Na co zwrócić uwagę przy kupnie mieszkania. Gotowa lista pytań

Dla kupującego, Porady 18.08.2023 839 10 min

Kupno własnego mieszkania do inwestycja na lata. Warto więc nie tylko dobrze zdefiniować swoje największe oczekiwania i potrzeby, ale także doprecyzować listę rzeczy, na które powinniśmy zwrócić uwagę przy kupnie mieszkania, by uniknąć rozczarowań i kłopotów.

Jakiego mieszkania szukasz?

Zanim dojdzie do spotkania z deweloperem lub właścicielem mieszkania, musimy oczywiście ustalić, jakiej nieruchomości szukamy. Pomocne okaże się stworzenie odpowiedzi na listę takich pytań, jak:

  • Ilu potrzebuję pomieszczeń?
  • Jaki metraż mieszkania jest dla mnie wystarczający?
  • Gdzie chcę mieszkać i na jakiej lokalizacji mi zależy? Czy ma to być nieruchomość w centrum czy na przedmieściu? A jeśli przedmieście, to czy wybrane przeze mnie miejsce jest dobrze skomunikowanie z pozostałymi częściami miasta?
  • Czy potrzebuję miejsca parkingowego, piwnicy, ogródka lub innego pomieszczenia?
  • Jaki jest mój budżet, limit dolny i górny – do jakiej kwoty jestem w stanie negocjować cenę?
  • W przypadku niewystarczającego wkładu własnego, czy biorę pod uwagę zaciągnięcie kredytu hipotecznego?
  • Czy chcę wprowadzić się „na gotowe”, a może jestem w stanie zapłacić za mieszkanie mniej i zainwestować w remont?

Poszukiwanie nieruchomości bywa czasochłonne. Na rynku roi się od ogłoszeń, które nie tylko szybko znikają, ale też wymagają odpowiedniej weryfikacji. Możemy rozpocząć szukanie mieszkania na własną rękę lub skorzystać z profesjonalnej pomocy np. agenta nieruchomości. Jeśli chcemy zabrać się za to sami, warto rozpoznać się w panujących cenach na rynku i w danej okolicy.

Rynek pierwotny a rynek wtórny – porównanie

Kupno nieruchomości na rynku pierwotnym oznacza, że nabywamy nowy lokal bezpośrednio od inwestora, np. dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej. W przypadku rynku wtórnego nieruchomość nabywana jest z tzw. „drugiej ręki”, czyli od poprzedniego użytkownika lub użytkowniczki – zazwyczaj jest to osoba prywatna. Zarówno mieszkanie z rynku pierwotnego, jak i wtórnego, ma swoje wady i zalety. Mieszkania na rynku wtórnym są z reguły tańsze, ale te z rynku pierwotnego dają przyszłym właścicielom znacznie więcej możliwości aranżacji.

Jeżeli budynek nie został jeszcze ukończony, można zmodyfikować nawet liczbę pomieszczeń i ustawienie ścian. Stan deweloperski pozwala też wykończyć mieszkanie tak, aby spełniało ono wszystkie wymagania. Na nowopowstałych osiedlach deweloperzy dbają też o zastosowanie nowoczesnych materiałów i rozwiązań – często są na nich podziemne parkingi, windy (nawet tam, gdzie nie jest to wymagane prawem) czy monitoring. Nowsze mieszkanie prawdopodobnie dłużej utrzyma też swoją wartość niż lokal w tzw. wielkiej płycie. Świeżo ukończony budynek będzie też na pewno lepiej wyglądał niż stary, zaniedbany blok. Z reguły nieruchomości z rynku pierwotnego obciążone są także mniejszym ryzykiem usterek.

Z pewnością przewagą rynku wtórnego jest o wiele większa dostępność mieszkań, a także możliwość zakupu ich w gotowym stanie, to jest stanie umożliwiającym wprowadzenie się od razu. Mieszkania z rynku wtórnego są zwykle tańsze, sprzedający częściej też zgadzają się na negocjacje i obniżenie ceny. Istniejące już bloki znajdują się z reguły bliżej centrum, a wokół nich już dawno powstała potrzebna infrastruktura. Mieszkania na rynku wtórnym są już wykończone, często można umówić się ze sprzedającym na pozostawienie części lub całego wyposażenia – tak, aby wprowadzić się od razu po podpisaniu umowy, „na gotowe”. To wszystko oznacza, że czas od znalezienia interesującego nas lokalu do zamieszkania może być o wiele krótszy niż przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego.

Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego

Mieszkanie z drugiej ręki wymaga szczególnej weryfikacji – zarówno pod kątem technicznym, jak i prawnym. Zacznijmy od stanu technicznego – na co zwrócić uwagę w trakcie oględzin?

Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania?
Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania?

Stan techniczny nieruchomości: co możesz sprawdzić przed kupnem, będąc w mieszkaniu?

Naszą uwagę powinny przykuć szczególnie te elementy:

  • stan techniczny ścian (np. czy widzisz na nich zacieki, pęknięcia?), okien (np. czy są wystarczająco szczelne?) podłóg (np. czy dostrzegasz na nich wytarcia, nierówności?)
  • stan instalacji gazowej, elektrycznej wodno-kanalizacyjnej
  • możliwość podłączenia internetu, kablówki i zasięg telefonii komórkowej
  • ogólne informacje dotyczące metrażu, daty ostatniego remontu, stanu ocieplenia, elewacji i sposobu zagospodarowania najbliższej okolicy

Pamiętaj, że masz prawo to wszystko wiedzieć, a obecny właściciel mieszkania powinien udzielić Ci wszystkich informacji na temat Twojego przyszłego M! Dobrą praktyką jest krótki spacer po oględzinach nieruchomości. Przejdź się po okolicy, sprawdź zasięg, zorientuj się, gdzie jest najbliższy przystanek autobusowy lub tramwajowy, sklep spożywczy czy przedszkole. Ostatecznie na nasz komfort zamieszkiwania ma wpływ nie tylko wyposażenie naszego M, ale też to, co definiuje naszą codzienność – dziejącą się również poza domem.

Profesjonalny przegląd techniczny mieszkania

Bezpieczny zakup mieszkania z rynku wtórnego to nic innego, jak jego kupno ze znajomością wszystkich wad. Lista rzeczy, na które warto zwrócić uwagę, może być zbyt trudna do weryfikacji przez osobę, która nie zna się na instalacjach czy elementach wykończenia mieszkania. Warto rozważyć skorzystanie z pomocy wykwalifikowanego fachowca, który przeprowadzi audyt techniczny i przygotuje profesjonalny raport z przeglądu technicznego mieszkania. Dzięki takiemu dokumentowi nie tylko unikniemy niepotrzebnych rozczarowań (mamy pewność, co nie działa w mieszkaniu), ale także zyskamy sporą szansę na wynegocjowanie z właścicielem niższej ceny.

Dlaczego warto wykonać przegląd techniczny mieszkania na rynku wtórnym

Jak już wiesz, bezpiecznie kupić mieszkanie oznacza także kupić je z pełną świadomością jego potencjalnych wad. Przeprowadzenie audytu technicznego nieruchomości jest najskuteczniejszym narzędziem do poznania wszystkich wad nieruchomości. Korzystając z pomocy wykwalifikowanego fachowca, możemy nie tylko oszacować potencjalne koszty remontu, ale także przygotować się do negocjacji ceny z właścicielem mieszkania. Znając usterki, z o wiele większą łatwością przyjdzie nam zaproponowanie niższej ceny przy kupnie mieszkania! Ocena stanu technicznego mieszkania to jednak nie wszystko. Na co zwrócić uwagę, gdy w grę wchodzi stan prawny nieruchomości?

Stan prawny mieszkania z rynku wtórnego – co warto sprawdzić?

Przed finalną decyzją o zakupie mieszkania – koniecznie upewnij się, co do jej stanu prawnego. Kto jest rzeczywistym właścicielem mieszkania? Czy z moim przyszłym M wiążą się jakieś zadłużenia albo kredyty? Nie daj się wpakować w problemy – zbadaj historię danej nieruchomości. Jak to zrobić?

Przed zakupem nieruchomości zajrzyj do księgi wieczystej. Żeby to zrobić, musisz znać jej numer. Numer księgi wieczystej to dana przedmiotowa, a nie podmiotowa. Oznacza to, że możemy o niego prosić właściciela mieszkania lub pośrednika nieruchomości. Warto jednak zaznaczyć, że w księdze wieczystej mogą zawierać się informacje newralgiczne, tj. osobowe, o właścicielu. Z tego powodu będzie on skłonny udostępnić numer księgi raczej dopiero w momencie zyskania pewności, że jesteśmy zainteresowani zakupem mieszkania. Zaglądanie do księgi wieczystej odbywa się zatem zazwyczaj na końcowym etapie sporządzania umowy – gdy jesteśmy gotowi do jej zawarcia i mamy już ustaloną cenę.

