadania zaległości względem tej organizacji z tytułu wnoszonych do niej opłat.
Koszt wykupu uzależniony jest od wielu czynników, dlatego ustala się go indywidualnie. Warto więc we własnym zakresie oszacować, ile jest warte mieszkanie spółdzielcze własnościowe, aby zweryfikować ofertę przedstawioną przez spółdzielnię. Jak wycenić mieszkanie? Kto wycenia nieruchomości? Możesz zlecić to zadanie rzeczoznawcy majątkowemu lub wykonać je samodzielnie – skorzystaj z naszej darmowej wyceny nieruchomości online i wyceń mieszkanie w ok. minutę!
Etapy sprzedaży mieszkania spółdzielczego własnościowego
Procedura przeprowadzania takiej transakcji jest standardowa. Należy rozpocząć od wyceny nieruchomości, a następnie naszykować ją do zbycia oraz stworzyć związaną z nią ofertę i wystawić np. na internetowych portalach ogłoszeniowych. W tym samym czasie warto już zbierać wszystkie dokumenty potrzebne do tego, aby sprzedać lokal mieszkalny.
Kolejny etap obejmuje umawianie się na spotkania z potencjalnymi kupcami, prezentowanie im nieruchomości oraz negocjowanie warunków zbycia. Ostatnie dwa kroki to wizyta u notariusza w celu sfinalizowania transakcji oraz przekazanie mieszkania nabywcy. Aby zapewnić sobie bezpieczeństwo, nasi specjaliści radzą korzystać z fachowej pomocy prawnej przy sprzedaży nieruchomości.
Jakie dokumenty należy zgromadzić, aby móc sprzedać mieszkanie spółdzielcze własnościowe?
Tak, jak w przypadku każdej transakcji na rynku nieruchomości, do jej przeprowadzenia niezbędna jest podstawa nabycia lokalu mieszkalnego. Należy posiadać stosowny dokument notarialny stwierdzający, że mieszkalnie spółdzielcze własnościowe zostało kupione lub otrzymane w ramach spadku (akt poświadczenia dziedziczenia). Oprócz tego niezbędny jest odpis z księgi wieczystej (jeśli istnieje), a osoby korzystające wcześniej z kredytu hipotecznego muszą posiadać również pisemną zgodę banku na wykreślenie go z hipoteki.
Dodatkowy dokument, który wymagany jest wyłącznie w przypadku sprzedaży mieszkania spółdzielczego własnościowego, to zaświadczenie o posiadaniu prawa do użytkowania lokalu. Jest ono wydawane przez spółdzielnię mieszkaniową.
Jakie inne dokumenty mogą być potrzebne do sprzedania mieszkania spółdzielczego własnościowego?
Zależnie od sytuacji, aby sprzedać mieszkanie spółdzielcze własnościowe, możesz być zobowiązany do przygotowania kilku dodatkowych dokumentów. Z tego powodu warto wcześniej skorzystać z pomocy specjalistów z doświadczeniem na rynku nieruchomości lub udać się do notariusza. Otrzymasz szczegółowe informacje związane z tym, na jakie formalności musisz się przygotować w związku z planowaną transakcją.
Dodatkowe dokumenty, które mogą być potrzebne, to m.in.:
- zaświadczenie o braku zaległości z tytułu opłat eksploatacyjnych względem spółdzielni mieszkaniowej (dotyczy opłat za czynsz, fundusz remontowy i innych zobowiązań względem zarządcy nieruchomości),
- zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami za media, w które wyposażone jest mieszkanie własnościowe – jest wystawiane bezpośrednio przez ich dostawców (gaz, woda i prąd),
- świadectwo charakterystyki energetycznej – określa, jakie jest zapotrzebowanie na energię danego obiektu mieszkalnego, co ułatwia oszacowanie kosztów jego utrzymania,
- zaświadczenie informujące o tym, że w lokalu nie są zameldowane osoby.
Brak księgi wieczystej – czy utrudni sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego?
Nie będzie to problemem pod warunkiem, że osoba zainteresowana zakupem mieszkania spółdzielczego własnościowego zgodzi się na zapłatę gotówką. Odpis z księgi wieczystej to bowiem tylko jedna z kilku opcji udokumentowania prawa własności do nieruchomości. Oprócz standardowej umowy sprzedaży, akceptowany jest także dokument potwierdzający własnościowe prawo do danego lokalu wystawiony przez spółdzielnię. Jeśli mieszkanie spółdzielcze własnościowe zostało przekazane w formie darowizny, należy przedstawić stosowny, związany z tym akt notarialny.
Komplikacje zaczynają się w momencie, gdy nabywca chce skorzystać z kredytu hipotecznego. W takim przypadku bez księgi wieczystej sfinalizowanie transakcji będzie niemożliwe. Wynika to z konieczności ustanowienia hipoteki na rzecz banku – mieszkanie spółdzielcze własnościowe będzie zabezpieczeniem tego produktu finansowego.
Założenie księgi wieczystej jest proste i tanie
W przypadku braku księgi wieczystej powinieneś podjąć decyzję o jej założeniu jeszcze zanim zaczniesz wystawiać ogłoszenia o sprzedaży mieszkania spółdzielczego własnościowego. Bez niej znalezienie nabywcy lokalu może zająć znacznie więcej czasu, gdyż oferta będzie skierowana wyłącznie do osób zainteresowanych zakupem za gotówkę. Warto to zrobić tym bardziej, że proces ten wiąże się z relatywnie niskimi kosztami – 100 zł za przygotowanie dokumentu oraz 150 zł za umieszczenie w nim wpisu.
