+48 733 930 936Choć dokument ten zawiera kluczowe informacje na temat mieszkania, to polskie prawo nakłada obowiązek jego zakładania wyłącznie dla nowo powstałych nieruchomości. Regulująca to ustawa obowiązuje od lipca 1982 roku, a w naszym kraju wciąż mamy wiele lokali mieszkalnych wybudowanych przed tą datą, które z tego powodu mogą być bez księgi wieczystej. Gdy trafiają one na sprzedaż, często oferowane są w atrakcyjnych cenach, co sprawia, że cieszą się ogromnym zainteresowaniem. Jednak czy mogą być one potencjalnym źródłem problemów dla nabywców? Jakie ewentualne zagrożenia wiążą się z taką transakcją? W artykule podpowiadamy, na co zwrócić uwagę, gdy decydujemy się na kupno mieszkania bez księgi wieczystej – sprawdź, jak zadbać o swoje bezpieczeństwo!
Mieszkanie bez księgi wieczystej – jakie ryzyka prawne niesie za sobą jego zakup?
Celem wprowadzenia księgi wieczystej jest jednoznaczne ustalenie stanu prawnego nieruchomości. To ogólnodostępny, publiczny dokument. Występuje w formie papierowej lub elektronicznej i zawiera najważniejsze dane na temat konkretnego mieszkania. Dzięki niemu można zweryfikować m.in. takie informacje, jak:
- dane właściciela nieruchomości,
- powierzchnia lokalu,
- obecność ewentualnych obciążeń finansowych – np. związanych z zaciągnięciem kredytu hipotecznego,
- ustanowienie służebności,
- rodzaj prawa własności.
Brak księgi wieczystej utrudnia więc potencjalnemu nabywcy nieruchomości ustalenie powyższych informacji, co wiąże się z dużym ryzykiem. Po zakupie może okazać się np. że jest ona zadłużona – w takim przypadku dług przejdzie na nowego właściciela. Z kolei poważnym problemem natury prawnej będzie zakup lokalu, który ma dodatkowych właścicieli lub spadkobierców (nie zostało przeprowadzone postępowanie spadkowe). Zatajenie tych informacji przez sprzedawcę stanowi podstawę do unieważnienia umowy sprzedaży mieszkania. Ponadto w praktyce może się to wiązać z licznymi komplikacjami.
Z powyższego powodu zawsze należy wnikliwie sprawdzić status mieszkania pod kątem prawnym jeśli nie posiada księgi wieczystej.
Co oznacza brak księgi wieczystej?
Musisz mieć świadomość tego, że brak księgi wieczystej oznacza jedynie, że stan prawny mieszkania nie został wprowadzony do oficjalnego rejestru. Jednak nie jest to równoznaczne z tym, że jest on wolny od obciążeń – np. w postaci kredytu hipotecznego bądź zadłużenia względem spółdzielni mieszkaniowej.
Są sposoby umożliwiające dotarcie do informacji na temat danej nieruchomości, gdyż istnieją inne dokumenty potwierdzające np. komu przyznano prawo własności do danego lokalu oraz jakie jest jego przeznaczenie. Jednak proces pozyskiwania tych danych zwykle jest skomplikowany, dlatego warto w tym zakresie zdać się na wsparcie specjalisty. Jednocześnie zajmuje on dużo czasu, a więc kupując mieszkanie bez księgi wieczystej trzeba uzbroić się w cierpliwość.
Mieszkanie bez księgi wieczystej – na co uważać przy zakupie?
Obecnie na rynku nieruchomości pojawia się coraz mniej ofert sprzedaży mieszkań, w przypadku których brak księgi wieczystej jest efektem zwykłego zaniedbania właściciela. Najczęściej wynika to z uwarunkowań prawnych. Niektóre lokale mieszkalne nie muszą mieć księgi wieczystej.
Zalicza się do nich nieruchomości:
- spółdzielcze własnościowe,
- TBS (przeznaczone są wyłącznie na wynajem),
- od dewelopera (jeśli nie zostały jeszcze wybudowane).
Nabycie nieruchomości tego typu bez księgi wieczystej wiąże się więc z minimalnym ryzykiem. Pomimo tego warto wiedzieć, na co zwrócić uwagę podczas zakupu mieszkania spółdzielczego, z TBS lub od dewelopera.
Mieszkanie spółdzielcze własnościowe bez księgi wieczystej – jak bezpiecznie je kupić?
