+48 733 930 936Każdy właściciel nieruchomości teoretycznie ma pełne prawo do dysponowania nią, w tym także podjęcia decyzji związanej z jej zbyciem. Jednak czasem może się to wiązać z pewnymi komplikacjami. Przykładem takiej sytuacji jest sprzedaż mieszkania ze służebnością. Jest to ograniczone prawo rzeczowe do lokalu mieszkalnego, którym dysponuje inna osoba niż jego właściciel. Osoba ta wskazana jest w akcie notarialnym osoba. Czy w związku z tym można je sprzedać? Jeśli tak, to o czym należy pamiętać i czy taki stan powoduje obniżenie wartości rynkowej nieruchomości? Jakie są warunki służebności, kiedy dochodzi do jej wygaśnięcia i czy da się ją znieść? Dożywotnia służebność a sprzedaż mieszkania – sprawdź, z czym wiąże się transakcja zbycia takiego mieszkania!
Ustanowienie służebności mieszkania – co to oznacza i czemu służy?
Jeśli dana nieruchomość obciążona jest służebnością, oznacza to, że konkretna osoba niebędąca jej właścicielem, może w pewnym ustalonym zakresie swobodnie z niej korzystać. Taką osobę (lub osoby) określa się mianem służebnika. W praktyce rozwiązanie to najczęściej znajduje zastosowanie w rodzinach. Dzięki niemu np. rodzic może przenieść w formie darowizny własność mieszkania na swoje dziecko. Co ważne, zachowuje przy tym prawo do korzystania z niego.
Zdarzają się także przypadki, w których właściciel nieruchomości decyduje się na jej sprzedaż obcej osobie, oferując bardzo atrakcyjną cenę, jednak pod warunkiem że zostanie dla niego ustanowiona dożywotnia służebność mieszkania. Dzięki temu zapewnia sobie „dach nad głową” do końca życia, zabezpieczając się na wypadek ewentualnej nieuczciwości nabywcy. Najczęściej decydują się na to starsze, samotne osoby, które nie mają dzieci lub innych bliskich.
Opisane wyżej przypadki to tzw. ustanowienie służebności osobistej, które zawiera się w formie aktu notarialnego. Po jego podpisaniu związana z tym stosowna adnotacja jest dodawana do księgi wieczystej nieruchomości. Co bardzo istotne, nabyte w ten sposób ograniczone prawo rzeczowe do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne i nie podlega dziedziczeniu.
Jaki jest zakres służebności osobistej mieszkania?
Kwestie dotyczące tego, w jakim zakresie służebnik może korzystać z danego lokalu mieszkalnego, ustala się na etapie spisywania aktu notarialnego. Co do zasady, ma on prawo do korzystania z części wspólnych nieruchomości oraz znajdującego się w nich wyposażenia, w tym urządzeń. Dostęp do pozostałych pomieszczeń uzależniony jest od ustaleń zawartych w umowie sporządzonej przez notariusza.
Istotne jest tutaj również to, że służebność wygasa najpóźniej w dniu śmierci służebnika. Dzieje się tak nawet wtedy, gdy ustanowiona ona była na określony czas (może być też dożywotnia), ale do zgonu doszło przed jego upływem.
Jakie prawa przysługują służebnikowi oraz właścicielowi nieruchomości obciążonej służebnością osobistą?
Oprócz prawa do korzystania z części wspólnych oraz konkretnych pomieszczeń mieszkania, służebnik może przyjąć do niego określone osoby. Dotyczy to zarówno jego współmałżonka, jak i niepełnoletnich dzieci, które, co bardzo istotne, po osiągnięciu pełnoletności mogą pozostać w lokalu mieszkalnym. Może on wprowadzić także innych lokatorów, jednak pod warunkiem, że są oni na jego utrzymaniu lub ich obecność jest niezbędna do prowadzenia gospodarstwa domowego.
Z kolei właściciel nieruchomości, zgodnie z zapisami Kodeksu cywilnego, ma prawo żądać zamiany służebności na rentę. Może się tak stać jednak tylko wtedy, gdy służebnik nienależycie wywiązuje się ze swojego ograniczonego prawa rzeczowego do mieszkania. Dotyczy to więc np. przypadków, w których osoba ta nagminnie korzysta z pomieszczeń, z których nie powinna lub w sposób rażący zakłóca mir domowy.
