Przeniesienie własności nieruchomości – wszystko, co musisz wiedzieć

Dla kupującego, Dla sprzedającego, Porady 28.05.2024 223 10 min

Prawo do nieruchomości daje właścicielowi możliwość swobodnego rozporządzania domem, mieszkaniem, lokalem lub gruntem – dotyczy to również przeniesienia własności na inną osobę bądź podmiot. W tym wpisie wyjaśniamy, kiedy występuje przeniesienie własności nieruchomości, przedstawiając techniczne i prawne aspekty tej czynności. Sprawdź, z czym wiąże się zmiana właściciela i w jakich okolicznościach można jej dokonać.

Kiedy może dojść do przeniesienia własności nieruchomości?

Dla wielu osób przeniesienie własności nieruchomości jest tożsame z jej sprzedażą na wolnym rynku. Tymczasem przykładów sytuacji, w której dochodzi do zmiany właściciela lokalu, budynku bądź działki, może być znacznie więcej. Oprócz transakcji kupna-sprzedaży, przeniesienie własności nieruchomości może nastąpić na skutek takich działań, jak:

  • przekazanie mieszkania z darowizny lub mieszkania ze spadku,
  • zamiana na nieruchomość o podobnej lub innej wartości,
  • wniesienie nieruchomości do firmy przez jednego ze wspólników spółki cywilnej,
  • zawarcie umowy dożywocia,
  • przekazanie mieszkania w zamian za dożywotnią rentę. 

Jak widać, przykładów, w których dochodzi do ustanowienia nowego właściciela lokalu lub mieszkania jest wiele i nie dotyczą one wyłącznie klasycznych transakcji kupna-sprzedaży. Jednak w każdym przypadku niezbędna będzie profesjonalna i rzetelnie wykonana wycena nieruchomości, stanowiąca podstawę do szacowania wartości posiadanego mienia.

Okoliczności przeniesienia własności nieruchomości
Okoliczności przeniesienia własności nieruchomości

Czym jest umowa przeniesienia własności?

Co do zasady, aby mogło dojść do przeniesienia wartości nieruchomości, niezbędne jest zawarcie stosownej umowy. Dokument powinien regulować m.in. zakres praw przekazywanych między stronami, a także pozostałe kwestie, takie jak zobowiązania nabywającego nieruchomość. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że nabywcą może być zarówno osoba fizyczna, jak i przedsiębiorstwo, czy skarb państwa. Nowy właściciel musi również zostać uwzględniony w księdze wieczystej nieruchomości, a czas oczekiwania na wpis może wynieść nawet kilka miesięcy.

Forma prawna wymagana dla umowy przeniesienia własności nieruchomości

Prawo stanowi, aby umowa przeniesienia własności nieruchomości była zawarta w formie aktu notarialnego. Obecność notariusza przy zawieraniu umowy wymaga poświadczenia przez niego tożsamości stron oraz stwierdzenia zgodności postanowień z aktualnymi przepisami. Należy pamiętać, że wyłącznie akt notarialny gwarantuje pełne znaczenie prawne transakcji związanych z przenoszeniem praw do nieruchomości na inną osobę bądź podmiot. Zadaniem notariusza jest również przesłanie informacji o zmianie wpisów do wydziału ksiąg wieczystych odpowiedniego sądu.

Ile trwa cały proces?

Na to, jak długo trwała będzie cała procedura, wpływa kilka czynników. Jednym z nich jest oczywiście stopień skomplikowania całej sprawy, jednak wpływ na czas trwania procedury będą miały również:

  • sytuacja prawna nieruchomości,
  • dostępność stron,
  • szybkość realizacji czynności notarialnych,
  • czas oczekiwania na wpis do księgi wieczystej.

Zwykle cała procedura, począwszy od sporządzenia wyceny nieruchomości, aż do wprowadzenia zmian w księgach trwa od kilku dni do nawet kilkunastu tygodni.