Zgodnie z przepisami tego typu lokale mieszkalne nie muszą mieć księgi wieczystej i ich sprzedaż jest jak najbardziej dozwolona. Wynika to z faktu, że kupującym je osobom przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo. Oznacza ono, że mogą swobodnie z nich korzystać oraz dysponować nimi, jednak formalnie właścicielem pozostaje spółdzielnia mieszkaniowa.
Osoba planująca kupno mieszkania spółdzielczego własnościowego bez księgi wieczystej, powinna jednak zweryfikować dwie informacje. W gestii właściciela nieruchomości jest uzyskanie oficjalnego potwierdzenia, komu konkretnie przysługuje własność do lokalu – wydaje je spółdzielnia. Powinien on także mieć zaświadczenie od niej o braku zaległości w opłatach związanych m.in. z czynszem, na fundusz remontowy itp. Kupujący ma prawo domagać się okazania tych dokumentów, a więc zawsze należy o nie zadbać.
Kupno mieszkania bez księgi wieczystej z zasobów TBS
Nie tylko w przypadku mieszkań spółdzielczych własnościowych brak księgi wieczystej jest dopuszczalny przez prawo. Dotyczy to także lokali znajdujących się w zasobach Towarzystw Budownictwa Społecznego (TBS). Należy jednak podkreślić, że co do zasady nie da się ich kupować, gdyż są przeznaczone wyłącznie na wynajem. Korzystają z nich osoby, którym nie należy się lokal socjalny z powodu zbyt dużych dochodów, ale jednocześnie zarabiają za mało, aby otrzymać kredyt hipoteczny. Zakup mieszkania z zasobów TBS dostępny jest jedynie dla wieloletnich najemców – jeśli wnieśli odpowiedni wkład w jego budowę oraz uzyskali stosowną zgodę.
W powyższym przypadku transakcja nie wiąże się z żadnym ryzykiem. Po jej przeprowadzeniu i uzyskaniu prawa własności do lokalu pojawi się możliwość założenia księgi wieczystej.
Kupno mieszkania bez księgi wieczystej od dewelopera
Deweloperzy bardzo często rozpoczynają poszukiwania chętnych na zakup mieszkania w danej nieruchomości jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Jest to dość powszechna i przede wszystkim zgodna z prawem praktyka. Jednak chcąc kupić mieszkanie dopiero powstające, trzeba wykazać się dużą czujnością.
Wynika to z faktu, że choć obowiązkiem dewelopera jest założenie księgi wieczystej, to jedynie dla całego budynku i to dopiero w momencie, gdy zostanie on oddany do użytku. Później wyodrębnia się z niego poszczególne lokalne mieszkalne, a następnie ustala własnościowe prawo do nich. Każde mieszkanie od dewelopera jest więc bez księgi wieczystej. Nabywca sam odpowiada za jej założenie, jednak może to zrobić tylko wtedy, gdy posiada ją cały budynek.
Kupujący powinien więc upewnić się, że deweloper złożył wniosek o utworzenie tego dokumentu po zakończeniu budowy nieruchomości. Bardzo istotne jest to, aby potwierdzenie wykonania tej formalności zostało zawarte w umowie deweloperskiej.
Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości – jak zrobić to bez księgi wieczystej?
W przypadku braku księgi wieczystej mieszkania wystawionego na sprzedaż, kluczowe dla kupującego jest to, aby ustalić właściciela nieruchomości. W tym celu, zależnie od sytuacji, należy poprosić sprzedawcę o okazanie jednego z następujących dokumentów:
- akt notarialny potwierdzający kupno mieszkania przez sprzedawcę,
- sądowe prawomocne postanowienie przeniesienia własności w przypadku otrzymania nieruchomości w spadku,
- umowę darowizny w formie aktu notarialnego,
- inny dokument potwierdzający prawo własności (np. decyzja administracyjna).
Niestety jednak bez księgi wieczystej trudno jest ustalić informacje związane z ograniczonym prawem rzeczowym dla danej nieruchomości mieszkalnej. Zawsze istnieje ryzyko, że dany lokal jest obciążony np. służebnością. Z tego powodu akt notarialny powinien zawierać zapisy, które zabezpieczają kupującego na wypadek zatajenia takich informacji przez sprzedawcę.
Osoba sprzedająca mieszkanie bez księgi wieczystej powinna oświadczyć w powyższym dokumencie, że nie jest ono:
- zadłużone,
- objęte egzekucją komorniczą,
- przedmiotem zabezpieczenia np. w związku z prowadzonym postępowaniem sądowym,
- objęte ograniczonym prawem rzeczowym (hipoteka, służebność itp.).