Inne rodzaje służebności, o których warto wiedzieć
Kończąc temat mający na celu wyjaśnienie, czym jest osobista służebność mieszkania, należy podkreślić, że istnieją jeszcze inne rodzaje ograniczonego prawa rzeczowego do danej nieruchomości. Po pierwsze pewnym jej rozszerzeniem jest tzw. dożywocie.
W tym przypadku posiadająca je osoba może korzystać z lokalu mieszkalnego, a do tego musi mieć zapewnioną w nim opiekę (jeśli np. jest niepełnosprawna lub schorowana). Do tego właściciel nieruchomości obciążonej w ten sposób jest zobowiązany do pokrycia kosztów pogrzebu dożywotnika.
Oprócz tego istnieje możliwości ustanowienia służebności gruntowej. Na jej podstawie wskazana osoba ma prawo korzystać z określonej części danego terenu. Ma to zastosowanie m.in. w gospodarstwach rolnych. Na przykład właściciel posesji, przez którą przebiega droga, może udzielić swojemu sąsiadowi zezwolenia na jej użytkowanie.
Istnieje także tzw. służebność przesyłu. Dotyczy ona wyrażenia zgody na to, aby przez dany teren przebiegały instalacje dostarczające media do innej nieruchomości – np. wodociąg.
Sprzedaż mieszkania ze służebnością – czy jest możliwa?
Przeprowadzenie takiej transakcji jest zgodne z prawem, jednak jeśli chcesz sprzedać nieruchomość obciążoną służebnością, musisz liczyć się z pewnymi utrudnieniami. Głównym problemem może okazać się znalezienie chętnego na kupno mieszkania ze służebnością.
Pamiętaj, że masz obowiązek poinformować potencjalnego kupca o tym, że są osoby korzystające z ograniczonego prawa rzeczowego do mieszkania. Nabywca nieruchomości będzie bowiem zobowiązany do respektowania umowy związanej ze służebnością osobistą lub dożywociem. Stanowi to poważne obciążenie i ogranicza swobodę w prowadzeniu gospodarstwa domowego, przez co może zniechęcać do zakupu lokalu mieszkalnego.
W efekcie choć teoretycznie taki stan prawny nie obniża wartości rynkowej nieruchomości, tak w praktyce jej osiągnięcie jest mało realne. Drugim problemem jest więc fakt, że sprzedaż mieszkania ze służebnością osobistą lub dożywociem zazwyczaj wiąże się z koniecznością znacznego obniżenia jej ceny.
Czy można znieść służebność mieszkania przed jego sprzedażą?
Jeśli nieruchomość obciążona jest w taki sposób, zanim postanowisz wystawić ją na sprzedaż upewnij się, czy istnieje szansa na zniesienie służebności. Co ważne, zniesienie służebności jest możliwe, gdy służebnik od minimum 10 lat nie korzysta ze swojego ograniczonego prawa rzeczowego do lokalu mieszkalnego. Alternatywą jest dobrowolne zrzeczenie się tego prawa – zazwyczaj odbywa się to poprzez przeniesienie go na inną nieruchomość.
Pamiętaj, że znosząc służebność mieszkania, znacznie podniesiesz jego wartość. Do tego ułatwisz sobie sprzedaż nieruchomości, która będzie cieszyć się większym zainteresowaniem pośród potencjalnych nabywców.
Dożywotnia służebność a sprzedaż mieszkania – o czym trzeba wiedzieć?
Choć uzyskanie dobrych pieniędzy za sprzedaż nieruchomości ze służebnością jest bardzo trudne, tak na szczęście formalności związane z przeprowadzeniem takiej transakcji nie są skomplikowane. Procedura przebiega na zasadach standardowych, gdyż jako właściciel mieszkania z takim obciążeniem nie masz obowiązku:
- uzyskiwania zgody na zbycie lokalu mieszkalnego od służebnika lub dożywotnika,
- informowania osób korzystających z ograniczonego prawa rzeczowego do nieruchomości o planowanej sprzedaży,
- angażowania służebnika lub dożywotnika w transakcję – osoby te nie muszą być obecne podczas podpisywania umowy, gdyż nie mają one prawa do rozporządzania lokalem mieszkalnym (mogą jedynie przebywać w nim i korzystać z jego określonych części).
