+48 733 930 936Względy ekonomiczne to jeden z głównych powodów wyjazdu naszych rodaków za granicę. Wielu z nich poszukuje tam pracy tymczasowej, aby dorobić i wrócić do kraju. Czasem jednak plany się zmieniają i niektórzy postanawiają na stałe osiedlić się w innym państwie, rozpoczynając w nim nowe życie. Ty także jesteś w takiej sytuacji i masz lokal mieszkalny w Polsce, który nie będzie Ci już potrzebny? W takim przypadku warto zdecydować się na sprzedaż mieszkania. Można to zrobić na odległość i wbrew pozorom nie jest to specjalnie skomplikowane. Jak sprzedać mieszkanie w Polsce, będąc za granicą? Sprawdź, co musisz wiedzieć i jak się przygotować, aby bezpiecznie oraz sprawnie przeprowadzić proces sprzedaży mieszkania bez konieczności przyjeżdżania do kraju.
Sprzedaż mieszkania w Polsce – pobyt za granicą to żadna przeszkoda!
Polskie prawo jak najbardziej zezwala na to, aby osoba mająca nieruchomości w naszym kraju sprzedawała je, znajdując się poza jego granicami – całkowicie zdalnie. Jednak musisz wiedzieć, że wiąże się to z załatwieniem kilku dodatkowych formalności.
Pierwszy i zdecydowanie najważniejszy obowiązek to ustanowienie pełnomocnika. Gdy Ty przebywasz poza granicami kraju, osoba ta w Twoim imieniu będzie mogła dopełnić wszystkich czynności prawnych, których wymaga sprzedaż nieruchomości na rynku wtórnym. Może nią być praktycznie każdy, a więc zarówno krewny lub znajomy, jak i np. wskazany prawnik czy nawet biuro nieruchomości działające na terytorium Polski (wiele firm oferuje klientkom i klientom taką usługę).
Do czego właściciel nieruchomości upoważnia pełnomocnika?
Obawiasz się, że osoba, której udzielisz pełnomocnictwa, wykorzysta sytuację i np. zaciągnie w Twoim imieniu kredyt? Zupełnie niepotrzebnie!
Jak wyjaśniają specjalistki i specjaliści znający rynek nieruchomości, prawo uniemożliwia wystąpienie takiej sytuacji. Wynika to z faktu, że osoba, która upoważnia pełnomocnika, dokładnie precyzuje, jakie czynności mogą być wykonywane w jej imieniu.
W tym przypadku będzie to jedynie sprzedaż mieszkania, a więc wyłącznie czynności niezbędne do przeprowadzenia takiej transakcji, czyli np.:
- kontaktowanie się z osobami zainteresowanymi kupnem i prezentowanie im nieruchomości,
- negocjowanie warunków transakcji,
- podpisanie umowy sprzedaży mieszkania w imieniu jego właściciela przebywającego poza granicami Polski.
Co ważne, jeśli tylko chcesz, możesz w dowolnym zakresie ograniczyć uprawnienia swojego pełnomocnika. Wystarczy, że zamiast pełnomocnictwa ogólnego (jego posiadacz swobodnie przeprowadzi wszystkie czynności, z jakimi wiąże się sprzedaż mieszkania), udzielisz je w formie szczegółowej. W takim dokumencie dokładnie określisz, w jakim zakresie wskazana osoba ma Cię reprezentować.
Będąc za granicą, nie musisz wracać do Polski, aby udzielić pełnomocnictwa
Dokument, który upoważnia pełnomocnika do reprezentowania właściciela nieruchomości w zakresie jej sprzedaży, jest w formie aktu notarialnego. Nie oznacza to jednak, że będąc za granicą, musisz przyjechać do kraju, aby spotkać się z polskim notariuszem. Możesz również skorzystać z usług zagranicznej kancelarii notarialnej.
Sprzedaż nieruchomości przez osobę przebywającą poza granicami kraju a klauzula apostille – co musisz wiedzieć?
To kolejna z kluczowych formalności, którą musisz załatwić, aby móc sfinalizować sprzedaż mieszkania, będąc za granicą. Jeśli akt notarialny dotyczący pełnomocnictwa do sprzedaży nieruchomości w Polsce został wystawiony w innym kraju, należy go opatrzyć tzw. klauzulą apostille.
