+48 733 930 936Wydaje się, że w większości dużych miast dostępność nowych mieszkań stale się poprawia i deweloperzy planują wiele inwestycji. Na ich zakup może jednak pozwolić sobie coraz mniej osób. W ostatnich latach ceny na rynku nieruchomości szybko rosły, co zbiegło się z wysoką inflacją, która wywindowała oprocentowanie kredytów hipotecznych. W efekcie zdolność kredytowa Polaków drastycznie spadła. Receptą na ten problem miała być rządowa dopłata w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2%, który ruszył w 2023 roku. Skutek jego wdrożenia był jednak odwrotny do zamierzonego, dlatego obecna koalicja rządząca zawiesiła go i przygotowała dla niego nowy projekt – Mieszkanie na Start. Czy jego założenia zmieniły się na lepsze? Czy tym razem będzie to realne wsparcie w zakupie mieszkania dla osób mniej zamożnych? W artykule znajdziesz odpowiedzi na te pytania!
Dlaczego program Bezpieczny Kredyt 2% został zawieszony?
Analizując dane z krótkiego okresu, w jakim funkcjonował ten program (zaledwie 6 miesięcy), można dojść do wniosku, że był on ogromnym sukcesem. Wniosek o dopłaty złożyło ponad 90 tysięcy osób, co przełożyło się na duży wzrost popytu na rynku mieszkaniowym. Jednak w praktyce okazało się, że wspierał on głównie deweloperów oraz obecnych właścicieli nieruchomości, którzy szybko się na nim bogacili.
W roku 2023 ceny mieszkań wzrosły bowiem średnio aż o 30% (najwięcej w dużych miastach) i szacuje się, że głównym tego powodem był właśnie Bezpieczny Kredyt 2%. Pod uwagę należy wziąć również fakt, że z różnych przyczyn rosły one szybko także w latach wcześniejszych – o rekordach na rynku nieruchomości w Polsce w 2022 roku pisaliśmy na naszym blogu. To dlatego obecny rząd zdecydował się na wygaszenie programu wraz z początkiem 2024 roku.
Był on porażką, bo choć korzystający z dopłat mogli zadłużyć się w bankach na wyższe kwoty, to nie przełożyło się to na możliwość zakupu większych lokali mieszkalnych. Dodatkowo pogorszył on sytuację osób bez stałego źródła dochodu, które nie mogą zaciągnąć kredytu i próbują odkładać pieniądze na zakup. Tempo pomnażania oszczędności jest obecnie dużo niższe niż wzrostu wartości rynkowej nieruchomości.
Czym jest program Mieszkanie na start?
Sytuację tę miałby naprawić nowy program „Mieszkanie na start”, którego założenia w wielu aspektach zostały zmienione. Jednak, jak wynika z projektu ustawy w porównaniu do tego, co oferował Bezpieczny Kredyt 2%, dopłaty mogą być równie nieskuteczne. Pojawia się obawa, że ich wprowadzenie ponownie przełoży się na drastyczne wzrosty cen. Oznaczałoby to pogłębienie niskiej dostępności lokali mieszkalnych dla osób mniej zamożnych.
Co więcej, istnieje bardzo duże prawdopodobieństwo, że program w ogóle nie zostanie wprowadzony. Specjalistki i specjaliści Rynku Lokalnego zachęcają więc, aby nie uzależniać swoich decyzji związanych z kupnem i sprzedażą mieszkań od wysoce niepewnego programu Mieszkanie na Start.
W ogromnym skrócie program ten jest próbą spełnienia przedwyborczej obietnicy obecnej ekipy rządzącej – wprowadzenia kredytów hipotecznych z zerowym oprocentowaniem. W porównaniu do poprzednika dopłaty mogą być wyższe, ale za to w pewnym stopniu ograniczona ma zostać ich dostępność. Zgodnie z założeniami wsparcie ma być skierowane przede wszystkim do osób z niską zdolnością kredytową.
Mieszkanie na start a Bezpieczny kredyt – podobieństwa i różnice
Zaczniemy od podobieństw, gdyż niektóre założenia są identyczne dla obu programów. Najważniejsze z nich to:
- dopłata do kredytu hipotecznego, która przysługuje przez okres 10 lat,
- wsparcie finansowe udzielane jest osobom planującym kupno mieszkania zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego lub budowę domu jednorodzinnego,
- dostępność wyłącznie dla osób, które nie były wcześniej właścicielami lokali mieszkalnych.