Znając już numer księgi wieczystej, możemy z łatwością do niej zajrzeć w internecie – wyszukując księgę wieczystą na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Wgląd do ksiąg wieczystych za pośrednictwem wyszukiwarki jest dostępny i jawny dla każdego – oczywiście pod warunkiem, że znamy jej numer.

Co wpływa na cenę zakupu mieszkania z rynku pierwotnego?

Cena transakcyjna mieszkania z rynku pierwotnego zależy od wielu czynników. Są nimi przede wszystkim wysoki standard deweloperskiego wykończenia, jakość materiałów budowlanych i obecność udogodnień dla mieszkańców i mieszkanek (np. dostęp do różnego typu usług). Wpływ na cenę nieruchomości ma też oczywiście lokalizacja – im bliżej centrum, czy w okolicy prestiżowych dzielnic, tym drożej.

Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania?
Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania?

Kupno mieszkania od dewelopera: na co zwrócić uwagę

Zanim zaczniemy cieszyć się z własnych czterech kątów, czeka nas odbiór mieszkania. Zweryfikuj, czy rzeczywista powierzchnia mieszkania pokrywa się z tą w planach i umowie. Sprawdź też, czy wszystkie ściany i podłogi są równe, a kąty proste – naprawdę proste. Okna i drzwi, jeśli są zamontowane prawidłowo, powinny bez problemu otwierać się i zamykać oraz być szczelne.

Podobnie jak w przypadku sprawdzania nieruchomości z rynku wtórnego – jeśli obawiasz się, że nie dasz sobie rady z taką analizą, możesz wynająć eksperta, który fachowym okiem obejrzy mieszkanie. Odpowiednio przeprowadzony odbiór pozwala żądać od dewelopera usunięcia usterek – tak, aby wymarzone mieszkanie rzeczywiście spełniało wszystkie oczekiwania.

Poboczne koszty przy zakupie mieszkania

Kupując mieszkanie, powinniśmy spodziewać się także dodatkowych kosztów. Jakie są koszty zakupu mieszkania? Kto płaci podatek, co z notariuszem? Płatności dotyczą m.in. taksy notarialnej (wynagrodzenie dla notariusza, którego wysokość ustalana jest indywidualnie), podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia nieruchomości (w wysokości 2% jej ceny) oraz podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu wpisu lokalu do hipoteki (19 zł), opłaty za odpis aktu notarialnego (po kilka zł za stronę), opłaty sądowej (200 zł za wpis do księgi wieczystej) oraz opłaty za założenie księgi wieczystej (60 zł).

Warto zaznaczyć, że w przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego i rynku pierwotnego obowiązuje nas uiszczenie innych opłat. I tak wyłącznie w przypadku rynku wtórnego obowiązkowy będzie podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), zależny od wartości kupowanej przez nas nieruchomości. Jeżeli za mieszkanie zapłacimy 500 000 zł, wówczas podatek wyniesie 10 000 zł (2% od ceny nieruchomości).

Z kolei kupując nieruchomość z rynku pierwotnego, od dewelopera, czeka nas konieczność zapłacenia podatku VAT. Pamiętajmy, by zawsze uwzględnić cenę mieszkania brutto, a nie netto (bez podatku). Podatek VAT od nieruchomości powyżej 25 mkw. wynosi 8%, od mieszkań poniżej 25 mkw. (tzw. mikroapartamentów) będzie to 23% VAT.

Chcesz wiedzieć więcej na temat dodatkowych kosztów zakupu lub sprzedaży mieszkania? Czytaj nasz artykuł: Jakie są koszty sprzedaży mieszkania?

Jak oszacować wartość nieruchomości?

Jeśli znasz szczegóły nieruchomości, którą jesteś zainteresowany(a) – takich, jak adres, powierzchnia, liczba pokoi, piętro i liczba pięter w budynku, rok zabudowy, typ budynku i standard mieszkania, zachęcamy do skorzystania z naszej bezpłatnej wyceny mieszkań na terenie Warszawy, Poznania, Wrocławia i Olsztyna. Ceny porównujemy z kwotami sprzedaży nawet z ostatnich 24 miesięcy!