Spadek cen mieszkań 2025. Czy nadejdzie?

Od dłuższego czasu mamy wyjątkowo trudny okres dla osób planujących zakupy na rynku nieruchomości mieszkalnych. W ostatnich latach (2021-23) ceny mieszkań w Polsce średnio wzrosły aż o ponad 30%. Jeśli pod uwagę weźmiemy jeszcze wcześniejsze dane z roku 2015, dziś za własne cztery kąty w dużych aglomeracjach trzeba zapłacić nawet ponad dwukrotnie więcej niż wtedy! Jednak pierwsza połowa roku 2024 przyniosła wyraźne uspokojenie. Tempo wzrostu cen zdecydowanie spadło zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym, a trend ten utrzymuje się do dziś. Czy to oznacza, że już wkrótce możemy liczyć na długo wyczekiwaną stabilizację? A może czeka nas nawet spadek wartości mieszkań? W artykule przedstawiamy nasze prognozy – sprawdź, jak mogą kształtować się ceny na rynku nieruchomości mieszkaniowych w 2025 roku!

Duże tempo wzrostu cen mieszkań w ostatnich latach – z czego wynikało?

Panujące w ostatnich latach trendy cenowe na rynku nieruchomości w Polsce w dużej mierze były pokłosiem pandemii. Mieszkania z rynku pierwotnego bardzo szybko drożały m.in. z powodu:

• czasowego przerwania łańcuchów dostaw, co skutkowało niską podażą materiałów budowlanych i w efekcie wzrostem ich cen,
• zmniejszonej aktywności deweloperów – mniej nowych inwestycji oraz wstrzymanie wielu już rozpoczętych, czego konsekwencją była bardzo niska podaż mieszkań w Polsce w stosunku do popytu,
• wysokiej inflacji.

W późniejszym okresie do wzrostu cen mieszkań przyczynił się kryzys energetyczny oraz uruchomienie rządowych dopłat do kredytów. Jednocześnie w ostatnich latach szybko zwiększały się koszty pracy. Budowanie nowych nieruchomości jest więc coraz droższe, co dodatkowo napędza polityka związana z ochroną środowiska. Sprawia ona, że deweloperzy muszą się dostosować do standardów ekologicznych i często bardzo kosztownych rozwiązań technologicznych.

Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej na temat tego, jak w latach 2021-24 kształtowały się ceny mieszkań z rynku pierwotnego oraz wtórnego, szczegółowe informacje znajdziesz na naszym blogu. Zapraszamy do lektury!

Prawdopodobnie do końca roku 2024 ceny mieszkań wzrosną już nieznacznie

Druga połowa roku 2024 przyniosła nam wyraźną stabilizację cen mieszkań. W ocenie ekspertów i ekspertek przeszliśmy już „szczyt” i w najbliższym czasie powinniśmy obserwować dalszy spadek tempa wzrostu wartości nieruchomości. Prognozuje się, że wyniesie on około 5% (w zestawieniu rok do roku).

Kluczowe czynniki wpływające na taką sytuację, to:

• spadkowa dynamika cen materiałów budowlanych,
• wzrost podaży nowych nieruchomości,
• zakończenie dopłat do kredytów hipotecznych (wygaszenie programu Bezpieczny Kredyt 2%), które dopiero teraz zaczyna być widoczne.

Ostatni z czynników jest tutaj najważniejszy. Przyczynia się on do stopniowego spadku popytu na mieszkania zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Dzieje się to z dużym opóźnieniem, gdyż dopłaty zostały wygaszone już w styczniu 2024. Jednak pojawienie się informacji o tych planach spowodowało skokowy wzrost popytu na kredyty hipoteczne pod koniec 2023 roku. W efekcie jeszcze przez kilka miesięcy napędzały one branżę i zachęcały deweloperów do dalszego podnoszenia cen.

Spadek cen mieszkań 2025? Jest na to duża szansa!

Już od dłuższego czasu analitycy uważają, że w niedalekiej przyszłości ceny powinny zacząć nieznacznie spadać zarówno na rynku nieruchomości pierwotnych, jak i wtórnych. Jednak trzeba jeszcze uzbroić się w nieco cierpliwości.

Prawdopodobnie bowiem w pierwszym kwartale 2025 roku czekają nas dalsze podwyżki. Wiele jednak wskazuje na to, że będą one już relatywnie niewielkie – szacuje się je na poziomie około 2,5%. Zgodnie z obecnymi prognozami, spadki cen mogą rozpocząć się na wiosnę, a więc wraz z początkiem II kwartału 2025 roku.