Koszty związane z przeniesieniem własności

Koszty przeniesienia własności nieruchomości
Koszty przeniesienia własności nieruchomości

Również to, ile wyniosą opłaty związane z przeniesieniem własności nieruchomości, jest kwestią indywidualną i zależy od kilku czynników. Wpływ na koszty transakcji ma m.in. wysokość taksy notarialnej, która jest regulowana przepisami, a którą nalicza się od wartości nieruchomości. W przypadku typowych mieszkań, budynków jednorodzinnych czy działek budowlanych, wysokość taksy może wahać się w przedziale od kilkuset do kilku tysięcy złotych. Warto pamiętać, że notariusz, w zależności od zakresu czynności wykonanych w sprawie, może doliczyć także koszty dodatkowe.

W trakcie przenoszenia własności nieruchomości mogą pojawić się także inne wydatki – najczęściej są to opłaty związane z wydaniem niezbędnych wypisów, zaświadczeń oraz innych dokumentów urzędowych. Jeśli przy transakcji wymagana jest wycena nieruchomości, po stronie wydatków należy uwzględnić również opłatę za sporządzenie operatu szacunkowego. Inne obowiązkowe koszty to opłata za wpis do księgi wieczystej oraz podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) wynoszący 2% wartości nieruchomości.

Jak w efektywny sposób przenieść prawo własności nieruchomości?

Aby cała operacja przebiegła sprawnie i bezproblemowo, obie strony powinny przygotować się do transakcji. Kluczowe jest szczegółowe sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości. Warto również pamiętać o zgromadzeniu wszystkich niezbędnych dokumentów oraz zadbać o wybór rzetelnego i godnego zaufania notariusza.

Niezwykle przydatna może również okazać się dokładna wycena nieruchomości. W Pricer współpracujemy z doświadczonymi rzeczoznawcami, którzy opracują dla Ciebie operat szacunkowy. Dokument ten nie tylko pozwoli Ci uzyskać odpowiednią kwotę za zbycie budynku lub gruntu, ale także będzie honorowany przez instytucje publiczne, takie jak sądy, kancelarie notarialne czy urzędy skarbowe. Skontaktuj się z nami i zleć wycenę Twojej nieruchomości już teraz.

Przeniesienie własności nieruchomości a kwestie podatkowe

Przeniesienie własności nieruchomości a kwestie podatkowe
Przeniesienie własności nieruchomości a kwestie podatkowe

Proces przeniesienia własności nieruchomości wiąże się z koniecznością uregulowania określonych zobowiązań podatkowych. Należy być ich świadomym, aby uniknąć nieoczekiwanych kosztów i komplikacji prawnych. 

1. Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)

Transakcje przeniesienia własności w Polsce zazwyczaj podlegają opodatkowaniu w wysokości 2% wartości nieruchomości. Transakcje między najbliższymi członkami rodziny (małżonek, dzieci, rodzice) mogą być zwolnione z tego podatku – pod warunkiem przedstawienia dokumentów potwierdzających pokrewieństwo. Co ważne, od końca września 2023 roku przy zakupie pierwszego mieszkania podatek PPC nie obowiązuje.

2. Podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT)

Osoby sprzedające nieruchomość w ciągu 5 lat od jej nabycia opłacają PIT – chyba że nieruchomość służyła jako główne miejsce zamieszkania przez większość tego czasu. Po upływie 5 lat od zakupu, to obciążenie podatkowe nie obowiązuje.

3. Podatek od spadków i darowizn

Darowizny i spadki nieruchomości są opodatkowane według stopnia pokrewieństwa pomiędzy darczyńcą a obdarowanym. Dla najbliższej rodziny (grupa I) obowiązują znaczące ulgi podatkowe, a często zachodzi całkowite zwolnienie. Pozostali, w zależności od grupy pokrewieństwa, mogą płacić podatek w wysokości od 7% do nawet 20%. Jeśli jednak od nabycia nieruchomości przez spadkodawcę minęło 5 lat, obciążenia podatkowe nie obowiązują.

Na co należy szczególnie uważać przy przenoszeniu własności nieruchomości?

1. Dokumentacja nieruchomości

Sprawdź akt własności, księgę wieczystą i dokumentację geodezyjną, aby upewnić się, że nieruchomość jest wolna od obciążeń, hipotek czy służebności.