Pamiętaj jednak o tym, aby prowadząc sprzedaż mieszkania ze służebnością, jak najdokładniej informować potencjalnych nabywców o prawach przysługujących służebnikom bądź dożywotnikom. Zbudujesz w ten sposób zaufanie, ułatwiając sobie znalezienie kupca i mając większe możliwości negocjacji ceny z kupującym.
Planujesz sprzedaż nieruchomości? Poznaj jej wartość, korzystając z darmowego narzędzia na stronie pricer.pl!
Niezależnie od tego, czy planujesz sprzedaż mieszkania ze służebnością czy wolnego od tego obciążenia, przed wystawieniem ogłoszenia powinieneś poznać jego realną wartość. Ułatwi Ci to zarówno przygotowanie oferty, jak i negocjacje z zainteresowanymi zakupem. Wycenę danej nieruchomości możesz zlecić rzeczoznawcy majątkowemu. Wiąże się to jednak z dużymi kosztami oraz długim oczekiwaniem.
Zamiast tracić czas oraz pieniądze, już teraz skorzystaj z darmowej wyceny nieruchomości online na stronie firmy Pricer! Wystarczy, że wypełnisz kilka pól formularza, podając najważniejsze dane związane ze wskazanym mieszkaniem. Po krótkiej chwili otrzymasz precyzyjną, automatycznie wygenerowaną wycenę jego wartości wraz z dodatkowymi informacjami przydatnymi w procesie sprzedaży. Opracowaliśmy narzędzie wykorzystujące autorskie algorytmy AI. Określa ono wartość lokalu mieszkalnego na podstawie jego parametrów technicznych, lokalizacji oraz cen transakcyjnych z polskiego rynku nieruchomości (korzystamy z bazy zawierającej ponad 7 milionów transakcji)!
Dodatkowo możesz skorzystać z naszego profesjonalnego wsparcia. Doradzimy Ci m.in. jak przeprowadzić sprzedaż mieszkania ze służebnością – zapraszamy do kontaktu.
FAQ
Służebność mieszkania – jak zamienić ją na rentę?
Niestety w każdym przypadku możliwość przeprowadzenia takiej procedury należy dochodzić w postępowaniu sądowym, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego. Sąd musi bowiem orzec za zasadne, aby służebność mieszkania zamienić na rentę, ustalając przy tym jej wysokość.
Przypominamy, że przesłankami do dokonania tego jest wyłącznie rażące, uciążliwe oraz długotrwałe łamanie zasad wynikających z praw oraz obowiązków służebnika. Co ważne, każdy taki przypadek jest analizowany indywidualnie i tylko od oceny sądu zależy, czy dane zachowanie jest przesłanką do tego, aby służebność mieszkania zamienić na rentę.
Jak przygotować się do sprzedaży mieszkania ze służebnością?
Planując sprzedaż nieruchomości z takim obciążeniem, przede wszystkim powinieneś skonsultować się z prawnikiem lub notariuszem. Obie te osoby mogą Ci doradzić, jak w prawidłowy sposób załączyć do umowy z przyszłym nabywcą informację o tym, że występuje służebność mieszkania.
Jednocześnie powinieneś bardzo dokładnie zapoznać się z prawami służebnika sprzedawanego lokalu mieszkalnego. Bardzo ułatwi Ci to oszacowane realnej wartości nieruchomości i będzie przydatne podczas prowadzenia negocjacji z zainteresowanym zakupem.
Służebność mieszkania – czy jego właścicielowi należy się zachowek po śmierci służebnika?
W przypadku rodzin służebność mieszkania zwykle wiąże się z jednoczesnym jego przekazaniem w formie darowizny w ręce innej, bliskiej osoby właściciela, której po jego śmierci należałby się spadek. W takim przypadku nowy posiadacz nieruchomości jak najbardziej w przyszłości może ubiegać się o zachowek. Jego wielkość uzależniona będzie jednak od wielu czynników, dlatego w tej sprawie najlepiej doradzić się doświadczonego prawnika.