Jakie czynniki mogą spowodować spadek cen mieszkań 2025?

W opinii ekspertów i ekspertek główne czynniki wpływające na obniżki to:

• pogłębiający się spadek popytu na kredyty hipoteczne. Choć pojawia się on z dużym opóźnieniem po drastycznej podwyżce stóp procentowych, to jest coraz bardziej widoczny,
• dalszy wzrost podaży nowych mieszkań,
• oddalająca się wizja szybkiego wprowadzenia kolejnej formy rządowych dopłat.

Jak dużych spadków cen na rynku nieruchomości mieszkalnych możemy się spodziewać?

Na wstępie należy podkreślić, że choć coraz więcej ekspertek i ekspertów prognozuje spadki cen mieszkań w II kwartale przyszłego roku, tak szansa na ich spektakularny charakter jest niewielka. Możemy spodziewać się, że za kilka miesięcy wartość nieruchomości powinna zacząć nieznacznie się obniżać, jednak zmiany te prawdopodobnie będą mieć charakter mocno kosmetyczny.

Istnieje nawet duże prawdopodobieństwo, że lokale mieszkalne w dobrych lokalizacjach, a więc np. w dużych ośrodkach miejskich, będą trzymały swoje dotychczasowe ceny. Analitycy uważają, że spadki cen mieszkań w Polsce na rynku pierwotnym oraz wtórnym będą w znacznej mierze hamowane przez dwa kluczowe czynniki.

Pierwszy z nich to wciąż dynamiczny wzrost wynagrodzeń. Z kolei drugim jest prognozowana przez niektórych ekspertów poprawa koniunktury polskiej gospodarki. Oba te aspekty będą stymulować rynek mieszkaniowy poprzez wciąż wysoki popyt, który nadal będzie znacznie przewyższać podaż i tym samym zniechęcać deweloperów do tego, aby obniżać ceny mieszkań.

Jakie są prognozy cen mieszkań na drugą połowę 2025 roku?

Wiele wskazuje na to, że wiosna przyszłego roku może być dobrym momentem na zakup nieruchomości, jednak niestety wciąż niewiadomą pozostaje to, jak długo ceny mieszkań będą nieznacznie spadać.

To, czy trend ten będzie jedynie chwilowy, czy utrzyma się również w III i IV kwartale 2025, uzależnione jest m.in. od:

• poziomu inflacji i powiązaną z nim wysokością stóp procentowych,
• poprawy lub pogorszenia koniunktury polskiej gospodarki,
• czynników geopolitycznych, które w ostatnich latach są bardzo nieprzewidywalne.

Wpływ stóp procentowych na ceny nieruchomości

Jeśli stopy procentowe będą stopniowo obniżane, zwiększy się popyt na kredyty hipoteczne. Taka sytuacja zacznie stymulować rynek nieruchomości i ceny mieszkań mogą ponownie zacząć rosnąć. Sprzyjać temu będzie ewentualne dalsze umacniane się polskiej gospodarki.

Wzrost popytu na kredyty hipoteczne może zahamować spadek ceny mieszkań 2025

Wciąż niepewna pozostaje przyszłość rządowych dopłat do kredytów mieszkaniowych – ich pojawienie się z pewnością zachęci deweloperów do podwyżek. Z obawy przed taką sytuację pojawiły się sugestie, aby prowadzić limity cen metra kwadratowego, jednak z oczywistych względów branża deweloperska jest przeciwna temu rozwiązaniu.

Z drugiej strony żyjemy w ogromnej niepewności związanej z konfliktem za naszą wschodnią granicą. Jeśli sytuacja geopolityczna będzie się pogarszać, możemy spodziewać się, że ceny mieszkań spadną bardziej niż jest to prognozowane obecnie.

Wyceń mieszkanie za darmo na stronie Pricer.pl!

Choć coraz więcej ekspertek i ekspertów z branży prognozuje, że w niedalekiej przyszłości ceny mieszkań mogą nieznacznie spaść, to pamiętaj, że od kilku lat rynek nieruchomości zmienia się niezwykle dynamicznie. Kształtuje go mnóstwo czynników, z których wiele w ostatnim czasie jest bardzo nieprzewidywalnych. W efekcie wkrótce wartość nieruchomości równie dobrze może, pomimo prognoz, zacząć spadać znacznie szybciej lub wręcz przeciwnie – mocno rosnąć. Jeśli więc planujesz sprzedaż lokalu mieszkalnego, zwlekanie z tym jest loterią, gdyż możesz na tym zarówno stracić, jak i zyskać. Najlepiej więc zrobić to już teraz – skorzystaj z naszej pomocy i zacznij od darmowej wyceny nieruchomości online.

