+48 733 930 936Od wielu miesięcy obserwujemy szybko postępujący wzrost cen nieruchomości mieszkalnych zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Metr kwadratowy mieszkania kosztuje coraz więcej i niespotykaną dotąd skalę tej dynamiki obserwuje się szczególnie w największych miastach Polski. Odczuwają ją jednak również mieszkanki i mieszkańcy mniejszych miejscowości oraz wsi. Dane te nie nastrajają pozytywnie i są szczególnie niekorzystne dla osób młodych planujących zakup pierwszych w życiu „własnych czterech kątów”. Zdaniem analityków związanych z rynkiem nieruchomości powoli zbliżamy się do szczytu tych podwyżek, co może oznaczać stopniowy spadek cen mieszkań już w niedalekiej przyszłości. Czy faktycznie jest na to szansa? Jakie są trendy cenowe mieszkań w naszym kraju? W artykule znajdziesz odpowiedzi na te pytania – zapraszamy do lektury!
Dynamika polskiego rynku nieruchomości – jak kształtowały się trendy cenowe mieszkań w latach 2021-23?
W pierwszych dwóch kwartałach roku 2021 ceny mieszkań w Polsce bardzo szybko rosły. W opinii wielu ekspertów był to efekt przede wszystkim wychodzenia z zapaści po pandemii. Obserwowaliśmy szybko zwiększający się popyt na nieruchomości przy jednoczesnej mocno ograniczonej podaży – najbardziej widocznej na terenie największych miast. Jednak już od lipca rozpoczęło się wyraźne wyhamowywanie wzrostów, a w ostatnim kwartale średnie ceny mieszkań zaczęły spadać. Indeks cen nieruchomości w listopadzie 2021 osiągnął poziom 109.36 pkt i przez wiele kolejnych miesięcy był relatywnie stabilny. Choć początkowo ilość oddawanych mieszkań wciąż malała w stosunku do poprzednich okresów, to szybko rosła liczba nowych inwestycji deweloperów. Konsekwencją była stabilizacja na rynku, która zaowocowała relatywnie niewielkimi wzrostami średnich wartości metra kwadratowego w całym 2022 roku. Dla przykładu, indeks cen nieruchomości w czerwcu był na poziomie 111.14 pkt. Oczywiście od tej reguły było wiele wyjątków i najciekawsze z nich prezentujemy na naszym blogu – poznaj rekordy na rynku nieruchomości w Polsce w 2022 roku!
Średnie ceny mieszkań ponownie zaczęły spadać wraz z początkiem roku 2023. We wrześniu indeks urban.one zatrzymał się na poziomie 108.90 pkt. Głównym powodem była trudna sytuacja ekonomiczna i niepewność co do przyszłości. Choć przeciętne wynagrodzenie w Polsce wciąż rosło, tak wysoka inflacja ograniczała dostępność kredytów mieszkaniowych. To z kolei przekładało się na spadek popytu na lokale mieszkalne.
Wyraźne odbicie wartości indeksu urban.one zaobserwowaliśmy po październiku 2023 roku, a w kwietniu 2024 osiągnął on historycznie rekordowy poziom – 112.81 pkt. W opinii ekspertek i ekspertów tak szybkie i duże wzrosty cen mieszkań to efekt uruchomienia programu rządowych dopłat Bezpieczny Kredyt 2%. Napędził on popyt w bankach na kredyty hipoteczne, co przełożyło się na wzrost liczby transakcji na rynku mieszkaniowym. W efekcie wróciliśmy do sytuacji, gdzie nowych nieruchomości w Polsce pojawiało się zbyt mało w stosunku do zapotrzebowania na nie.
Ceny mieszkań wzrosły także na rynku wtórnym
Niezwykle wysokie ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym ponownie znacząco ograniczyły ich dostępność. Przez wciąż wysokie stopy procentowe zdolność kredytowa Polek i Polaków jest relatywnie niska. W najgorszej sytuacji znajdują się osoby młode, które niedawno weszły na rynek pracy. Wiele z nich bez wsparcia finansowego bliskich nie może sobie pozwolić nawet na kupno mieszkania, nawet niewielkiej kawalerki w dużym mieście.
Szybki spadek dostępności kredytów mieszkaniowych doprowadził do dynamicznego wzrostu popytu na mieszkania z rynku wtórnego, który w konsekwencji także napędził ogromny wzrost cen. W czerwcu 2024, w porównaniu do tego samego miesiąca roku poprzedniego, średnia wartość lokali mieszkalnych wzrosła o ponad 25% w Krakowie. To zdecydowanie najwyższy wynik, jednak w pozostałych dużych miastach Polski sytuacja jest niewiele lepsza.
Dla przykładu ceny nieruchomości mieszkalnych na rynku wtórnym wzrosły o:
- ponad 23% w Warszawie,
- 21% we Wrocławiu,
- około 16-17% w Poznaniu, Łodzi i Gdańsku,
- 15,5% w Szczecinie.
