+48 733 930 936Choć sprzedaż mieszkania z lokatorem zameldowanym na pobyt stały bądź czasowy zwykle jest mało korzystna, tak czasem koleje losu zmuszają do podjęcia tego kroku. Z punktu widzenia prawa nie istnieją żadne przeciwskazania do przeprowadzenia takiej transakcji, choć z pewnymi wyjątkami. Jednak niestety znalezienie chętnego na zakup może okazać się sporym wyzwaniem. Do tego właściciel nieruchomości musi liczyć się z tym, że obciążenie to będzie skutkować znacznym obniżeniem jej wartości rynkowej. Jeśli znajdujesz się w takiej sytuacji, z artykułu dowiesz się, o czym należy pamiętać, planując sprzedaż mieszkania z lokatorem zameldowanym. Podpowiadamy także, co można zrobić w sytuacji, gdy osoba zameldowana w lokalu mieszkalnym przebywa w nim bezprawnie – zapraszamy do lektury!
Dlaczego trudno znaleźć chętnego na zakup mieszkania z lokatorem?
Rzadko kiedy osoby planujące kupno mieszkania przeglądają ogłoszenia od właścicieli lokali z obciążeniami. Pośród wszystkich niedogodności jednym z najgorszych problemów jest niestety właśnie obecność kogoś z meldunkiem. Wymeldowanie go może być bardzo trudne i kosztowne, a czasem nawet niemożliwe. W efekcie zakup takiej nieruchomości jest ryzykowny, a do jej nabycia zniechęca także wizja życia z obcą osobą. To główne powody, dla których zainteresowanie takimi lokalami mieszkalnymi jest relatywnie niewielkie.
Przykłady problemów nowego właściciela mieszkania z zameldowanym lokatorem
Jeśli lokator przebywa w lokalu mieszkalnym na podstawie umowy najmu, zmuszenie go do tego, aby opuścił miejsce pobytu stałego lub czasowego, jest niemożliwe. Zgodnie z przepisami da się to zrobić dopiero po wygaśnięciu umowy.
Można oczywiście zerwać ją przed czasem, ale wiąże się to z obowiązkiem zawarcia ugody. Zwykle polega ona na wypłacie lokatorowi odszkodowania – zgodnie z przepisami za wypowiedzenie najmu nie z jego winy, może on domagać się zadośćuczynienia finansowego.
Jeszcze gorzej wygląda sprawa w przypadku, gdy lokal mieszkalny zajmuje uciążliwy lokator. Przykładem jest najemca, który pomimo wygaśnięcia umowy najmu nie dopełnił obowiązku wymeldowania, a do tego dalej przebywa w nieruchomości. Choć korzysta z mieszkania nielegalnie, tak nie można go z niego wyrzucić na własną rękę. Należy złożyć wniosek do sądu, który wyda nakaz opuszczenia mieszkania. Jeśli i to będzie nieskuteczne, eksmisja lokatora musi zostać zlecona komornikowi.
Czy właściciel nieruchomości z zameldowanym lokatorem zawsze może ją sprzedać?
Jak sprzedać mieszkanie z lokatorem? Jak wspominaliśmy na początku, nie ma żadnych przeciwwskazań do sprzedaży nieruchomości z zameldowanym lokatorem poza jednym wyjątkiem. Jest nim sytuacja, w której osoba ta dysponuje prawem pierwokupu. Sprzedając mieszkanie, w pierwszej kolejności należy tej osobie zaproponować ofertę. Dopiero w przypadku uzyskania odmowy można poszukiwać innych nabywców. Jeśli dojdzie do transakcji bez dopełnienia tej formalności, osoba mająca prawo pierwokupu może domagać się zwrotu nieruchomości.
Sprzedaż mieszkania z zameldowanym lokatorem na podstawie umowy najmu – o czym należy pamiętać?
Choć w takim przypadku sprzedaż domu lub mieszkania jest możliwa, tak nabywca musi liczyć się z pewnymi ograniczeniami. Jeśli przebywa w nim osoba zameldowana z tytułu umowy najmu, ma ona prawo pozostawać w nim aż do jej wygaśnięcia. Oznacza to, że nowy właściciel lokalu mieszkalnego będzie zobowiązany do przestrzegania wszystkich praw najemcy.
Jak sprzedać mieszkanie z lokatorem, który jest jego współwłaścicielem?
Jeśli osoba zameldowana w mieszkaniu jest jednocześnie posiadaczem tytułu prawnego do niego, taką nieruchomość również można sprzedać. Co bardzo istotne, nie wymaga to uzyskania zgody od współwłaściciela. Jednak bez niej sprzedawca może zbyć jedynie własną część udziału do danego lokalu mieszkalnego. Oznacza to, że nabywca nieruchomości automatycznie stanie się jej współwłaścicielem.