W kwestii różnic przypomnijmy, że Bezpieczny Kredyt 2% gwarantował dopłatę do mieszkań o wartości do 500 tysięcy złotych w przypadku singli oraz 600 tysięcy złotych dla małżeństw (również bezdzietnych) i osób samotnych wychowujących co najmniej 1 dziecko. Należy tutaj podkreślić, że kwoty te były jednocześnie maksymalnymi wysokościami kredytów hipotecznych, jakie pozwalały na otrzymanie dopłat.
W programie Mieszkanie na Start kwestia ta jest bardziej zróżnicowana i uzależniona od wielkości gospodarstwa domowego. Najmniejszą dopłatę dostaną single – do 100 tysięcy zł wartości mieszkania. Z kolei na największe wsparcie mogą liczyć rodziny co najmniej 5-osobowe – limit to 600 tys. zł. Dla gospodarstw domowych 2-, 3- oraz 4-osobowych są to odpowiednio kwoty do 400, 450 oraz 500 tysięcy złotych.
Uwaga: jeśli kredyt hipoteczny zostanie zaciągnięty na mieszkanie o wyższej wartości niż przysługujący limit dopłat, kwota ponad niego nie będzie objęta preferencyjnymi warunkami.
Nowy program zmienia także wartość preferencyjnego oprocentowania kredytu hipotecznego. Projekt obejmuje obiecane przed wyborami parlamentarnymi 0%, jednak na takie warunki mogą liczyć wyłącznie osoby wychowujące minimum trójkę dzieci. Oprocentowanie rośnie do 0,5% w przypadku posiadających dwójkę dzieci, 1% dla wychowujących jedno dziecko oraz 1,5% dla bezdzietnych.
Kto otrzymałby Mieszkanie na start? Zasady i kryteria dochodowe
Kupno pierwszego w życiu mieszkania to jeden z kilku warunków otwierających drogę do otrzymania wsparcia finansowego, które zakłada projekt programu Mieszkanie na start. O dopłatę mogłyby ubiegać się bowiem osoby:
- do 35 roku życia, jeśli są singlami niewychowującymi dzieci (w pozostałych przypadkach nie ma limitu wieku),
- spełniające określone wymogi kryterium dochodowego,
- będące właścicielami mieszkania lub domu jednorodzinnego, które dostali w spadku lub jako darowiznę, ale sprzedali przed osiągnięciem pełnoletności, albo później przekazali jako darowiznę osobom spoza najbliższej rodziny.
Wspomniane kryterium dochodowe jest największą nowością, która różniłaby program Mieszkanie na start od Bezpiecznego Kredytu 2%. Dopłata teoretycznie ma być przeznaczona wyłącznie dla osób mniej zamożnych, które z powodu wysokich cen transakcyjnych nieruchomości nie są w stanie zaciągnąć kredytu hipotecznego na zakup mieszkań.
Limity dochodowe uzależnione są od wielkości gospodarstwa domowego i w projekcie ustawy brani są pod uwagę single oraz rodziny 2-, 3-, 4- i 5-osobowe (lub większe). Maksymalny dochód netto wynosi odpowiednio:
- 7 tys. zł,
- 13 tys. zł,
- 16 tys. zł,
- 19,5 tys. zł,
- 23 tys. zł.
Powyższe kwoty są sumą dochodów uzyskiwanych przez wszystkich członków gospodarstwa domowego. Co ważne, ich przekroczenie nie musi dyskwalifikować z prawa do ubiegania się o dopłatę. Projekt przyjmuje bowiem zasadę, że w przypadku singli każda złotówka dochodu ponad limit obniża dofinansowanie o 50 groszy, a w przypadku rodzin (niezależnie od ilości członków) o 25 groszy.
Wpływ programu na rynek nieruchomości
Niestety w opinii ekspertek i ekspertów nowa idea tego programu ponownie będzie mieć negatywny wpływ na ceny nieruchomości z punktu widzenia osób planujących zakup mieszkań. Oceniają oni, że ustalone kryterium dochodowe jest zdecydowanie za wysokie. Jak wynika z analiz, wyłącza ono z programu jedynie około 5% gospodarstw, które wcześniej mogły ubiegać się o dopłatę z programu Bezpieczny Kredyt 2%. Co ważne, zdecydowana większość z nich i tak już posiada prawo własności do lokali mieszkalnych.
