Jakie są koszty sprzedaży mieszkania? Kto płaci podatek, co z notariuszem? Wyjaśniamy

Sprzedając mieszkanie, musimy liczyć się z pewnymi jednorazowymi kosztami, których opłacenie może leżeć zarówno po stronie sprzedawcy, jak i kupującego. O jakie koszty sprzedaży mieszkania chodzi? Czym jest podatek od czynności cywilnoprawnych? Jak wysokie są opłaty notarialne przy sprzedaży nieruchomości? Z jakimi jeszcze opłatami muszę się liczyć, sprzedając lub kupując mieszkanie? Dowiedz się szczegółów z naszego artykułu.

Sprzedaż mieszkania – koszty

Koszty sprzedaży mieszkania mogą różnić się w zależności od kilku czynników. Na przykład osoby decydujące się na skorzystanie z usług pośrednika nieruchomości, będą musiały zapłacić za jego pomoc w sprzedaży mieszkania. Innym wydatkiem mogą być koszty remontowe – przed sprzedażą mieszkania zwykle warto je odświeżyć i przeprowadzić niezbędne naprawy. Koszty te mogą się różnić w zależności od stanu mieszkania i zakresu prac.

Istnieje jednak lista wydatków, które obowiązkowo musimy ponieść, sprzedając mieszkanie – niezależnie od tego, czy zdecydowaliśmy się na usługę pośrednika nieruchomości, czy robimy to na własną rękę! Oto lista obowiązkowych kosztów przy sprzedaży mieszkania :

1. Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) lub podatek dochodowy od sprzedaży mieszkania
2. Taksa notarialna
3. Opłata za założenie lub wpis do księgi wieczystej

Przyjrzyjmy się poszczególnym opłatom!

Kto płaci podatek od sprzedaży nieruchomości – sprzedawca czy kupujący?

Koszty z tytułu sprzedaży nieruchomości dotyczą obu stron – zarówno sprzedawcy, jak i kupującego. Sporo zależy od tego, czy nieruchomość pochodzi  z rynku pierwotnego (tj. bezpośrednio od dewelopera lub inwestora), czy wtórnego (tj. od poprzedniego właściciela lub użytkownika).

W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego, konieczne będzie zapłacenie przez kupującego podatku od czynności cywilnoprawnych zwanego PCC, natomiast sprzedawca zobowiązany będzie do uiszczenia podatku dochodowego od sprzedaży.

Poniżej przedstawiamy podział kosztów pomiędzy sprzedawcą a kupującym.

Koszty ponoszone przez sprzedawcę:

• podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości w wysokości 19% – należy pamiętać, że sprzedawca  nie tylko musi uiścić podatek od sprzedaży, ale także wypełnić deklarację PIT 39  i złożyć ją w urzędzie skarbowym właściwym dla naszego miejsca zamieszkania.
• opłaty związane z wykreśleniem hipoteki lub innych obciążeń nieruchomości – jeżeli  nieruchomość obciążona jest hipoteką, sprzedawca zobowiązany jest do złożenia wniosku o jej wykreślenie, co wiąże się z opłatą w wysokości 100 zł.

Koszty ponoszone przez kupującego:

• podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – kupujący jest zobowiązany do uiszczenia podatku w wysokości 2% wartości nieruchomości w ciągu 14 dni od dnia zawarcia umowy sprzedaży;
• koszty notarialne – kupujący ponosi koszty notariusza za sporządzenie aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości, choć zdarzają się sytuacje, kiedy strony transakcji zgadzają się na poniesienie ich po połowie;
• koszty sądowe – w przypadku, gdy konieczne jest założenie księgi wieczystej lub dokonanie w niej wpisu, kupujący musi ponieść koszty związane ze złożeniem odpowiedniego wniosku do sądu.

Płaci sprzedawca: podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości

Jeśli sprzedajesz swój dom lub mieszkanie i zarabiasz na tym pieniądze, musisz liczyć się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego. Podatek od sprzedaży nieruchomości jest obliczany nie od całej wartości nieruchomości, ale od kwoty, jaką udało Ci się uzyskać ze sprzedaży, tzw. dochodu. Co to oznacza w praktyce?

Wyobraź sobie, że kupiłeś mieszkanie za 500 000 zł. Koszt remontu wyniósł Cię 70 000 zł. Po dwóch latach postanawiasz sprzedać mieszkanie za 650 000 zł. W takiej sytuacji kwotą opodatkowania będzie różnica między 650 000 zł a 570 000 zł, czyli 80 000 zł. Twój podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości wyniesie 15 200 zł (19 % z 80 tys. zł).

Osoby, które sprzedają swoje mieszkania lub domy przed upływem 5 lat od ich nabycia, są zobowiązane uiścić podatek od sprzedaży nieruchomości w wysokości 19%. Jednak po upływie tego okresu, bez względu na to, za jaką kwotę uda Ci się sprzedać nieruchomość, nie będziesz już musiał(a) płacić tego podatku!

