Mieszkanie za odstępne wady i zalety. Co warto wiedzieć?

Porady 13.09.2023 6073 11 min

Często spotykasz się z ofertą „Oddam mieszkanie za odstępne”? Wynajmowanie mieszkania za odstępne to z pewnością rozwiązanie, które warto rozważyć. Konieczna jest jednak znajomość zagrożeń związanych z tą formą wynajmu, która pozwoli nam uniknąć nieprzyjemności. Jakie są korzyści i ryzyka, które kryją się pod tą decyzją? Czytaj nasz artykuł!

Co to jest mieszkanie za odstępne?

Mieszkanie za odstępne to forma wynajmu nieruchomości, w której najemca płaci właścicielowi lub właścicielce określoną kwotę pieniędzy (odstępne) w zamian za możliwość zamieszkania i korzystania z danego mieszkania.

Odstępne to jednorazowa, zazwyczaj nierefundowalną opłata, którą najemca wpłaca przed rozpoczęciem najmu. Jest to swoisty ekwiwalent wkładu własnego przy zakupie nieruchomości, tylko że w przypadku mieszkania za odstępne nie stajemy się się właścicielem lub właścicielką mieszkania, lecz uzyskujemy prawo do korzystania z niego na określony czas.

W zamian za odstępne, najemca może otrzymać takie korzyści, jak długoterminowy najem, stabilność czynszu przez ustalony okres, a czasem również możliwość zgłoszenia meldunku na danym adresie – o korzyściach mieszkania za odstępne dowiesz się więcej w dalszej części artykułu!

Mieszkanie za odstępne a prawo

Umowa dotycząca wynajmu mieszkania za odstępne ma pewne związki z prawem, ale ważne jest zrozumienie, że nie jest ona objęta ochroną przewidzianą w ustawie o ochronie praw lokatorów. Jest to umowa cywilnoprawna, która wymaga szczególnej uwagi i dokładności w jej sporządzaniu.

Ponieważ umowa najmu mieszkania za odstępne nie korzysta z pełnej ochrony prawnej, istotne jest uwzględnienie w niej wszystkich istotnych szczegółów i postanowień. W momencie wystąpienia jakichkolwiek problemów czy sporów, precyzyjne określenie warunków umowy będzie miało kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia sytuacji na korzyść stron.

Uwaga: właścicielka lub właściciel mieszkania, które należy do gminy, miasta lub spółdzielni mieszkaniowej, zazwyczaj NIE MA uprawnienia do wynajmowania nieruchomości za odstępne bez zgody formalnego właściciela. W takim przypadku formalnym właścicielem jest gmina, miasto lub spółdzielnia mieszkaniowa.

Czym się różni odstępne od kaucji?

Odstępne i kaucja to dwa różne pojęcia związane z najmem nieruchomości. Co istotne, rządzą się innymi prawami zwrotu i mają różne funkcje.

Odstępne to jednorazowa opłata, którą najemca płaci właścicielowi lub właścicielce nieruchomości przed rozpoczęciem najmu. Jest to zazwyczaj nierefundowalna kwota, która stanowi swoiste wynagrodzenie dla właściciela za udostępnienie mieszkania. Odstępne nie jest zwracane najemcy w momencie zakończenia umowy najmu.

Kaucja natomiast to suma pieniędzy, którą najemca wpłaca jako zabezpieczenie dla właściciela lub właścicielki nieruchomości. Ma ona na celu pokrycie ewentualnych szkód w lokalu lub niezapłaconych opłat najemcy. Kaucja jest zwracana najemcy po zakończeniu umowy najmu, o ile nie ma żadnych zaległości finansowych ani szkód w mieszkaniu. Jest to forma ochrony interesów właściciela nieruchomości.

Wynajem mieszkania za odstępne — zalety rozwiązania

Przypomnijmy raz jeszcze, że mieszkanie za odstępne to forma najmu, w której jako najemca dokonujesz określonej płatności właścicielowi mieszkania, która – jak już wiesz – nie jest zwracana, ale gwarantuje pewne korzyści. Jakie są zalety tego rozwiązania?

Stabilny czynsz i niższy czynsz: dzięki temu rozwiązaniu, czynsz utrzymuje się na stałym poziomie przez dłuższy czas (nawet kilka lat!) i jest niższy w porównaniu z tradycyjnym wynajmem. Warto jednak zauważyć, że niektóre umowy mogą zawierać zapisy umożliwiające właścicielowi podwyższenie czynszu, aby uwzględnić inflację. Koniecznie się im przyjrzyj!

Długoterminowy najem: mieszkanie za odstępne daje pewność długoterminowego zamieszkania pod danym adresem. Jeśli zależy Ci na stabilności i uniknięciu częstych przeprowadzek, to jest to z pewnością korzystne rozwiązanie.

