+48 733 930 936Okres, w którym ceny mieszkań szybowały w górę w niespotykanym wcześniej tempie, prawdopodobnie jest już za nami. Polski rynek mieszkaniowy wyraźnie się stabilizuje, a na horyzoncie pojawiają się nawet perspektywy na drobne korekty w dół. Niestety jednak z powodu różnych niekorzystnych czynników obecnie za metr kwadratowy trzeba zapłacić nawet ponad 100% więcej niż zaledwie dekadę temu. Drogo jest zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, a do tego należy dodać jeszcze wysokie koszty kredytów hipotecznych po wygaszeniu programu rządowych dopłat. Jesteś ciekaw(a), ile obecnie trzeba zapłacić za lokal mieszkalny i jaka jest średnia cena mieszkania w Polsce? Ponieważ dane za 2025 rok nie są jeszcze dostępne, prezentujemy najnowsze informacje z 2024 roku.
Ceny mieszkań w Polsce w 2024 – średnia stawka za metr kwadratowy w skali roku
Jak wynika z raportu przygotowanego przez ekspertów z rynku nieruchomości, w roku 2024 Polacy przeciętnie płacili (zależnie od źródła danych) od około 10 do 11 tys. zł za metr kwadratowy mieszkania na rynku pierwotnym. Oznacza to wzrost cen mieszkań o ponad 12% względem roku 2022. Należy jednak podkreślić, że cena ta w dużej mierze jest windowana przez niektóre stolice województw.
Jakie są ceny nieruchomości w dużych miastach? W czołówce najdroższych miast znajduje się między innymi:
- Kraków – średnio blisko 15,5 tys./mkw.,
- Wrocław oraz Gdańsk – w obu przypadkach za metr kwadratowy mieszkania trzeba zapłacić przeciętnie w granicach 13100 zł,
- Gdynia – blisko 12 tys. zł/mkw.,
- Poznań – około 11700 zł/mkw.
Jednak najwięcej na zakup mieszkania trzeba wydać w Warszawie, która od wielu lat jest najdroższym miastem w naszym kraju. W roku 2024 średnia cena za metr kwadratowy w stolicy wahała się w granicach 16300 zł. Tam też odnotowany został jeden z największych wzrostów w skali całej Polski – ceny nieruchomości przez 2 lata wzrosły o blisko 15%.
Należy przy tym podkreślić, że w niektórych miastach wojewódzkich za metr kwadratowy mieszkania płaci się mniej niż średnia dla całego kraju. Przykładem jest Łódź, gdzie przeciętnie za lokal mieszkalny na rynku pierwotnym trzeba zapłacić niecałe 9300 zł. To około 7 tys. zł mniej niż w Warszawie i ponad 6000 zł taniej w porównaniu do Krakowa. Niewiele drożej jest w Katowicach – około 9600 zł/mkw. Z kolei w Szczecinie ceny transakcyjne mieszkań utrzymywały się na tylko lekko wyższym poziomie niż średnia dla całej Polski – około 10,5 tysiąca złotych.
Ceny mieszkań w Polsce na tle innych krajów EU – czy są wysokie?
Z punktu widzenia Polaka średnie ceny mieszkań w dużych miastach nie napawają optymizmem. Statystycznie, aby kupić 70-metrowy lokal mieszkalny z rynku pierwotnego, trzeba odkładać całą pensję przez blisko 8 lat (biorąc pod uwagę przeciętne wynagrodzenie). To bardzo długo i niestety sytuacja ta stanowi poważny problem szczególnie dla młodych osób. Spełnienia marzenia o „zamieszkaniu na swoim” nie ułatwiają banki – na tle Europy jesteśmy w czołówce pod kątem kosztów kredytu hipotecznego.
Pewnym pocieszeniem jest jednak fakt, że w zestawieniu z wieloma innymi krajami europejskimi, ceny nieruchomości w Polsce są relatywnie atrakcyjne. Nawet kupując najdroższe mieszkania w Katowicach, Wrocławiu, Trójmieście, Szczecinie, Poznaniu, Krakowie, Warszawie czy innym dużym mieście, zapłacimy mniej niż w większości aglomeracji Europy Zachodniej za lokal o podobnym standardzie.
Kiedy w Polsce płacimy przeciętnie za nowe mieszkanie nieco ponad 10 tys. zł/mkw., w innych przykładowych krajach UE średnie ceny prezentują się następująco:
- Dania – około 13500 zł/mkw.