Zasada jest tutaj identyczna, jak w przypadku gdy ktoś kupi mieszkanie z najemcą. Ma on obowiązek respektować wszystkie prawa przysługujące osobie dysponującej własnością do części udziałów w danej nieruchomości.
Czy sprzedaż mieszkania z lokatorem jest opłacalna?
Jest to uzależnione od indywidualnej sytuacji właściciela nieruchomości. Jeśli z powodu mieszkania w niej niechcianego lokatora ponosi on ogromne koszty – np. spłaca kredyt hipoteczny oraz płaci czynsz – sprzedaż może być dla niego opłacalna. W sytuacji gdy nie musi się aż tak bardzo spieszyć, powinien podjąć próbę dogadania się z osobą przebywającą w lokalu.
Jeśli bowiem uda się sfinalizować wymeldowanie lokatora na własną rękę, można sprzedać mieszkanie za znacznie wyższą kwotę. Jeśli więc np. umowa najmu kończy się za kilka miesięcy, warto zaczekać do tego dnia. Jeżeli z kolei osoba zamieszkuje tam bezprawnie, najlepiej skonsultować się w tej sprawie z prawnikiem. Istnieje duża szansa na to, że przy stosunkowo niewielkich nakładach finansowych uda się zmusić ją do opuszczenia nieruchomości. Oczywiście w takim przypadku trzeba uzbroić się w cierpliwość.
Jak szybko sprzedać mieszkanie z zameldowanym lokatorem?
Ponieważ relatywnie niewiele osób decyduje się na kupno mieszkania z takim obciążeniem, zbycie go na własną rękę może być trudnym zadaniem. Pierwsze problemy napotyka się już na etapie wyceny nieruchomości. Wiąże się to z dogłębną analizą wielu nietypowych czynników i w efekcie wymaga dużego doświadczenia.
Na przykład uciążliwy lokator, który zajmuje lokal bez posiadania do niego tytułu prawnego, stanowi poważny problem skutkujący znacznym i niestety trudnym do oszacowania obniżeniem wartości mieszkania. Osoby zainteresowane zakupem nieruchomości z takim obciążeniem muszą liczyć się z licznymi komplikacjami. Eksmisja lokatora jest możliwa dopiero po uzyskaniu stosownego wyroku sądu, do którego wcześniej trzeba złożyć wniosek o wydanie nakazu opuszczenia lokalu.
Z powyższego powodu sprzedaż mieszkania z zameldowanym lokatorem najlepiej zlecić profesjonalnemu pośrednikowi lub skorzystać z oferty skupu nieruchomości.
Sprzedaż mieszkania z lokatorem przez pośrednika
Rozległa wiedza oraz duże doświadczenie pośrednika zwiększają szansę na to, że sprzedaż mieszkania z lokatorem zostanie sfinalizowana relatywnie szybko i za możliwie najwyższą cenę. Warto także zdecydować się na skorzystanie z pomocy prawnej. Osoba specjalizująca się w prawie nieruchomości wyjaśni, jak zrealizować transakcję w pełni zgodnie z przepisami, aby uniknąć problemów w przyszłości.
Skup nieruchomości kupi mieszkanie z zameldowanym lokatorem
Skorzystanie z tego rozwiązania to dobra opcja, jeśli z różnych powodów musisz szybko podjąć się sprzedaży mieszkania. Nie będziesz musiał miesiącami czekać na kupca czy próbować dogadać się z lokatorem, aby wymeldował się i opuścił miejsce pobytu czasowego lub stałego.
Skup nieruchomości odkupi lokal mieszkalny praktycznie natychmiast, a następnie sam zajmie się kwestami związanymi z meldunkiem czy eksmisją. Jednak decydując się na skorzystanie z jego oferty, musisz liczyć się z relatywnie niską ceną sprzedaży.
Osoba zameldowana nie musi mieć prawa do przebywania na terenie mieszkania!
Ważnym podkreślenia jest fakt, że zgodnie z polskimi przepisami meldunek nie daje prawa do mieszkania na terenie konkretnej nieruchomości. Jest on jedynie formalnym potwierdzeniem pobytu w danej lokalizacji i służy wyłącznie celom ewidencyjnym. Z mieszkania można korzystać jedynie na podstawie posiadania prawa do niego – może nim być np. własność, służebność osobista lub umowa najmu.
Jeśli jako właściciel nieruchomości wykażesz jego brak, a osoba mająca meldunek nie mieszka w lokalu, jej wymeldowanie jest tylko formalnością. Warto to zrobić, zanim rozpoczniesz sprzedaż mieszkania. Zdejmiesz z niego poważne obciążenie, co przełoży się na znaczący wzrost jest wartości.