Kaluzula apostille służy do uwierzytelniania dokumentów, co pozwala posługiwać się nimi w każdym państwie związanym konwencją haską. Do ich wystawiania uprawnione są m.in. odpowiednie dla danego kraju Ministerstwa Spraw Zagranicznych, konsulaty i wiele innych urzędów – ich listę z pewnością przedstawi Ci notariusz.
Należy podkreślić, że klauzula apostille może być potrzebna również do legalizacji innej dokumentacji. Jeśli będąc za granicą, np. zleciłeś przygotowanie wyceny nieruchomości w Polsce lub wystawienie zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami, te dokumenty także należy uwierzytelnić.
Z tego powodu, aby kompleksowo przygotować się do takiej transakcji, warto skorzystać z pomocy prawnej przy sprzedaży mieszkania. Doświadczona osoba znająca rynek nieruchomości precyzyjnie wyjaśni Ci, jakie formalności należy zawczasu załatwić.
Czy właściciel nieruchomości w Polsce, będący za granicą, podlega obowiązkowi podatkowemu z tytułu ich sprzedaży?
Zbywając nieruchomości położone w Polsce, należy liczyć się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego, który na chwilę obecną wynosi 19%. Wszystkie osoby podlegają obowiązkowi podatkowemu z tego tytułu niezależnie od tego, czy aktualnie przebywają w naszym kraju, czy poza jego granicami.
Zwolnieni z niego są wyłącznie właściciele domów oraz mieszkań, którzy:
- zdecydowali się na sprzedaż po upływie minimum 5 lat od uzyskania prawa własności nieruchomości (liczone od roku podatkowego następującego po tym, w którym doszło do transakcji),
- w wyniku transakcji nie uzyskali dochodu – rzadka sytuacja, w której cena sprzedaży była niższa od kwoty, za jaką nieruchomość została nabyta,
- w ciągu 3 lat zdecydują się przeznaczyć zarobione pieniądze na inne cele mieszkaniowe – np. zakup nieruchomości mieszkalnej lub wybudowanie domu.
Co trzeba wiedzieć o unikaniu podwójnego opodatkowania?
Osoby przebywające poza granicami kraju może obejmować tzw. nieograniczony obowiązek podatkowy. Oznacza on konieczność odprowadzenia podatku od wszystkich dochodów, niezależnie od tego, czy ich źródło znajdowało się na terenie Polski czy innego kraju.
Zobowiązany jest do tego rezydent podatkowy, czyli osoba, która oficjalnie ma miejsce zamieszkania w naszym kraju lub przebywa w nim od minimum 183 dni. W pozostałych przypadkach mamy do czynienia z tzw. nierezydentami podatkowymi.
Jednak nawet wtedy, gdy będąc za granicą, zaliczasz się do tej drugiej grupy, również musisz w Polsce odprowadzić podatek dochodowy od środków, które zarobiłeś w ramach umowy sprzedaży mieszkania. Osoby niebędące rezydentami podatkowymi mogą jednak posiłkować się umową o unikaniu podwójnego opodatkowania. Jeśli kraj, w którym mieszkasz, podpisał ją z Polską, prawdopodobnie zyskasz możliwość skorzystania w nim ze zwolnienia od podatku dochodowego.
Pamiętaj, że każda sytuacja jest inna, dlatego aby uniknąć nieprzyjemności, zanim sfinalizujesz sprzedaż mieszkania, skontaktuj się z prawnikiem lub profesjonalnym biurem nieruchomości. Otrzymasz szczegółowe informacje na temat formalności związanych z podatkiem dochodowym.
Jak obliczyć podatek dochodowy od umowy sprzedaży mieszkania?
Niezależnie od tego, czy daninę tę opłacasz jako nierezydent czy rezydent podatkowy, sposób jej wyliczania zawsze jest identyczny.
Określa się ją nie na podstawie ceny z umowy sprzedaży nieruchomości, a faktycznego dochodu osiągniętego w związku z tą transakcją. Oznacza to, że podatek dochodowy to 19% od różnicy pomiędzy kwotą, za jaką zbyłeś mieszkanie, a wydaną przez Ciebie w momencie jej zakupu.
Jeśli więc np. 3 lata temu kupiłeś nieruchomość za 300 tysięcy złotych, a teraz sprzedałeś ją za 350 tys. zł, wysokość daniny obliczasz od 50 tys. zł. Co ważne, podatek dochodowy mogą obniżyć inwestycje w nieruchomość, które przeprowadziłeś w międzyczasie.