Co ważne, podatek od sprzedaży nieruchomości nie dotyczy tylko mieszkań i domów. Osoby prywatne, które sprzedały grunty, budynki gospodarcze lub inne obiekty, również są zobowiązane do poniesienia tego kosztu.

Jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości?

Jeśli planujesz sprzedaż nieruchomości, warto wiedzieć, że istnieją sposoby, aby uniknąć podatku od sprzedaży! Jak już wcześniej wspomnieliśmy – najłatwiejszym i najbardziej oczywistym sposobem jest sprzedaż po upływie 5 lat od nabycia. Jednak nie jest to jedyna możliwość!

Po pierwsze, jeśli cena sprzedaży jest taka sama lub niższa niż cena nabycia, nie będziesz musiał(a) płacić podatku od sprzedaży nieruchomości, ponieważ nie odnotujesz zysku, tzw. dochodu, z transakcji. Po drugie, jeśli całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży przeznaczysz na tzw. własne cele mieszkaniowe, również unikniesz podatku od sprzedaży. Tylko czym są własne cele mieszkaniowe?

Pod nazwą „własne cele mieszkaniowe” kryje się wiele możliwości. Możesz wykorzystać pieniądze na zakup nowego domu lub mieszkania, nabycie gruntu pod budowę, prace remontowe lub rozbudowę istniejącego już budynku, a także adaptację budynku niemieszkalnego na cele mieszkalne. Dodatkowo, jeśli posiadasz kredyt hipoteczny, możesz spłacić go z uzyskanego przychodu. To świetna opcja, aby zainwestować w swoje mieszkalne potrzeby i jednocześnie uniknąć uciążliwych podatków.

Mając na uwadze te opcje, warto dokładnie przemyśleć swoją strategię sprzedaży nieruchomości. Uniknięcie podatku od sprzedaży to nie tylko oszczędność finansowa, ale także spokój i pewność, że nie będziesz musiał(a) martwić się o niepotrzebne koszty.

Płaci kupujący: podatek od czynności cywilnoprawnych PCC

Podatek od  od czynności cywilnoprawnych (PCC), jest płacony przez nabywcę nieruchomości, czyli kupującego.

W Polsce stawka PCC  wynosi 2% wartości nieruchomości ustalonej w akcie notarialnym i odprowadzana jest przez notariusza do właściwego urzędu skarbowego. Podatek od czynności cywilnoprawnych jest jednorazowy i pobierany przy każdej transakcji sprzedaży nieruchomości.

Jak obliczyć podatek od czynności cywilnoprawnych PCC?

Aby obliczyć PCC od kupna mieszkania, należy znać jego wartość rynkową. Załóżmy, że wartość ta wynosi 400 000 zł.

1. Oblicz kwotę podatku:

Podatek = 2% *wartość mieszkania

Podatek = 2% * 400 000 zł

Podatek = 8 000 zł

To jednak nie wszystko! Istnieją koszty, które można odliczyć od podatku od sprzedaży nieruchomości. Zatem:

2. Uwzględnij koszty, które można odjąć od podatku. W przypadku kupna mieszkania będzie to koszt uzyskania tytułu prawnego, czyli koszt notariusza oraz koszt sądu.

Załóżmy, że koszt notariusza wyniósł 1 500 zł, a koszt sądu 200 zł.

Podatek do zapłacenia = 8 000 zł – 1 500 zł – 200 zł = 6 300 zł.

Ostatecznie w zaprezentowanym przykładzie, jeśli kupiliśmy mieszkanie za 400 000 zł, to musimy zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 6 300 zł.

Taksa notarialna – Cennik – Opłaty notarialne – Koszty notarialne

Akt notarialny sporządzony przez notariusza jest jednym z najważniejszych dokumentów potwierdzających ważność transakcji w oczach prawa. To właśnie na podstawie aktu notarialnego potwierdza się własność nieruchomości, rozstrzyga spory związane z jej nabyciem lub sprzedażą, a także wykonuje wszelkie czynności związane z jej dalszym użytkowaniem.

Ponadto, akt notarialny to oficjalny dokument, który poświadcza wiarygodność transakcji i może być wykorzystywany jako dowód w sądach i przed innymi instytucjami państwowymi. Dlatego nie wolno lekceważyć znaczenia notariusza przy sprzedaży lub kupnie nieruchomości. To kluczowy krok w zapewnieniu sobie pełnej ochrony prawnej i w uniknięciu niepotrzebnych kłopotów w przyszłości.

Koszty notarialne przy sprzedaży mieszkania zależą od wielu czynników, w tym od wartości transakcji oraz od wysokości wynagrodzenia notariusza. W zależności od wartości transakcji, opłata ta może wynieść kilkaset lub nawet kilka tysięcy złotych. Maksymalna wysokość taksy notarialnej, czyli wynagrodzenie notariusza, regulowana jest przez Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości. Ile wynosi?