Jeśli zdecydujesz się na założenie księgi wieczystej, musisz złożyć stosowny wniosek do sądu rejonowego właściwego dla lokalizacji, w jakiej znajduje się mieszkanie spółdzielcze własnościowe. Będziesz potrzebować dokumentu poświadczającego nabycie praw do nieruchomości – np. umowa sprzedaży mieszkania lub potwierdzająca przydział lokalu.
Oprócz tego do wniosku o założenie księgi wieczystej należy dołączyć:
- wypis z rejestru gruntów i budynków oraz wyrys mapy ewidencyjnej – oba dokumenty wystawia starostwo powiatowe lub urząd miasta odpowiedni dla adresu, pod którym znajduje się mieszkanie własnościowe,
- informacje o położeniu mieszkania, powierzchni lokalu oraz oznaczeniu gruntu, na którym znajduje się budynek (w formie zaświadczeń wystawia je spółdzielnia mieszkaniowa),
- wykaz obciążeń wynikających z ograniczonego prawa rzeczowego do nieruchomości (w przypadku ich braku wymagane jest potwierdzające to oświadczenie wnioskodawcy).
Nie każde mieszkanie spółdzielcze własnościowe może mieć księgę wieczystą
Choć założenie księgi wieczystej jest proste, tak niestety nie każde mieszkanie spółdzielcze własnościowe może ją posiadać. Dotyczy to sytuacji, w których spółdzielnia nie ma praw do gruntów, na których znajduje się budynek z danym lokalem – nie jest jego właścicielem oraz nie posiada zezwolenia na wieczyste użytkowanie.
Co w takim przypadku można zrobić? Niestety rozwiązanie tego problemu jest niemożliwe i sprzedaż mieszkania spółdzielczego musi skupiać się wokół osób zainteresowanych zakupem za gotówkę.
Jednocześnie należy liczyć się z tym, że nawet tacy nabywcy w wielu przypadkach mogą być niechętni do zakupu z powodu braku księgi wieczystej. Bez tego dokumentu znacznie trudniejsze jest zweryfikowanie stanu prawnego lokalu mieszkalnego oraz jego ewentualnego zadłużenia.
Sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego – o czym pamiętać po transakcji?
Na koniec cenna wskazówka dla wszystkich osób planujących zbycie nieruchomości, zarówno mieszkań, do których sprzedający ma własnościowe prawo, jak i wszystkich pozostałych. W większości przypadków stosunkowo krótko po spisaniu aktu notarialnego finalizującego transakcję dochodzi do przekazania lokalu nabywcy. W trakcie tego procesu sprzedający oraz kupujący powinni spisać tzw. protokół zdawczo-odbiorczy.
Choć jest to dokument nieobowiązkowy, tak niezwykle istotny – stanowi swego rodzaju uzupełnienie aktu notarialnego. Zawiera szczegółowe informacje na temat stanu technicznego lokalu przekazywanemu w ręce nowego nabywcy.
W protokole zdawczo-odbiorczym zamieszcza się m.in.:
- opis całej nieruchomości wraz z pomieszczeniami, które są z nią powiązane,
- informacje na temat występujących uszkodzeń w lokalu (dla każdej usterki warto wykonać dokumentację fotograficzną),
- aktualny stan liczników wszystkich dostępnych mediów,
- wykaz wyposażenia, które sprzedający pozostawia w lokalu nowemu nabywcy.
Dzięki temu dokumentowi sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego, i każdego innego, jest znacznie bezpieczniejsza. Chroni on poprzedniego właściciela przed wieloma ewentualnymi roszczeniami ze strony nabywcy.
Planujesz sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego? Wyceń je, korzystając z darmowego narzędzia AVM przygotowanego przez Pricer!
Aby proces sprzedaży nieruchomości był możliwie najszybszy i przede wszystkim korzystny dla Ciebie, powinieneś precyzyjnie określić jej wartość. Zlecenie tego zadania rzeczoznawcy majątkowemu wiąże się z dużymi kosztami i długim czasem oczekiwania. W Pricer mamy jednak dla Ciebie doskonałą alternatywę – narzędzie AVM do darmowej wyceny online lokalu!
Bazując na sztucznej inteligencji, rozbudowanych bazach transakcyjnych (aż 7 milionów transakcji!) oraz analizach rynkowych i lokalizacyjnych, cechuje się ponadprzeciętną dokładnością, a przy tym jest proste w obsłudze. Skorzystaj z niego już dziś, aby w zaledwie kilka minut dowiedzieć się, ile realnie warte jest Twoje mieszkanie spółdzielcze własnościowe. W wygenerowanym raporcie znajdziesz także wiele dodatkowych, cennych informacji, które ułatwią Ci sprzedaż i prowadzenie negocjacji z potencjalnymi nabywcami. Dowiesz się m.in. o kosztach mediów, rozkładzie cen sprzedaży mieszkań w okolicy czy preferencjach wyborczych sąsiadek i sąsiadów!
Jednocześnie możesz umówić się na bezpłatne spotkanie z naszym Ekspertem Rynku Lokalnego, który podpowie Ci, jaką cenę warto zamieszczać w ogłoszeniach o sprzedaży nieruchomości. Zapraszamy do kontaktu!