Jeżeli np. przeprowadziłeś remont mieszkania przed sprzedażą, wydając na to 20 tysięcy złotych, co podniosło jego wartość, o tę kwotę możesz obniżyć swój dochód ze sprzedaży – czyli w naszym przykładzie do 30 tys. zł.
Jak sprzedać mieszkanie w Polsce będąc za granicą? O bezpieczeństwo zadba notariusz
Kluczową kwestią przy takich transakcjach jest to, aby udzielić pełnomocnictwa osobie, która będzie w stanie przeprowadzić proces sprzedaży nieruchomości sprawnie oraz zgodnie z przepisami. Naturalnie jedynym dokumentem prawnie formalizującym transakcję jest akt notarialny, dlatego pełnomocnik będzie musiał spotkać się z polskim notariuszem, który z kolei zadba o bezpieczeństwo właściciela.
Do jego najważniejszych obowiązków zalicza się m.in.:
- weryfikacja wszystkich stron umowy sprzedaży mieszkania, w tym pełnomocników i dokumentów, na których podstawie reprezentują swoich mocodawców,
- precyzyjne ustalenie faktycznego stanu prawnego nieruchomości,
- przedstawienie stronom zapisów umowy w formie aktu notarialnego i wyjaśnienie wszelkich związanych z nimi wątpliwości,
- obliczenie oraz opłacenie podatku z tytułu wykonanych czynności cywilnoprawnych – wpłaca się go do Urzędu Skarbowego,
- przeprowadzenie czynności związanych z dokonaniem stosownych wpisów w księdze wieczystej.
Pamiętaj, że niezależnie od tego, z jakim polskim notariuszem podejmiesz współpracę, koszt jego usług zawsze będzie identyczny – ceny reguluje taryfa notarialna. Co ważne, w większości przypadków do pokrycia tych opłat zobowiązana jest osoba decydująca się na zakup nieruchomości.
Sprzedajesz mieszkanie w Polsce, będąc poza granicami kraju? Skorzystaj z eksperckiej pomocy!
Decydując się na sprzedaż nieruchomości w Polsce, musisz zacząć od oszacowania jej wartości. Jak wycenić mieszkanie? Zrobisz to szybko, bez wychodzenia z domu i za darmo, korzystając z formularza dostępnego na stronie Pricer.pl. To narzędzie AVM wykorzystuje sztuczną inteligencję, która precyzyjnie określa wartość lokalu mieszkalnego na podstawie jego unikalnych cech, lokalizacji oraz ogromnej bazy cen transakcyjnych z rynku nieruchomości w Polsce.
Dodatkowo, jeśli chcesz przeprowadzić transakcję, będąc za granicą, możesz liczyć na nasze kompleksowe wsparcie w tym zakresie. Podpowiemy, jak sprzedać mieszkanie, aby uzyskać możliwie najkorzystniejszą cenę – zapraszamy do kontaktu!
FAQ
1. Czy będąc za granicą, można sprzedać odziedziczone w Polsce mieszkanie?
Jak najbardziej, można to zrobić, przebywając poza terytorium Polski, jednak wymaga to dopełnienia kilku istotnych formalności. Należy zarówno uregulować kwestie związane m.in. z przejęciem spadku oraz ewentualnym podziałem majątku, jak i zapłatą wymaganych podatków.
Z tego powodu sprzedaż mieszkania odziedziczonego warto skonsultować z prawnikiem lub doświadczoną agencją nieruchomości.
2. Ile trwa proces sprzedaży mieszkania, gdy jego właściciel przebywa poza granicami Polski?
Nie da się jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie, gdyż czas potrzebny na sprzedaż nieruchomości uzależniony jest od wielu czynników. Aby go skrócić, z pewnością warto zawczasu zająć się wszystkimi formalnościami niezbędnymi do przeprowadzenia takiej transakcji. Najlepiej skontaktować się w tym celu z polskim notariuszem, który wyjaśni, jak przygotować się do tego procesu.
Szybkość sprzedaży mieszkania uzależniona jest również m.in. od:
- lokalizacji oraz stanu technicznego lokalu mieszkalnego,
- atrakcyjności przygotowanego ogłoszenia,
- charakterystyki lokalnego rynku nieruchomości.