W efekcie dostęp do dofinansowania dalej miałaby ogromna grupa ludzi, którzy i bez niego mogliby bez większych trudności zaciągnąć kredyt hipoteczny. Znów doszłoby do sztucznego zwiększenia popytu napędzanego w dużej mierze przez osoby zainteresowane inwestycjami na rynku nieruchomości. Skutkiem tego byłaby tzw. bańka spekulacyjna, czyli zjawisko, w którym ceny nieruchomości gwałtownie rosną do poziomów znacznie przewyższających ich rzeczywistą wartość. Paradoksalnie beneficjentkami i beneficjentami programu okazać się znów mogą osoby lub instytucje, dla których program nie był tworzony…
Ostatecznie więc program Mieszkanie na Start najprawdopodobniej przełożyłby się na wzrost cen, który ponownie doskwierałby mieszkankom i mieszkańcom dużych miast. To w nich problem niedostatecznej podaży nowych mieszkań (i mieszkań w rozsądnej cenie!) pozostaje szczególnie dojmujący.
Mieszkanie na start – kto by zyskał, a kto stracił?
Wiele wskazuje na to, że program ten ponownie przyniósłby najwięcej korzyści tym, którzy uzyskują dochody z rynku mieszkaniowego. Zarobią więc przede wszystkim deweloperzy.
Jednak będzie on powodem do radości również dla osób, które przynajmniej kilka lat temu kupowały mieszkania w celu ulokowania kapitału. W tym kontekście można także mówić o korzyściach płynących dla flipperów. Są to osoby, które kupują nieruchomości po niższych cenach, remontują je i sprzedają z zyskiem. Należy podkreślić, że wysoka inflacja także miała wpływ na ceny nieruchomości. Dodając do tego wzrost wynikający z rządowych dopłat do kredytów hipotecznych, zwroty z takich inwestycji będą bardzo wysokie.
Z kolei najwięcej stracą osoby bez stałego źródła dochodu. Ich możliwości odłożenia pieniędzy na zakup mieszkań bez wsparcia banku będą jeszcze niższe. Pozostali, pomimo zwiększenia zdolności kredytowej dzięki dopłatom, ponownie nie będą mogli kupować większych mieszkań, w pełni dopasowanych do swoich potrzeb. Ewentualnymi wygranymi prawdopodobnie zostaną głównie osoby, które dokonały rezerwacji nieruchomości z dużym wyprzedzeniem, a więc nie obejmą ich wzrosty cen.
Mieszkanie na start – sukces czy porażka?
Choć idea takich dopłat jak najbardziej jest słuszna, tak niestety kryteria ich przyznawania wciąż pozostawiają wiele do życzenia. W efekcie program Mieszkanie na start może być kolejną porażką. Dlaczego? Zwyczajnie nie będzie stanowić wsparcia dla tych osób, które powinny być jego odbiorcami. Jedynym sposobem na uchronienie się przed ewentualnymi jego negatywnymi konsekwencjami jest dokonanie rezerwacji lokalu mieszkalnego, zanim program zostanie uruchomiony.
Raz jeszcze przypominamy, że istnieje bardzo duże prawdopodobieństwo, że program w ogóle nie zostanie wprowadzony. Może więc łatwo dojść do tego, że osoby liczące na dopłaty będą musiały zmienić swoje plany mieszkaniowe. Jeśli zastanawia Cię, jak sprzedać mieszkanie w 2024 r. w kontekście rzekomo nadchodzącego Mieszkania na Start, to odpowiedź specjalistek i specjalistów Pricer brzmi: nie warto przetrzymywać nieruchomości. Nie warto czekać na większą pulę kupujących, którzy mogliby skorzystać z dopłat, bo te… mogą nie nadejść.
Poznaj wartość mieszkania – bez ściemy!
Planujesz kupno mieszkania i chcesz mieć pewność, że cena transakcyjna interesującej Cię nieruchomości jest adekwatna do jej wartości rynkowej? Już dziś wyceń ją za darmo, wypełniając formularz online! Przejrzyj także sprawdzone oferty mieszkań na sprzedaż, które dostępne są na naszej stronie internetowej. W Pricer kompleksowo pomożemy Ci w zakupie lub sprzedaży nieruchomości – zapraszamy do kontaktu.
Dodatkowo, jako Pricer, oferujemy wsparcie w pośrednictwie finansowym. Wyliczamy zdolność kredytową oraz ułatwimy wejście w proces uzyskania kredytu hipotecznego. Nasz zespół ekspertek i ekspertów zapewnia doradztwo prawne, pomaga zrozumieć zawiłości ofert bankowych i znaleźć najlepsze rozwiązanie finansowe. Umów się na spotkanie z Ekspertem Rynku Lokalnego i sprawdź, jak możemy Ci pomóc w realizacji Twoich planów mieszkaniowych!
