+48 733 930 936Jak wynika z danych opublikowanych przez Główny Urząd Statystyczny (GUS) I kwartał 2024 roku był kolejnym z rzędu, w którym ceny mieszkań bardzo wyraźnie wzrosły. Planując kupno mieszkania w dużym mieście, trzeba liczyć się z tym, że stawki za metr kwadratowy będą zdecydowanie najwyższe. Jednak ogromna dynamika wzrostu wartości rynkowej nieruchomości jest widoczna w mniejszych miejscowościach, gdzie z każdym kolejnym kwartałem także jest coraz drożej. Jak obecnie kształtują się ceny nieruchomości w małych miastach na rynku wtórnym oraz pierwotnym? W artykule przybliżają je specjaliści związani z branżą nieruchomości na przykładzie kilku miast z liczbą mieszkańców około 100 tysięcy. Sprawdź, ile obecnie trzeba zapłacić za mieszkania w takich lokalizacjach oraz poznaj najważniejsze czynniki mające wpływ na ich cenę!
Od I kwartału 2023 roku ceny mieszkań w Polsce rosną praktycznie nieprzerwanie
Na początek kilka danych statycznych, które doskonale obrazują dynamiczne trendy cenowe mieszkań na polskim rynku nieruchomości. GUS co kwartał publikuje raporty dotyczące wskaźnika cen lokali mieszkalnych. Ostatni z nich, dotyczący pierwszych 3 miesięcy 2024 roku wskazuje, że wartość mieszkań wzrosła średnio aż o 4,3% względem ostatniego kwartału 2023. Średnia cena na rynku wtórnym oraz pierwotnym urosła odpowiednio o 4% oraz 4,7%. Biorąc pod uwagę analogiczny okres rok wcześniej, jest to już 16,4% oraz 19,6% wzrostu (średnio 18% dla całego rynku).
Warto zaznaczyć przy tym, że ceny mieszkań wyraźnie zaczęły rosnąć już w 2016 roku. Najszybsze tempo tego procesu było widoczne od końca 2020 roku, gdy zaczęliśmy wychodzić z pandemii. Później przez prawie cały 2022 rok obserwowaliśmy wyraźne spadki. Jednak pod jego koniec nastąpiło mocne odbicie, które praktycznie nieprzerwanie utrzymuje wysoką dynamikę. Dziś ceny mieszkań są już na znacznie wyższym poziomie niż w poprzednim szczycie przypadającym na przełom lat 2021/22. Co warte dodania, w porównaniu z rokiem 2015, średnia wartość lokali mieszkalnych jest obecnie wyższa aż o 100%.
Przeciętne ceny mieszkań w Polsce – porównanie największych miast z mniejszymi
Choć niewątpliwie najtańsze mieszkania wciąż są w mniejszych miejscowościach, tak i w nich stawki za metr kwadratowy bardzo szybko rosną. Nadal jednak znajdujące się w takich miejscach lokale mieszkalne stanowią atrakcyjną opcję dla osób dysponujących bardzo ograniczonym budżetem lub mogącym liczyć na relatywnie niewielki kredyt hipoteczny.
Aby uzmysłowić skalę rozbieżności w cenach, weźmy za przykład niewielką nieruchomość wystawioną na sprzedaż na rynku wtórnym – o powierzchni do 40 mkw. Jak wynika z analiz ekspertów z branży, w największym polskim mieście stawki za metr kwadratowy zaczynają się od około 20 tysięcy złotych (Warszawa). W pozostałych dużych ośrodkach miejskich są one niższe, jednak dalej wysokie. Dla przykładu w Krakowie jest to prawie 17,5 tys. zł, w Gdyni około 14 tys. zł, a w Poznaniu blisko 12,5 tys. zł.
Z kolei w dużo bardziej kameralnym Koszalinie, takie lokale mieszkalne średnio wyceniane są na blisko 7700 zł za mkw. W Bytomiu średnia cena jest jeszcze niższa – oscyluje w granicach 5000 zł. Wynika z tego, że w mniejszych miastach można kupić taką nieruchomość za kwotę nawet 4-krotnie niższą niż w stolicy Polski. Z podobnymi różnicami muszą liczyć się osoby poszukujące nowego mieszkania. Więcej o tym, jakie są ceny nieruchomości w dużych miastach dowiesz się z naszego kolejnego artykułu.