Kupno mieszkania bez księgi wieczystej na kredyt może być utrudnione
Kupno mieszkania bez księgi wieczystej często wiąże się niestety zarówno z wysokim ryzykiem, jak i komplikacjami w zakresie ewentualnego ubiegania się o kredyt hipoteczny. Brak tego dokumentu sprawia, że bank nie jest w stanie ustalić hipoteki na nieruchomości, która jest dla niego głównym zabezpieczeniem. Z tego powodu wniosek o udzielenie tego finansowania może nawet zostać rozpatrzony negatywnie.
Jeśli natomiast wzięcie kredytu będzie możliwe, zazwyczaj wiąże się to z dodatkowymi komplikacjami. Bank może np.:
- oczekiwać przedstawienia dodatkowych dokumentów, co komplikuje i wydłuża proces analizy wniosku kredytowego,
- zaproponować mniej korzystne warunki kredytu,
- wymagać posiadania alternatywnego zabezpieczenia.
Warunkiem uzyskania kredytu hipotecznego może być również założenie księgi wieczystej mieszkania od razu po jego zakupie. To z kolei wymaga wnikliwej analizy stanu prawnego nieruchomości w celu upewnienia się, czy na pewno będzie taka możliwość
Szykujesz się do sprzedaży mieszkania? Wyceń je za darmo na Pricer.pl!
Jeśli planujesz kupno mieszkania bez księgi wieczystej, powinnaś zarówno dokładnie zweryfikować jego status prawny, jak i poznać realną wartość. Korzystając z narzędzia dostępnego na stronie Pricer.pl wycenisz je szybko, precyzyjnie, a do tego za darmo i bez wychodzenia z domu! Wypełnij formularz online, podając w nim podstawowe dane na temat interesującego Cię lokalu, a następnie wyślij go.
Po krótkiej chwili otrzymasz wycenę, za której przygotowanie odpowiada autorski skrypt AI korzystający z ogromnej bazy cen transakcyjnych z polskiego rynku nieruchomości. Dodatkowo możesz skorzystać z naszej pomocy w zakupie mieszkania spółdzielczego lub dowolnego innego z rynku wtórnego. Jeśli jest bez księgi wieczystej, zapewnimy Ci profesjonalną pomoc prawną – zapraszamy do kontaktu!
FAQ – odpowiedzi na często zadawane pytania
Czy spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania umożliwia założenie księgi wieczystej i jak to zrobić?
Mając spółdzielcze prawo własnościowe do mieszkania, można ubiegać się o ten dokument. Wystarczy wypełnić wniosek o założenie księgi wieczystej i złożyć go w sądzie rejonowym (odpowiednim dla miejsca położenia nieruchomości) i wnieść związaną z nim opłatę – 100 zł. Koniecznie należy dołączyć do niego wymagane dokumenty, w tym m.in.:
- odpis aktu notarialnego potwierdzającego własnościowe prawo wnioskodawcy do danego lokalu mieszkalnego,
- wypis z rejestru gruntów, na którym nieruchomość jest położona,
- potwierdzenie wniesienia opłaty za wniosek o założenie księgi wieczystej.
Czy trudno jest sprzedać mieszkanie bez księgi wieczystej?
Jest to uzależnione od konkretnego przypadku. Na przykład kupno mieszkania spółdzielczego własnościowego jest stosunkowo bezpieczne, gdyż nie musi ono mieć księgi wieczystej. W efekcie znalezienie chętnego na taki lokal zazwyczaj jest stosunkowo proste.
Z kolei w przypadku mieszkań, dla których brak księgi wieczystej wynika z różnych zawiłości historycznych, ich sprzedaż może być wyzwaniem. Dla kupującego wiąże się to z ryzykiem, gdyż nie jest w stanie sprawdzić, czy np. zostało dla danego lokalu ustanowione ograniczone prawo rzeczowe. Może też mieć trudności z uzyskaniem kredytu. W efekcie na takie nieruchomości trudniej znaleźć chętnych, a i sprzedawane są one w cenie znacznie poniżej wartości rynkowej.
Czy kupujący mieszkanie własnościowe bez księgi wieczystej ma zapewnioną prawną ochronę?
Niestety w takim przypadku nawet prawidłowo przeprowadzony proces kupna mieszkania własnościowego nie zapewnia ochrony jego nabywcy. Jeśli sprzedawcą był ten, kto według treści księgi nabył własność do nieruchomości, a w rzeczywistości okaże się, że prawo to przysługuje innej osobie, to pod uwagę bierze się zapis z dokumentu. Przy braku księgi wieczystej przepis ten nie ma zastosowania, a więc transakcja sprzedaży może zostać uznana za nieważną.
