+48 733 930 936Dla wielu osób proces sprzedaży mieszkania jest bardzo stresujący. Wiąże się m.in. z koniecznością załatwienia licznych formalności, prowadzenia negocjacji z potencjalnymi kupcami oraz spisania umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. W wyniku emocji, jakie towarzyszą temu wszystkiemu, sprzedawcy czasem zapominają o pewnej bardzo istotnej kwestii. Po wizycie u notariusza, oprócz oficjalnego przekazania lokalu mieszkalnego, na nowych nabywcach może ciążyć jeszcze jeden obowiązek. Jest nim podatek od sprzedaży nieruchomości. W artykule wyjaśniamy, ile on wynosi, na jakiej podstawie jest naliczany oraz kiedy można go uniknąć.
Czym jest podatek od sprzedaży nieruchomości?
W świetle przepisów jest to podatek dochodowy. Obowiązek jego zapłaty dotyczy wszystkich osób fizycznych, w tym także prowadzących własne działalności gospodarcze. Pojawia się on w momencie uzyskania dochodu, który może wynikać m.in. ze sprzedaży mieszkania – choć z pewnymi wyjątkami.
Co bardzo istotne, powyższy obowiązek dotyczy odpłatnego zbycia każdego rodzaju nieruchomości, a więc także np. działki budowlanej i budynków o charakterze gospodarczym. Trzeba też zapłacić podatek od sprzedaży praw wieczystych do gruntów lub do użytkowania lokalu znajdującego się w majątku spółdzielni mieszkaniowej.
Ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości i jak się go nalicza?
W przypadku osób utrzymujących się z innego źródła niż własna działalność gospodarcza, stawka tej daniny zawsze wynosi 19%. Ponieważ jest to podatek dochodowy, nalicza się go od realnego zarobku, jaki sprzedawca uzyskał za sprzedaż nieruchomości. Aby to wyjaśnić, najlepiej posłużyć się prostym przykładem.
Załóżmy, że sprzedałeś mieszkanie, które kilka lat wcześniej kupiłeś za kwotę 600 tysięcy złotych. Ponieważ w międzyczasie rynkowa wartość nieruchomości wzrosła, nabywca zapłacił Ci za nią 750 tys. zł. Do tego przed jej zbyciem zainwestowałeś w remont, który wygenerował koszty na poziomie 40 tysięcy złotych.
Oznacza to, że w przypadku powyższej transakcji Twoje koszty to 640 tys. zł – suma ceny, za którą kupiłeś lokal mieszkalny z wydatkami na jego odświeżenie. Dochód wynosi więc 110 tysięcy złotych. Kwota ta będzie podstawą do naliczenia 19-procentowego podatku od sprzedaży nieruchomości – wynosiłby on dokładnie 20900 zł. Można go obniżyć, doliczając koszty sprzedaży mieszkania (amortyzacyjne).
Zalicza się do nich m.in.:
- opłaty za publikację ogłoszeń,
- prowizję pobraną przez pośrednika prowadzącego sprzedaż nieruchomości,
- opłaty notarialne.
Oczywiście musisz być gotów lub gotowa na konieczność udokumentowania poniesienia powyższych wydatków (np. przedstawienia faktur).
Podatek od sprzedaży nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej
Osoby decydujące się sprzedać nieruchomość wpisaną do majątku firmy, mają do wyboru dwie formy opodatkowania transakcji.
Pierwszą z nich jest standardowy 19-procentowy liniowy podatek dochodowy. Rozwiązaniem alternatywnym jest rozliczenie się w ramach skali podatkowej, gdzie dochód do 120 tysięcy złotych objęty jest niższą stawką podatku – 17%. Jednak każda złotówka ponad tę kwotę obłożona jest 32-procentową daniną.
Należy przy tym pamiętać, że skala podatkowa dotyczy rocznych dochodów, a więc jeśli przedsiębiorca w danym roku zarobił pieniądze także z innych źródeł, kwoty te należy zsumować.
Podatek od sprzedaży nieruchomości – kiedy można go uniknąć?
Uzależnione jest to od tego, kiedy nastąpiło zbycie nieruchomości, a konkretniej ile czasu upłynęło od momentu uzyskania do niej praw własności. Jeśli mieszkanie kupiłeś np. w roku 2015, a sprzedałeś je w 2024, będziesz zwolniony od obowiązku zapłaty podatku, gdyż minęło 9 lat.