Na stronie Pricer.pl samodzielnie i bezpłatnie wycenisz swój lokal mieszkalny. Przygotowaliśmy nowoczesne narzędzie oparte na autorskim skrypcie AI, które szacuje wartość mieszkania zarówno na podstawie jego parametrów, jak i cen transakcyjnych z lokalnego rynku! Dodatkowo możesz skorzystać z pomocy specjalistki lub specjalisty, którzy podpowiedzą Ci, jak korzystnie sprzedać mieszkanie oraz zapewnią wsparcie w przygotowaniu oferty i załatwianiu formalności – zapraszamy do kontaktu! Sprawdź, jak działa wycena nieruchomości – kalkulator.

FAQ – odpowiedzi na często zadawane pytania

Czy spadające ceny mieszkań będą widoczne na rynku wynajmu?

Rynek mieszkań na wynajem ustabilizował się już wiele miesięcy temu, a w ostatnim czasie coraz częściej obserwujemy nawet obniżki stawki za najem. W dużej mierze jest to pokłosie okresu, w którym stopy procentowe były na bardzo niskim poziomie.

Osoby mające większe oszczędności często decydowały się wtedy na ich wyciągnięcie z banku i zainwestowanie w mieszkania z myślą o wynajmowaniu. W efekcie obecnie na rynku mamy bardzo dużo wolnych lokali, do czego pośrednio przyczynił się także znaczny odpływ osób z Ukrainy.

Naturalnie jeśli ceny nieruchomości faktycznie zaczną spadać w najbliższym czasie, z dużym prawdopodobieństwem również na rynku wynajmu będziemy obserwować obniżki. Należy jednak podkreślić, że stawki najmu już teraz są bardzo przystępne – nawet w wielu dużych aglomeracjach.

Co wpływa na ceny nieruchomości mieszkalnych?

Czynników kształtujących ceny mieszkań jest wiele i z pewnością najważniejsze są te związane z sytuacją gospodarczą oraz geopolityczną kraju. Są jednak także aspekty powiązane ściśle z konkretnym lokalem mieszkalnym, które mogą powodować, że jego wartość będzie znacznie wyższa lub niższa od rynkowej.

Uzależnione jest to m.in. od:

• stanu technicznego,
• jakości wykończenia,
• położenia – ceny nieruchomości w dobrych lokalizacjach (np. w centrach dużych miast lub w miejscowościach turystycznych) zwykle są najwyższe,
• otoczenia – wartość lokalu mieszkalnego podnosi np. bliskość dobrej infrastruktury drogowej, placówek edukacyjnych, przedszkoli, sklepów oraz przychodni.
• stosunku popytu do podaży na rynku lokalnym – im mniej mieszkań jest dostępnych, tym wyższa ich cena.

Jeśli więc planujesz sprzedaż lokalu mieszkalnego, powinnaś bardzo precyzyjnie ustalić jego wartość, biorąc pod uwagę zarówno czynniki globalne, jak i lokalne. Skorzystaj z narzędzia na stronie Pricer.pl, aby bezpłatnie wycenić nieruchomość!

Jakich informacji dostarcza bezpłatna wycena nieruchomości na stronie Pricer.pl?

Przede wszystkim znajdziesz tam precyzyjnie oszacowaną wartość wskazanej przez Ciebie nieruchomości. Do tego poznasz rozkład cen mieszkań na rynku lokalnym, który ułatwia ustalenie, za ile wystawić lokal na sprzedaż, aby zainteresować ofertą jak najwięcej potencjalnych kupców.

Oprócz powyższych informacji w raporcie znajdziesz także m.in.:

• szacowany przychód z najmu krótko- i długoterminowego,
• orientacyjne koszty utrzymania mieszkania (opłaty za media),
• przykładową symulację kredytu hipotecznego.

Pamiętaj, że wygenerowana w naszym narzędziu wycena cechuje się wysoką dokładnością, gdyż powstaje ona na podstawie realnych cen transakcyjnych z lokalnego rynku nieruchomości (podawanych w aktach notarialnych).

Czytaj więcej

• Ceny nieruchomości w małych miastach
• Ceny nieruchomości w dużych miastach