- Czechy – ponad 18600 zł/mkw.,
- Portugalia – blisko 19 tys. zł/mkw.,
- Francja – około 20600 zł/mkw.,
- Niemcy – blisko 21400 zł/mkw.
Oczywiście samo porównanie średnich cen to za mało z powodu wciąż ogromnych różnic w zarobkach pomiędzy obywatelami Europy Zachodniej a Środkowo-Wschodniej. Pod tym kątem niestety Polska nie wygląda już tak dobrze. Statystyczny Portugalczyk może kupić mieszkanie (70 metrów kwadratowych) na rynku pierwotnym już po około 4 latach odkładania całego swojego wynagrodzenia, a Niemiec po 5. Z drugiej strony są kraje, w których jest gorzej niż u nas. Na przykład przeciętne wynagrodzenie Czecha pozwoli mu na zakup 70 mkw. nieruchomości mieszkalnej po… aż 13 latach (5 lat dłużej niż w Polsce).
Ceny mieszkań na rynku wtórnym i pierwotnym są obecnie na podobnym poziomie
Sytuacja ta wynika z dużego popytu na mieszkania oraz domy w stosunku do podaży. W okresie pandemii deweloperzy zawiesili wiele inwestycji i w efekcie w tamtym okresie powstawało relatywnie niewiele nowych nieruchomości w Polsce. Gdy rozpoczęto luzować obostrzenia związane z tą sytuacją, Polacy zaczęli masowo je kupować. Stan ten napędzany był m.in. przez program rządowych dopłat „Bezpieczny Kredyt 2%„.
Obecnie popyt jest zdecydowanie mniejszy, do czego przyczyniły się wysokie średnie ceny nieruchomości. Po pandemii zaczęły bardzo szybko rosnąć z powodu inflacji oraz dużych kosztów pracy i zakupu materiałów budowlanych. Jednak ponieważ przez długi czas deweloperzy zwlekali z rozpoczynaniem inwestycji na nowe mieszkania, wciąż bardzo dużo ich brakuje. W efekcie ceny nieruchomości na rynku wtórnym w porównaniu do pierwotnego są bardzo zbliżone.
Pod tym kątem do najdroższych miast w Polsce (średnia cena za metr kwadratowy) zalicza się m.in.:
- Warszawę – 18700 zł/mkw.,
- Kraków – 16800 zł/mkw.,
- Trójmiasto – od około 14 do blisko 16 tys. zł/mkw.,
- Wrocław – 13600 zł/mkw.,
- Poznań – 11700 zł/mkw.
Należy przy tym podkreślić, że powyższe dane pochodzą z połowy 2024 roku. Obecnie średnie ceny mieszkań na rynku wtórnym z pewnością są nieznacznie wyższe. Chcesz wiedzieć więcej? Czytaj: Spadek cen mieszkań 2025. Czy nadejdzie?
Przez wysokie ceny mieszkań na rynku pierwotnym wzrosły koszty ich wynajmu
Niewątpliwie ostatnie lata były trudne również dla najemców, którzy zwykle każdego roku mierzyli się z podwyżkami czynszu. Jednym z powodów takiego stanu rzeczy były rosnące ceny mieszkań. Połączenie tego czynnika z drogimi kredytami hipotecznymi spowodowało, że spadła rentowność zakupu nieruchomości mieszkalnych z myślą o wynajmie. Jednak w przypadku rynku najmu mamy do czynienia z dużą rozbieżnością w opłatach dla najemców. Choć wzrost cen był widoczny w każdej większej miejscowości, tak różnice pomiędzy nimi są ogromne.
Jak wynika z danych z połowy 2024 roku, najdroższym miastem pod kątem wynajmu mieszkań była Warszawa – średni czynsz wynosił nieco ponad 5000 zł miesięcznie. Drugie miejsce na tej liście zajmuje Gdańsk, w którym najem jest przeciętnie tańszy o ponad 1,5 tysiąca złotych. Niewiele taniej było w Gdyni oraz Krakowie. Jednak już np. w Lublinie, Poznaniu oraz Szczecinie średnie ceny najmu są o połowę niższe niż w stolicy – około 2500 zł miesięcznie.