Ceny kawalerek, średnich oraz dużych mieszkań w kilku przykładowych mniejszych miastach
Mniejsze miasta wojewódzkie oraz powiatowe, to obecnie idealne miejsce na zakup mieszkania. Trzeba jednak liczyć się z tym, że trudniej znaleźć tam nowe inwestycje mieszkaniowe. Wynika to z faktu, że na terenie największych miejscowości inwestor w znacznie krótszym czasie znajdzie nabywców na lokale, a do tego więcej na nich zarobi.
Jednak na rynku wtórnym w mniejszych miastach wystawionych na sprzedaż jest wiele mieszkań i właśnie na nich skupimy się w dalszej części artykułu. Jaka jest ich średnia cena? Eksperci związani z branżą przeanalizowali ją dla kilku przykładowych lokalizacji, biorąc pod uwagę ceny transakcyjne nieruchomości.
Poniżej prezentujemy orientacyjne, przeciętne koszty zakupu metra kwadratowego mieszkania mającego powierzchnię do 40 mkw.:
- Olsztyn – 9662 zł,
- Bielsko-Biała – 9707 zł,
- Tychy – 8501 zł,
- Elbląg – 7349 zł,
- Włocławek – 5976 zł,
- Tarnów – 8174 zł.
W przypadku mieszkań o powierzchni od 40 do 59 mkw. średnia cena to:
- Olsztyn – 9030 zł,
- Bielsko-Biała – 9119 zł,
- Tychy – 8067 zł,
- Elbląg – 7027 zł,
- Włocławek – 5437 zł,
- Tarnów – 7076 zł.
Z kolei na mieszkania bardziej przestronne, o powierzchni powyżej 60 metrów kwadratowych, w naszych przykładowych lokalizacjach trzeba wydać przeciętnie:
- Olsztyn – 8363 zł,
- Bielsko-Biała – 9233 zł,
- Tychy – 7359 zł,
- Elbląg – 6820zł,
- Włocławek – 5490 zł,
- Tarnów – 6478 zł.
Dlaczego najtańsze mieszkania są w mniejszych miastach powiatowych i wojewódzkich?
W tego typu lokalizacjach na rynku wtórnym można znaleźć wiele lokali mieszkalnych o wysokim standardzie i w bardzo dobrym stanie technicznym. Pomimo tego ich cena czasem jest nawet kilkukrotnie niższa niż w dużych aglomeracjach, co wynika z faktu, że popyt na nie jest relatywnie niewielki.
Życie w największych miastach wiąże się bowiem z wieloma korzyściami – m.in. wyższe zarobki, większe możliwości w zakresie znalezienia zatrudnienia, łatwiejszy dostęp do edukacji i opieki zdrowotnej, a do tego mnóstwo rozrywek. Ludzie mieszkający w mniejszych miastach (w szczególności młodzi), bardzo często migrują dużych stolic województw w nadziei na lepszą przyszłość. Powoduje to ogromny popyt na rynku nieruchomości, który dodatkowo od dawna przewyższa podaż. Wszystko to przekłada się na znacznie wyższe ceny mieszkań – droższy jest także ich wynajem.
Jakie czynniki powodują, że kupno mieszkania jest coraz droższe?
Pierwsze poważne wzrosty cen nieruchomości w dużej mierze spowodowane były pandemią. Związane z nią ograniczenia doprowadziły do zerwania wielu kluczowych łańcuchów dostaw i tym samym drastycznego wzrostu kosztu zakupu materiałów budowlanych. Choć w późniejszym okresie ceny nieco spadły, tak nie wróciły już do wcześniejszego poziomu.
Obecnie, w opinii ekspertów związanych z rynkiem nieruchomości, średnia cena mieszkań bardzo szybko rośnie przede wszystkim z takich powodów, jak:
- długo utrzymujący się podwyższony poziom inflacji – wzrost kosztów materiałów budowlanych oraz pracy,
- bardzo droga energia (głównym czynnikiem jest konflikt zbrojny za naszą wschodnią granicą),
- wprowadzanie wielu podatków i obostrzeń prawnych podnoszących koszty towarów oraz usług – np. nowe obciążenia fiskalne oraz regulacje związane z polityką klimatyczną w Unii Europejskiej,
- wysokie stopy procentowe – celem ich wprowadzenia było zdławienie inflacji, jednak konsekwencją takiej polityki monetarnej jest relatywnie niska dostępność kredytów hipotecznych, które stały się bardzo kosztowne (do tego na początku 2024 roku wygaszono program rządowych dopłat, tj. Bezpieczny Kredyt).