Należy jednak pamiętać o tym, że termin ten liczony jest od końca roku podatkowego, w którym sprzedawca stał się właścicielem lokalu mieszkalnego. Jeżeli więc kupiłeś nieruchomość na przykład w lipcu 2024, okres 5 lat będzie liczony dopiero od 1 stycznia 2025.
Oczywiście ponieważ podatek od sprzedaży nieruchomości dotyczy dochodu, jego brak zwalnia z obowiązku zapłaty tej daniny. Do takich sytuacji dochodzi jednak stosunkowo rzadko. Oznacza to bowiem, że cena sprzedaży mieszkania była niższa od kwoty, za jaką wcześniej zostało ono kupione.
Są sposoby pozwalające uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat!
Jeśli odziedziczyłeś nieruchomość, od tego momentu także musi upłynąć minimum 5 lat (od końca roku podatkowego), aby po jej sprzedaży uniknąć zapłaty podatku. Jest jednak wyjątek od tej reguły.
Będziesz mógł ją zbyć nawet od razu po otrzymaniu spadku bez konieczności płacenia daniny, jeśli spadkodawca pozostawał właścicielem przez przynajmniej 5 lat. Warunkiem jest to, aby okres ten minął jeszcze za jego życia. Na tej same podstawie również sprzedaż nieruchomości z darowizny może być nieopodatkowana.
Zwolnienie z tej daniny dotyczy także tych osób, które zdecydują się przeznaczyć wszystkie pieniądze na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych. Oznacza to np. zakup innej nieruchomości z myślą o zamieszkaniu w niej. Może być ona położona zarówno na terenie Polski, jak i dowolnego kraju należącego do UE lub będącego członkiem EOG.
Powyższe zwolnienie wynika z tzw. ulgi mieszkaniowej, która należy się także tym osobom przeznaczającym środki otrzymane za sprzedaż mieszkania na:
- zakup gruntów pod budowę domu jednorodzinnego (ewentualnie działki, na której prace budowlane rozpoczął poprzedni właściciel),
- wyremontowanie lub zmodernizowanie własnego lokalu mieszkalnego,
- spłatę kredytu hipotecznego, który został zaciągnięty z myślą o sfinansowaniu własnych potrzeb mieszkaniowych.
Należy jednak pamiętać o tym, że ulga mieszkaniowa przysługuje przez okres maksymalnie 3 lat od momentu sprzedaży mieszkania.
Jak i do kiedy trzeba rozliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości?
Osoby, na których ciąży obowiązek zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości, muszą poinformować o tym Urząd Skarbowy poprzez wypełnienie i przekazanie deklaracji podatkowej PIT-39. Dokument należy złożyć w formie elektronicznej lub papierowej najpóźniej do 30 kwietnia (kolejnego roku po sfinalizowaniu transakcji). Jest to jednocześnie ostatni dzień na uiszczenie daniny.
Warto pilnować powyższego terminu, gdyż za każdy dzień spóźnienia w zapłacie podatku od sprzedaży nieruchomości naliczane są odsetki ustawowe. Z kolei bardzo długa zwłoka w uregulowaniu zobowiązania, może być uznana za wykroczenie skarbowe. W takim przypadku podatnikowi grozi kara grzywny. Jej wysokość uzależniona jest od aktualnego minimalnego wynagrodzenia w Polsce. W roku 2025 jest to kwota z zakresu od 301 do aż 60200 zł.
Podatek od sprzedaży nieruchomości – czy urzędy skarbowe weryfikują jego wysokość?
Jeśli widniejąca na umowie kwota, za jaką nastąpiło nabycie nieruchomości, jest znacznie poniżej jej wartości rynkowej, sprzedawca musi liczyć się z ewentualną kontrolą skarbową. Przeprowadza się ją w przypadku podejrzenia, że cena została zaniżona celowo, aby obniżyć podatek za sprzedaż mieszkania.
Objęty nią podatnik jest zobowiązany do wskazania przyczyn przeprowadzenia transakcji na takich warunkach cenowych. W przypadku nieprzedstawienia uzasadnienia lub jego odrzucenia, organ podatkowy skoryguje podatek od sprzedaży.
W tym celu ustali faktyczną wartość nieruchomości posiłkując się opiniami biegłych. Jeśli będzie ona o minimum 33% wyższa od wskazanej w umowie ceny, podatnik zostanie obciążony kosztami pracy tych specjalistów.
Zastanawia Cię, jak wycenić nieruchomość? Dowiedz się więcej na temat tego, jak sprawdzić wartość mieszkania.