Ile dziś kosztuje metr kwadratowy – średnie ceny mieszkań w Polsce w czerwcu 2024
Biorąc pod uwagę dane Narodowego Banku Polskiego, na chwilę obecną średnia cena transakcyjna nieruchomości mieszkaniowych w Polsce wynosi 10872 zł za metr kwadratowy. Tak wygląda rynek pierwotny, jednak wtórny również bije rekordy – przeciętnie za mkw. płaci się na nim 9400 zł/m2. W przypadku największych miast naszego kraju ceny mieszkań są jednak zdecydowanie wyższe.
Z danych opublikowanych przez platformy zajmujące się analityką sektora nieruchomości wynika, że mieszkanka lub mieszkaniec Warszawy musi dziś wydać średnio 17688 zł za metr kwadratowy nowego lokalu mieszkalnego. W Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu oraz Łodzi średnie ceny mieszkań kształtują się odpowiednio na poziomie 16285, 15312, 13966 i 11257 zł/m2.
Prognoza cen mieszkań w 2025 roku – czy największa fala podwyżek jest już za nami?
Analitycy z sektora bankowego wskazują, że prawdopodobnie jesteśmy na ostatniej prostej do osiągnięcia szczytu cen mieszkań. W ich ocenie wysokie wzrosty będziemy obserwować jeszcze w trzecim kwartale tego roku, a następnie będą one stopniowo słabły. Prognozowana maksymalna średnia cena metra kwadratowego w skali całej Polski ma wynieść około 15400 zł i od II kwartału 2025 może ona zacząć nieznacznie, ale jednak spadać.
Główne czynniki stojące za tymi prognozami to:
- wciąż niska dostępność kredytów hipotecznych,
- brak wpływu rządowych dopłat do mieszkań, które na chwilę obecną są wygaszone,
- rosnący rynek nieruchomości – wiele nowych inwestycji.
W opinii analityków bankowych blokadą dla większych obniżek średnich cen mieszkań będzie bardzo szybki wzrost wynagrodzeń napędzający koniunkturę.
Poznaj wartość swojego mieszkania, korzystając z darmowego narzędzia online przygotowanego przez Pricer!
Pamiętaj, że ceny mieszkań są uzależnione nie tylko od regionu oraz wielkości miasta. Istotne znaczenie ma również m.in. ich sąsiedztwo, które może zmniejszać lub zwiększać wartość rynkową nieruchomości. Z tego powodu jeśli szykujesz się do sprzedaży nieruchomości mieszkalnej, powinieneś precyzyjnie ją wycenić. Możesz zlecić to rzeczoznawcy majątkowemu, jednak wiąże się to z kosztami i długim czasem oczekiwania. W Pricer proponujemy rozwiązanie alternatywne – skorzystaj z naszej darmowej wyceny nieruchomości online, aby poznać wartość swojego mieszkania. Działanie automatycznej wyceny mieszkań oparte jest na algorytmie sztucznej inteligencji i bazie danych obejmującej ponad 7 milionów transakcji z polskiego rynku nieruchomości! Zachęcamy także do kontaktu – podpowiemy Ci, jak sprzedać mieszkanie szybko i w korzystnej cenie!
FAQ – najczęściej zadawane pytania dotyczące cen nieruchomości
Jakie czynniki mają największy wpływ na ceny mieszkań?
Stosunek podaży do popytu na rynku nieruchomości to ważny, ale nie jedyny czynnik mający wpływ na ceny. Ich wysokość uzależniona jest również m.in. od:
- ogólnej kondycji gospodarki kraju,
- polityki mieszkaniowej aktualnego rządu oraz przepisów mających wpływ na rynek nieruchomości,
- dostępności kredytów hipotecznych,
- poważnych wydarzeń globalnych – najlepszym przykładem z ostatnich lat była pandemia,
- spekulacji inwestorów związanych z rynkiem nieruchomości.
Od czego zależy wartość rynkowa mieszkania?
Podobnie jak w przypadku cen mieszkań, tak i pod kątem ich rynkowej wartości wpływ na nią ma wiele czynników. Do głównych należy zaliczyć lokalizację nieruchomości (m.in. atrakcyjność otoczenia), jej pochodzenie (nowa lub z rynku wtórnego) oraz standard wykończenia. Znaczenie ma również np.:
- stan prawny mieszkania,
- dostępność dodatkowych udogodnień (miejsce garażowe, piwnica itp.),
- rozkład pomieszczeń.
Czym różni się cena transakcyjna od wartości rynkowej nieruchomości mieszkalnej?
Wartość rynkowa oznacza, ile dana nieruchomość jest warta na rynku, czyli jaką cenę mogłaby osiągnąć w sprzedaży. Co ważne, może być ona oszacowana zarówno przez eksperta, jak i np. samego właściciela mieszkania. W tym drugim przypadku do jej określenia często brane są pod uwagę czynniki bardzo subiektywne – np. wartość sentymentalna wynikająca z faktu, że sprzedawca spędził w danym budynku swoje dzieciństwo.
Z kolei cena transakcyjna to kwota, jaką faktycznie udało się otrzymać za nieruchomość w momencie jej sprzedaży. W większości przypadków jest ona niższa od wartości rynkowej.