W największych miastach polskich motorem napędowym wysokich cen nieruchomości jest także wciąż zbyt niska ich podaż w stosunku do popytu. Warto przy tym podkreślić, że średnia wartość metra kwadratowego w takich lokalizacjach w pewnym stopniu może być zawyżona. W wielu z nich oddaje się dziś do użytku dużo nowych inwestycji, ale dotyczących nieruchomości luksusowych. Z powodu wysokiego standardu ich ceny są bardzo wysokie.
Planujesz sprzedaż lub wynajem mieszkania? Skorzystaj z darmowej wyceny nieruchomości online!
Jak widzisz, choć w całej Polsce ceny mieszkań stale rosną, tak różnice w kosztach metra kwadratowego są ogromne, bardzo zależne od lokalizacji. Z tego powodu przed wystawieniem na sprzedaż lokalu mieszkalnego, dokładnie ustal jego wartość. Możesz to zrobić w kilka minut, za darmo i bez wychodzenia z domu – skorzystaj z naszego narzędzia darmowej wyceny nieruchomości online! W Pricer przygotowaliśmy autorski skrypt AI, który precyzyjnie określa wartość mieszkań, korzystając z ogromnej i stale rosnącej bazy cen transakcyjnych z polskiego rynku nieruchomości. Polecamy skorzystanie z niego również osobom mającym na wynajem całe lokale mieszkalne lub pojedyncze pokoje – automatycznie wygenerowana wycena zawiera także orientacyjne stawki najmu we wskazanej lokalizacji.
FAQ
Jakie informacje są zawarte w wygenerowanej na stronie Pricer.pl wycenie nieruchomości?
Nasze narzędzie przede wszystkim dostarczy Ci informacji na temat orientacyjnej wartości nieruchomości oraz rozkładu cen za metr kwadratowy w jej najbliższej okolicy. Otrzymasz także szacunkową wysokość raty kredytu hipotecznego przeznaczonego na zakup wskazanego mieszkania oraz orientacyjne koszty jego utrzymania (opłaty za media). Dodatkowo wycena ułatwia oszacowanie opłacalności najmu lokalu mieszkalnego. Dowiesz się z niej, jaki będzie szacunkowy przychód miesięczny i roczny za wynajem krótko- oraz długoterminowy.
Czy specjaliści z firmy Pricer pomogą mi w sprzedaży mieszkania?
Jak najbardziej możesz skorzystać z naszego profesjonalnego wsparcia w tym zakresie. W tym celu umów się na bezpłatne spotkanie z ekspertem lokalnego rynku nieruchomości, które odbywa się w formie wideorozmowy. W jego trakcie dowiesz się m.in. jak zwiększyć swoje szanse na szybką oraz korzystną sprzedaż nieruchomości. Dodatkowo możesz skorzystać z naszych usług pośrednictwa. Zajmiemy się m.in. przygotowaniem oferty sprzedaży mieszkania oraz jej publikacją w sieci, a do tego weryfikacją potencjalnych kupców, pobierając bardzo niską prowizję – zaledwie 0,99%.
Inwestować w mieszkania w małych czy dużych miastach? Co bardziej się opłaca?
Na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi, gdyż opłacalność danej inwestycji na rynku nieruchomości uzależniona jest od wielu czynników. Na chwilę obecną niewątpliwie najtańsze mieszkania są w małych miastach i jednocześnie ich ceny w ostatnim czasie bardzo wzrastają. Może to oznaczać, że inwestowanie w nie będzie bardziej opłacalne, jednak nie ma żadnej pewności, jak długo taki trend się utrzyma.
Na terenie większych miejscowości rynek nieruchomości wyraźnie się ustabilizował i w większości przypadków wzrosty są minimalne albo nawet obserwowane są drobne spadki. Jednak należy tutaj brać pod uwagę fakt, że w przyszłości ewentualna sprzedaż mieszkania będzie zdecydowanie łatwiejsza w większym mieście z racji znacznie wyższego popytu na nie.