2. Legalność przeszłych transakcji

Zweryfikuj, czy wszystkie poprzednie przeniesienia własności były legalne i odpowiednio zarejestrowane, szczególnie w przypadku nieruchomości z długą historią własnościową.

3. Wycena nieruchomości

Upewnij się, że wycena została wykonana rzetelnie. Nieprawidłowa może wpłynąć na wysokość podatków i innych opłat.

4. Ograniczenia w planie zagospodarowania

Sprawdź lokalne plany zagospodarowania przestrzennego, aby zrozumieć, jakie działania są dozwolone na nieruchomości i co jest kluczowe przy planowaniu przyszłego użytkowania.

5. Zgodność z przepisami budowlanymi

Upewnij się, że wszystkie ingerencje budowlane zostały dokonane zgodnie z prawem i wiążą się z odpowiednimi pozwoleniami na budowę oraz użytkowanie.

FAQ – Najczęściej zadawane pytania

Przeniesienie własności nieruchomości – wszystko, co musisz wiedzieć
Przeniesienie własności nieruchomości – wszystko, co musisz wiedzieć

1. Co to jest przeniesienie własności nieruchomości i kiedy może dojść do takiego zdarzenia?

Przeniesienie własności nieruchomości to proces, w wyniku którego zmienia się właściciel domu, mieszkania, lokalu lub gruntu. Może do tego dojść w różnych okolicznościach, takich jak sprzedaż, w przypadku umowy darowizny czy wydzielenia samodzielnych lokali mieszkalnych. Co ważne, umowa deweloperska nie przenosi własności nieruchomości. Dzieje się to na późniejszym etapie – przy zawarciu z deweloperem umowy przenoszącej własność.

2. Jakie dokumenty są niezbędne do przeniesienia prawa własności nieruchomości?

Do przeniesienia prawa własności konieczne jest zawarcie umowy przenoszącej własność, którą sporządza się w formie aktu notarialnego. Jest to wymóg prawny zapewniający prawomocność transakcji.

3. Ile kosztuje przeniesienie własności nieruchomości?

Koszt przeniesienia własności może być różny i zależy od wielu czynników, w tym wartości nieruchomości oraz kosztu sporządzenia aktu notarialnego. Do głównych opłat należą taksy notarialne, opłata za wpis do księgi wieczystej oraz podatek PCC.

4. Kiedy nabywca staje się właścicielem nieruchomości?

Nabywca staje się właścicielem nieruchomości w chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność przed notariuszem i dokonania wpisu zmian w księdze wieczystej.

5. Jakie są etapy odbioru technicznego mieszkania?

Odbiór techniczny mieszkania jest jednym z etapów procesu przeniesienia własności, podczas którego dokonuje się weryfikacji stanu technicznego lokalu oraz zgodności wykonania z umową deweloperską lub innym rodzajem umowy. Dowiedz się więcej: Protokół zdawczo-odbiorczy.

6. Jakie znaczenie ma umowa przedwstępna w procesie przenoszenia własności?

Umowa przedwstępna zobowiązuje obie strony transakcji do zawarcia w przyszłości głównej umowy sprzedaży. Jest to ważny dokument, zwłaszcza gdy ostateczne przeniesienie własności następuje w późniejszym  czasie.

7. Czy istnieją regulacje dotyczące opłat notarialnych przy przeniesieniu własności?

Tak, opłaty notarialne reguluje rozporządzenie ministra sprawiedliwości, które określa maksymalne stawki za czynności notarialne, w tym za sporządzenie aktu notarialnego.

8. Czym różni się przeniesienie własności domu od przeniesienia własności mieszkania?

Proces prawny jest podobny, jednak przeniesienie własności nieruchomości gruntowej może wymagać dodatkowych dokumentów, takich jak mapy i wyrysy geodezyjne, a także sprawdzenie ewentualnych obciążeń i ograniczeń dotyczących działki.

Czytaj więcej

5/5 - (ilość głosów: 2)

Polecane wpisy

Dowiedz się więcej

Poznaj rynkową wartość swojego mieszkania!

Potrzebujesz pomocy w sprzedaży mieszkania?

Nasi Eksperci są do Twojej dyspozycji!