Jak administracyjnie wymeldować lokatora z mieszkania?
Decyzje w sprawie wymeldowania obywatela polskiego podejmuje lokalny organ meldunkowy. Jeśli wraz z upływem deklarowanego okresu pobytu (np. z tytułu najmu) nie dopełnił on tego obowiązku, może zostać to zrobione drogą administracyjną na wniosek właściciela lokalu mieszkalnego. Co bardzo istotne, zgłaszając się w tej sprawie do stosownego urzędu, nie trzeba znać aktualnego miejsca pobytu niechcianego lokatora. Urzędnicy zweryfikują stan faktyczny na miejscu, przeprowadzając wizję lokalną.
Przygotuj się na sprzedaż mieszkania – wyceń je za darmo, korzystając z narzędzia online na Pricer.pl!
Niezależnie od tego, czy planujesz sprzedaż mieszkania z lokatorem, czy wcześniej chcesz przeprowadzić urzędowe wymeldowanie wskazanej osoby, powinieneś zacząć od wyceny nieruchomości. Zamiast zlecać to zadanie rzeczoznawcy majątkowemu i ponosić związane z tym koszty, skorzystaj z narzędzia na stronie Pricer.pl!
Wypełnij formularz, podając najważniejsze informacje związane z lokalem mieszkalnym, a następnie prześlij go. Po krótkiej chwili otrzymasz precyzyjną wycenę, która uwzględnia m.in. ceny transakcyjne z rynku nieruchomości – pochodzą z bazy liczącej obecnie ponad 7 milionów wpisów! W raporcie znajdziesz także wiele dodatkowych informacji, które ułatwią Ci sprzedaż mieszkania! W razie potrzeby możesz również skorzystać z naszego doradztwa – zapraszamy do kontaktu!
FAQ – odpowiedzi na często zadawane pytania
Z jakimi kosztami dla wynajmującego wiąże się przedterminowe zerwanie umowy najmu z jego winy?
Kwestia ta normowana jest przez Kodeks cywilny oraz Ustawę o ochronie praw lokatorów. Zerwanie umowy bez podania przyczyny (jednej z określonych w przepisach) może zostać uznane za działanie bezprawne. W takim przypadku na skutek wypowiedzenia najmu lokatorowi należy się odszkodowanie.
Może on zażądać zwrotu:
- kosztów zorganizowania przeprowadzki,
- równowartości strat poniesionych w związku z posiadaną firmą (jeśli działalność gospodarcza była prowadzona w wynajmowanym lokalu),
- kosztów znalezienia nowego lokalu.
Dodatkowo odszkodowanie może polegać na wypłacie lokatorowi odpowiedniej kwoty będącej zadośćuczynieniem za niedogodności, których doświadczał w okresie pozostawania bez lokalu mieszkalnego. Jeśli właściciel mieszkania/domu nie zgodzi się na poniesienie tych kosztów, były najemca ma prawo domagać się ich na drodze sądowej (na drodze powództwa cywilnego).
Czy można sprzedać mieszkanie z lokatorem mającym prawo dożywocia?
Jak najbardziej sprzedaż mieszkania z dożywotnikiem jest dopuszczalna w świetle przepisów. Choć obciążenie to powinno być zapisane w księdze wieczystej nieruchomości, tak nie ma obowiązku uzyskiwania zgody na przeprowadzenie transakcji od osoby posiadającej prawo dożywocia. Jednak umowa zbycia lokalu musi zabezpieczać wszystkie jej interesy.
Oznacza to, że nowy właściciel mieszkania, zależnie od sytuacji, będzie zobowiązany do zapewnienia dożywotnikowi:
- możliwości mieszkania w konkretnym pomieszczeniu oraz korzystania z wyposażenia części wspólnych nieruchomości,
- opieki,
- wyżywienia.
Należy przy tym pamiętać, że lokator przebywa w mieszkaniu, mając do niego prawo dożywocia, wygasa ono dopiero z dniem jego śmierci.
Czy może dojść do sprzedaży nieruchomości, dla której toczy się postępowanie w sprawie wymeldowania lokatora?
Do sprzedaży mieszkania z lokatorem może dojść w każdym momencie, w tym także w trakcie postępowania eksmisyjnego niezależnie od tego, na jakim jest ono etapie. Lokal mieszkalny można zbyć również wtedy, gdy nakaz eksmisji został już wydany. Zdarzają się sytuacje, w których pomimo tego komornik ma trudności z wyegzekwowaniem wyroku sądu, a sprzedawca nie ma już czasu na czekanie.