Meldunek: właściciele i właścicielki mieszkań za odstępne często oferują możliwość zgłoszenia meldunku na wynajmowanym lokalu. Dzięki temu możesz zyskać oficjalny adres zamieszkania.

Mieszkanie za odstępne
Mieszkanie za odstępne

Wynajem mieszkania za odstępne — wady rozwiązania

Wynajem mieszkania za odstępne, pomimo wspomnianych korzyści, ma też sporo minusów, które koniecznie należy wziąć pod uwagę. Jakie są wady wynajmu mieszkania za odstępne?

Brak zwrotu odstępnego: odstępne, które najemca wpłaca przed rozpoczęciem najmu, zazwyczaj nie podlega zwrotowi. To oznacza, że jeśli zdecydujesz się opuścić mieszkanie przed zakończeniem umowy, stracisz wpłaconą kwotę.

Ograniczenia dotyczące dysponowania mieszkaniem: umowa za odstępne może zawierać restrykcje dotyczące wykorzystania mieszkania. Możesz być zobowiązany do korzystania z niego tylko na cele mieszkaniowe, bez możliwości podnajmu czy zmiany sposobu użytkowania. W przypadku naruszenia tych ograniczeń, umowa jest unieważniana, co może skutkować utratą wpłaconej kwoty odstępnego oraz konsekwencjami prawno-księgowymi, takimi jak eksmisja z mieszkania!

Brak możliwości negocjacji czynszu: chociaż czynsz w umowie za odstępne zazwyczaj jest ustalany na stałym poziomie przez określony czas, nie masz możliwości negocjacji lub obniżenia kwoty czynszu w trakcie trwania umowy. To może być szczególnie niekorzystne, jeśli ceny na rynku nieruchomości spadną lub Twoja sytuacja finansowa ulegnie zmianie.

Ryzyko nieuczciwych właścicieli lub właścicielek: wynajem mieszkania za odstępne nie jest uregulowany w taki sam sposób, jak tradycyjny najem. Istnieje ryzyko, że możesz stać się ofiarą nieuczciwego właściciela mieszkania, który nie dotrzyma umowy lub nie spełni obowiązków związanych z utrzymaniem mieszkania.

Brak możliwości inwestowania w nieruchomość: płacąc odstępne, nie budujesz swojego kapitału, ani nie posiadasz praw własności do mieszkania. Nie masz także możliwości inwestowania w nieruchomość, ani czerpania korzyści z jej wzrostu wartości w przyszłości.

(Najczęściej) brak możliwości wykupu nieruchomości: w przypadku umowy za odstępne głównym celem jest zapewnienie najemcy stabilności i pewności długoterminowego najmu, ale nie ma on możliwości stania się właścicielem lub właścicielką nieruchomości. Odstępne, które wpłacasz jako najemca, stanowi rodzaj rekompensaty dla właściciela za zagwarantowanie ci określonych korzyści i długoterminowego zamieszkania w jego mieszkaniu.

Warto dodać, że istnieją umowy wynajmu za odstępne, w których brana jest pod uwagę możliwość wykupu mieszkania. Często zdarza się sytuacja, że nieruchomość, która początkowo jest wynajmowana za odstępne, zostaje później sprzedana dotychczasowemu najemcy. Jeśli myślisz o wykupie mieszkania za odstępne w przyszłości, najkorzystniej będzie porozmawiać o tym zawczasu (przed podpisaniem umowy najmu) z właścicielem. Możecie wówczas wspólnie sporządzić zapis o prawie pierwokupu!

Jak się chronić – sporządź umowę na piśmie!

Aby chronić się w przypadku wynajmu mieszkania za odstępne, zalecamy niezwykle ważną praktykę – sporządzenie umowy na piśmie. Wpisane postanowienia staną się wówczas wiążące i możliwe do egzekwowania w razie jakichkolwiek sporów lub problemów.

Warto pamiętać, że umowa za odstępne to umowa cywilnoprawna, nieobjęta ochroną przewidzianą przez ustawę o ochronie praw lokatorów. Dlatego kluczowe jest uwzględnienie jak największej liczby szczegółów i warunków umowy na piśmie.

Oto kilka kroków, które warto podjąć w celu zabezpieczenia się przy wynajmie mieszkania za odstępne:

  1. Sporządź umowę na piśmie: niezależnie od wcześniejszych ustaleń lub umów ustnych, konieczne jest spisanie umowy na piśmie. Tylko w ten sposób będą istniały jasne i wiążące dokumenty, które będą mogły służyć jako podstawa do egzekwowania praw i zobowiązań.
  2. Ustal szczegóły umowy: umowa powinna zawierać dane stron umowy, takie jak imiona, nazwiska, numery dokumentów tożsamości i dane kontaktowe właściciela oraz najemcy. Ponadto należy określić datę i miejsce zawarcia umowy, przedmiot umowy (opis mieszkania), czas obowiązywania umowy, kwotę odstępnego, wysokość czynszu i warunki jego (nie!)podwyższania oraz inne istotne szczegóły, na które warto zwrócić uwagę. Zwróć szczególną uwagę na warunki podwyższenia czynszu – w końcu nie po to płacisz odstępne, by Twój czynsz drastycznie wzrósł po czasie!
  3. Wyjaśnij kwestię wykupu mieszkania: jeśli istnieje możliwość wykupienia mieszkania po zakończeniu umowy, należy to jasno i precyzyjnie określić w umowie. W przypadku braku takiej możliwości, również należy to uwzględnić w dokumentacji.
  4. Dokładne sprawdzenie tożsamości właściciela lub właścicielki: przed podpisaniem umowy warto zweryfikować, czy osoba, z którą zawierasz umowę, jest właścicielem mieszkania. Można to potwierdzić poprzez akt notarialny lub numer księgi wieczystej.
  5. Sporządzenie protokołu stanu mieszkania: przed przekazaniem mieszkania najemcy, zaleca się sporządzenie protokołu określającego stan techniczny i wyposażenia mieszkania. Będzie to podstawa do późniejszych rozliczeń i uniknięcia sporów dotyczących ewentualnych uszkodzeń lub niedociągnięć.

Sporządzenie umowy na piśmie jest niezwykle istotne, aby chronić prawa i zobowiązania obu stron!

Mieszkanie za odstępne
Mieszkanie za odstępne

Co jeszcze można zrobić? Ubezpieczenie mieszkania za odstępne

Pytanie dotyczące ubezpieczenia mieszkania za odstępne często budzi wątpliwości, zwłaszcza jeśli chodzi o to, kto powinien się nim zająć – czy najemca, czy właściciel?

Zazwyczaj to właściciel(ka) nieruchomości jest odpowiedzialny za ubezpieczenie mieszkania. To on(a) decyduje, czy chce chronić swoją nieruchomość poprzez polisę ubezpieczeniową, czy też decyduje się zrezygnować z takiej ochrony. Zabezpieczenie właściciela lokalu i wykupiona przez niego polisa obejmuje najczęściej ochronę przed poważnymi uszkodzeniami budynku, takimi jak pożary, zalania itp.

Jednakże, jako najemca, masz także możliwość samodzielnego, odrębnego wykupienia ubezpieczenia. Do czego się przyda? Przede wszystkim ochroni Twoje własne mienie ruchome (np. meble, elektronikę) oraz może oferować dodatkowe zabezpieczenia, takie jak ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej (OC) w życiu prywatnym.

W przypadku wynajmu mieszkania za odstępne, zawsze warto skonsultować się z agentem ubezpieczeniowym, aby uzyskać odpowiednie porady i dobrać najodpowiedniejszą polisę ubezpieczeniową, która spełni Twoje potrzeby i zapewni Ci ochronę.

Choć ubezpieczenie mieszkania wykupione przez właściciela i ubezpieczenie najemcy są osobnymi produktami, to w wielu sytuacjach mogą ze sobą „współpracować – ich celem jest w końcu zapewnienie ochrony wspólnego interesu – miejsca, w którym mieszkasz i którego ktoś jest właścicielem.

Czy wynajem mieszkania za odstępne się opłaca?

Opłacalność wynajmu mieszkania za odstępne zależy od wielu czynników i może być różna dla różnych osób. Co jest ważne dla Ciebie?

Po pierwsze, czy długość najmu jest dla Ciebie istotna? Jeśli planujesz dłuższy pobyt w danym mieszkaniu, wynajem za odstępne może być korzystny. Masz pewność, że nie zostaniesz nagle wypowiedziany(a) i będziesz mógł(a) mieszkać tam przez cały okres obowiązywania umowy.

Po drugie, czy zależy Ci na stabilnym czynszu? Jak wiesz, umowa za odstępne często wiąże się z niższym czynszem niż ceny rynkowe, a dodatkowo zapisuje, że czynsz nie będzie podnoszony w trakcie trwania umowy (oczywiście – upewnij się, że tak jest w umowie!). Jeśli obawiasz się wzrostu czynszu, taki zapis może być korzystny dla Ciebie.

Po trzecie, czy aktualnie potrzebujesz meldunku? Zameldowanie pozwala najemcy na oficjalne uznawanie tego miejsca jako swojego zamieszkania i korzystanie z związanych z tym praw i uprawnień, np. załatwienie dokumentów, rejestracja samochodu czy uzyskanie dostępu do niektórych usług.

Warto pamiętać, że wynajem mieszkania za odstępne ma także pewne wady, takie jak brak ochrony wynikającej z ustawy o ochronie praw lokatorów. Umowa za odstępne jest umową cywilnoprawną, co oznacza, że większa odpowiedzialność spoczywa na stronach umowy w zakresie jej wykonania i egzekwowania.

Oceń nasz wpis!

Polecane wpisy