Sytuacja taka wynika z faktu, że na koszt wynajmu mieszkania wpływa także wiele innych czynników. Pośród najważniejszych, oprócz rodzaju nieruchomości mieszkalnej oraz standardu jej wykończenia, należy zaliczyć:
- dostępność mieszkań pod wynajem na rynku wtórnym oraz pierwotnym,
- lokalizację – nawet w największych miastach Polski najem mieszkania na peryferiach jest relatywnie niedrogi (zwykle najdroższe lokale znajdują się blisko centrum),
- średnich dochodów lokalnej społeczności.
Poznaj wartość swojego domu lub mieszkania – wyceń je za darmo na stronie Pricer.pl!
Jeśli planujesz sprzedać mieszkanie lub dom, możesz wycenić je szybko, bez wychodzenia z domu i za darmo! Skorzystaj z narzędzia online na stronie Pricer.pl – wystarczy, że wypełnisz krótki formularz, podając podstawowe informacje związane z nieruchomością. Krótko po jego wysłaniu otrzymasz wiadomość e-mail z wyceną nieruchomości, za której wygenerowanie odpowiada innowacyjny skrypt AI. Analizuje on wiele czynników, w tym ceny transakcyjne z największej w Polsce i niezwykle dokładnej bazy danych – zawiera ponad 7 milionów wpisów z kwotami wpisywanymi w aktach notarialnych. Skorzystaj z naszego narzędzia również wtedy, gdy planujesz kupno mieszkania lub domu z myślą o wynajmie. W raporcie znajdziesz prognozowane zyski z najmu krótko- i długoterminowego, a do tego średnie ceny czynszu na lokalnym rynku nieruchomości!
FAQ – odpowiedzi na najważniejsze pytania
Czy wysokie średnie ceny mieszkań wpłynęły negatywnie na koszty ubezpieczeń nieruchomości?
Zdecydowanie tak, gdyż cena ubezpieczenia w dużej mierze uzależniona jest od wartości mieszkania, domu lub innego rodzaju nieruchomości. To pod jej kątem dobiera się wysokość sumy ubezpieczeniowej (maksymalna kwota odszkodowania), która im jest większa, tym wyższa składka.
Niemniej jednak na koszt takiej polisy ma wpływ także wiele innych czynników, w tym m.in.:
- zakres ochrony ubezpieczeniowej,
- lokalizacja – ubezpieczenia mieszkań i domów w Warszawie, Krakowie, Katowicach, Wrocławiu oraz innych dużych miastach wojewódzkich zwykle kosztują najwięcej (mieszkańcy mniejszych miejscowości i wsi statystycznie płacą za nie mniej),
- ryzyka ubezpieczeniowego – np. położenie budynku na terenach zagrożonych powodzią skutkuje wzrostem składki polisy.
Czy ewentualne dopłaty do kredytów hipotecznych wpłyną na rynek nieruchomości i spowodują wzrost cen mieszkań?
Niestety w opinii wielu ekspertów rządowe dopłaty do kredytów hipotecznych mają skutek odwrotny do zamierzonego. Sztucznie napędzają sprzedaż, zachęcając deweloperów do podnoszenia ceny mieszkań – szczególnie przy wciąż relatywnie niskiej podaży. Wzrost ten spowoduje, że więcej będą kosztować także lokale mieszkalne z rynku wtórnego.
Należy jednak pamiętać o tym, że do wzrostu cen na rynku mieszkaniowym prowadzi także wiele innych czynników. Rządowe dopłaty do kredytów hipotecznych to tylko jeden z nich, a prognozy związane z ich wpływem na wartość metra kwadratowego zawsze mogą okazać się nietrafione.
Jak bardzo wzrosły ceny mieszkań na przestrzeni ostatnich 10 lat?
Biorąc pod uwagę rynek pierwotny, wzrost wartości metra kwadratowego mieszkania w tym okresie oscyluje w granicach aż 100%. Średnie ceny w roku 2014 wahały się na poziomie około 5100 zł/mkw. Obecnie jest to kwota od 10 do 11 tysięcy złotych. Sytuacja wygląda analogicznie na rynku wtórnym.
Jednak największe zmiany następowały w latach 2020-24. Jesteś ciekaw, jak wyglądały trendy cenowe mieszkań w tym okresie? Szczegółowe informacje znajdziesz na naszym blogu – zapraszamy do lektury!