Obliczenia kosztów notarialnych – Kalkulator

Zgodnie z Przepisami ogólnymi § 3 stawki notarialne uzależnione są od wartości transakcji i wynoszą:

• przy wartości transakcji do 3 000 zł, stawka notarialna wynosi 100 zł;
• przy wartości transakcji powyżej 3 000 zł do 10 000 zł, stawka notarialna wynosi 100 zł plus 3% od kwoty przekraczającej 3 000 zł;
• przy wartości transakcji powyżej 10 000 zł do 30 000 zł, stawka notarialna wynosi 310 zł plus 2% od kwoty przekraczającej 10 000 zł;
• przy wartości transakcji powyżej 30 000 zł do 60 000 zł, stawka notarialna wynosi 710 zł plus 1% od kwoty przekraczającej 30 000 zł;
• przy wartości transakcji powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł, stawka notarialna wynosi 1010 zł plus 0,4% od kwoty przekraczającej 60 000 zł;
• przy wartości transakcji powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł, stawka notarialna wynosi 4770 zł plus 0,2% od kwoty przekraczającej 1 000 000 zł;
• przy wartości transakcji powyżej 2 000 000 zł, stawka notarialna wynosi 6770 zł plus 0,25% od kwoty przekraczającej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł. W przypadku transakcji pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej zgodnie z przepisami o podatku od spadków i darowizn, stawka notarialna nie może przekroczyć 7500 zł.

Warto także pamiętać, że jeśli w trakcie transakcji występują dodatkowe czynności notarialne, jak na przykład ustanowienie hipoteki czy zabezpieczenie roszczeń, to ten, kto ponosi koszty notarialne, musi się liczyć z jeszcze większą kwotą. W przypadku sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym, konieczne może być także dokonanie czynności notarialnych związanych z umową kredytową.

Oprócz opłat związanych z podatkiem od sprzedaży i z czynnościami notarialnymi, czekają nas również opłaty sądowe. Przyjrzyjmy się im!

Opłaty sądowe

Opłaty sądowe przy kupnie nieruchomości wiążą się przede wszystkim z założeniem księgi wieczystej lub wpisem do niej. Księga wieczysta to podstawowy dokument, za pośrednictwem którego można ustalić stan prawny danej nieruchomości: np. to, kto jest jej rzeczywistym właścicielem.

Nieruchomości z rynku wtórnego mają już założoną księgę wieczystą. Jeśli więc kupujemy mieszkanie lub dom od poprzedniego właściciela, czeka nas dokonanie jedynie wpisu do księgi – od teraz to my jesteśmy właścicielami lub właścicielkami i prawo „powinno o tym wiedzieć”. Założenie księgi wieczystej jest za to obowiązkowe w przypadku lokali na rynku pierwotnym. Te bardzo często nie mają w pełni udokumentowanego stanu prawnego, a więc wraz z założeniem księgi wieczystej, rozpoczynamy ich „historię”. Jaki jest koszt założenia księgi wieczystej lub dokonania wpisu w księdze?

Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych określa koszty założenia księgi wieczystej. W przypadku wniosku o założenie księgi wieczystej, pobierana jest stała opłata w wysokości 100 zł. Z kolei wniosek o wpis prawa własności ma opłatę stałą w wysokości 200 zł. W przypadku gdy wniosek dotyczy wpisu części udziału w prawie do własności, opłata stała jest proporcjonalna do wysokości udziału, jednak nie mniej niż 100 zł.

O czym jeszcze warto pamiętać?

Warto zauważyć, że założenie księgi wieczystej będzie konieczne nie tylko w przypadku zakupu nieruchomości od dewelopera. Musimy ten krok uwzględnić także wtedy, gdy kupujemy mieszkanie na kredyt lub od spółdzielni mieszkaniowej! Konieczność ujawnienia swojego prawa własności w księdze wieczystej regulowana jest artykułem 35.1 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Chcesz szybko sprzedać mieszkanie?

Jak szybko sprzedać mieszkanie? Promocja ogłoszenia to współcześnie kluczowy element osiągnięcia sukcesu w sprzedaży nieruchomości. Nasz Ekspert Rynku Lokalnego dba o maksymalną widoczność ogłoszenia, wykorzystując profesjonalne narzędzia do obsługi ogłoszeń na różnych portalach branżowych oraz mediach społecznościowych. Dzięki temu informacje o nieruchomości docierają do szerokiego grona potencjalnych klientów i klientek, zarówno z Polski, jak i zagranicy, co zwiększa szanse na znalezienie idealnego nabywcy.

Chcesz wiedzieć więcej na temat współpracy z Ekspertem Rynku Lokalnego? Skontaktuj się z nami lub już teraz wyceń za darmo i sprzedaj swoje mieszkanie z PriceR.