Szykujesz się do sprzedaży mieszkania? Wyceń je za darmo na Pricer.pl!
Jeśli chcesz sprzedać mieszkanie, zacznij od precyzyjnego ustalenia wartości rynkowej nieruchomości. Z naszą pomocą zrobisz to szybko, wygodnie i za darmo! Skorzystaj z narzędzia dostępnego na stronie Pricer.pl i już teraz wygeneruj wycenę. Przygotowuje ją autorski skrypt AI poprzez analizę zarówno parametrów wskazanego lokalu mieszkalnego, jak i cen transakcyjnych z rynku lokalnego.
Dodatkowo możesz skorzystać z naszego wsparcia w zakresie przygotowania się do transakcji oraz załatwienia związanych z nią formalności, w tym wyliczenia podatku od sprzedaży nieruchomości. Z nami korzystnie sprzedasz swoje mieszkanie, zyskując do tego gwarancję bezpieczeństwa. Skontaktuj się z nami lub umów na darmowe spotkanie z Ekspertem Rynku Lokalnego!
FAQ – odpowiedzi na często zadawane pytania
Czy stracę prawo do ulgi mieszkaniowej, jeśli nie wykorzystam wszystkich pieniędzy z odpłatnego zbycia nieruchomości?
W przypadku częściowego wykorzystania tych pieniędzy obniżysz podatek od sprzedaży nieruchomości. Aby obliczyć kwotę zwolnioną z daniny, musisz przemnożyć dochód przez wydatki na cele mieszkaniowe. Następnie uzyskaną wartość należy podzielić przez przychód z transakcji – otrzymasz sumę zwolnioną z daniny.
Wyjaśnimy to na przykładzie, w którym mieszkanie zostało sprzedane za 400 tysięcy złotych (przychód). Dochód wyniósł 50000 zł i teoretycznie od tej kwoty trzeba naliczyć 19% podatku. Jednak sprzedawca przeznaczył 350 tys. zł na własne cele mieszkaniowe. Obliczenie, jakie należy wykonać w tej sytuacji, to:
(50000 zł x 350000 zł)/400000 zł = 43750 zł (kwota nieopodatkowana)
W efekcie dla powyższego przypadku podatek od sprzedaży nieruchomości należy zapłacić jedynie od kwoty 6250 zł (50 tys. zł – 437450 zł).
Czy podatek od sprzedaży nieruchomości może zapłacić kupujący?
Ponieważ podatek od sprzedaży nieruchomości naliczany jest w związku z uzyskanym dochodem, obowiązek jego zapłaty leży wyłącznie po stronie sprzedawcy. Pomimo tego kupujący także ma pewne zobowiązanie względem Urzędu Skarbowego. Musi on opłacić daninę z tytułu czynności cywilnoprawnej (PCC) – 2% kwoty, za którą nastąpiło nabycie. Dotyczy to każdego niezależnie od tego, czy zakupu dokonała osoba prywatna, czy przedsiębiorca.
Jednak o ile podatek od sprzedaży nieruchomości płaci się dopiero w kolejnym roku, tak PCC trzeba uregulować maksymalnie w przeciągu 14 dni od dnia zawarcia umowy. Oprócz wpłacenia odpowiedniej kwoty kupujący musi złożyć w urzędzie deklarację PCC-3.
Z daniny tej zwolnione są osoby nabywające mieszkanie:
- po raz pierwszy w swoim życiu (może być zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego),
- od dewelopera,
- objęte prawem spółdzielczym własnościowym,
- komunalne.
Chcę zastosować ulgę mieszkaniową po sprzedaży nieruchomości – czy muszę to zgłaszać?
Zdecydowanie tak, gdyż na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej są 3 lata, natomiast podatek od sprzedaży nieruchomości trzeba zapłacić najpóźniej do 30 kwietnia kolejnego roku po transakcji. Z tego powodu składając przed upływem tego terminu zeznanie podatkowe PIT-39, należy zadeklarować w nim chęć przeznaczenia pieniędzy na własne potrzeby mieszkaniowe.
Jeśli wykorzystana ma być tylko część przychodu z transakcji, od pozostałej kwoty trzeba zapłacić daninę. W przyszłości, w razie potrzeby, można złożyć korektę dla wcześniejszej deklaracji i tym samym uzyskać ewentualny zwrot nadpłaconego podatku. Jednak warunkiem jest wykonanie tej formalności przed upływem 3 lat.
