+48 733 930 936Dla każdego z nas kupno mieszkania to wyjątkowe wydarzeniem w życiu, któremu zawsze towarzyszy mnóstwo emocji. Szczególnie ekscytujący jest zakup lokalu mieszkalnego z rynku pierwotnego, gdyż cechuje się on nowoczesną formą, spełnia najwyższe standardy jakości, a do tego pojawia się radość z bycia jego pierwszym właścicielem czy pierwszą właścicielką. Jednak pomimo tego na etapie przygotowywania się do takiej transakcji trzeba liczyć się z tym, że będzie ona wiązać się z licznymi wyzwaniami. Należy dopełnić wielu formalności, o których więcej dowiesz się z poniższego artykułu. Znajdziesz w nim także wskazówki dotyczące tego, na co zwrócić uwagę podczas poszukiwania mieszkania od dewelopera – zapraszamy do lektury!
Kupno mieszkania od dewelopera formalności – jak zadbać o swoje bezpieczeństwo?
Zaczniemy od wskazówek związanych z poszukiwaniem wymarzonych czterech kątów. Oczywiście wybór mieszkania należy przede wszystkim uzależnić od własnych potrzeb – zarówno pod kątem jego parametrów technicznych, jak i lokalizacji. Jednak przed ostatecznym zdecydowaniem się na konkretną inwestycję, trzeba bardzo dokładnie ją zweryfikować. Upewniając się, że nieruchomość spełnia wymagane standardy oraz jest postawiona (lub dopiero budowana) zgodnie z przepisami prawa, zadbasz o własne bezpieczeństwo. To niezwykle istotne, gdyż kupno mieszkania często jest inwestycją życia i wiąże się z zaciągnięciem kredytu hipotecznego na wiele lat.
Dokumenty, jakie należy zweryfikować przed ewentualnym podpisaniem z deweloperem umowy przedwstępnej lub rezerwacyjnej, to:
- projekt budowlany oraz harmonogram prac, w którym powinien znaleźć się planowany termin ich zakończenia (to bardzo istotne, jeśli planujesz zakup nowego mieszkania w trakcie budowy),
- plan zagospodarowania przestrzennego dla terenu, na którym znajduje się nieruchomość,
- potwierdzenie na uzyskanie pozwolenia w celu przeprowadzenia prac budowlanych,
- potwierdzenia statusu prawnego działki, na której położony jest lokal mieszkalny (czy deweloper ma do niej prawa własności).
Dodatkowym dokumentem, który warto zweryfikować, jest tzw. prospekt informacyjny. Znajdują się w nim kluczowe dane techniczne związane z inwestycją budowlaną. Jeśli planujesz zakup mieszkania w trakcie budowy, koniecznie sprawdź również, czy oraz w jakim banku deweloper otworzył rachunek powierniczy.
Zakup mieszkania od dewelopera – jakie umowy należy spisać?
W przypadku nabycia nieruchomości mieszkalnej od dewelopera umowę z nim spisuje się nawet trzykrotnie. Pierwsza z nich ma na celu rezerwację lokalu mieszkalnego – jest niezbędna w przypadku, gdy kupujący chce sfinansować mieszkanie kredytem hipotecznym. Później podpisuje się umowę deweloperską, która zobowiązuje obie strony do przeprowadzenia transakcji. Na koniec dochodzi do podpisania umowy przenoszącej – na jej podstawie następuje przeniesienie własności na osobę kupującą lokal mieszkalny. Dwie ostatnie muszą mieć formę aktu notarialnego. Interesują się szczegóły na temat transakcji kupna i sprzedaży lokalu mieszkalnego? Czytaj więcej na temat umowy sprzedaży mieszkania.
Umowa rezerwacyjna a przedwstępna – jakie są różnice?
Umowę rezerwacyjną należy podpisać w przypadku zakupu mieszkania niewybudowanego. Nie zobowiązuje ona kupującego do wpłacenia deweloperowi całej kwoty. Jej wysokość zależy od tego, na jakim etapie są prace budowlane. Jeśli np. zakończono je w 30-procentach, dokładnie taką część ceny lokalu mieszkalnego musi zapłacić nabywca. Resztę pieniędzy pobiera się w transzach po zakończeniu poszczególnych etapów budowy – szczegółowy ich opis wraz z terminami realizacji powinien zawierać prospekt informacyjny.
Z kolei przedwstępna spisywana jest w przypadku zakupu nowego mieszkania, które już istnieje. Główna różnica polega na tym, że po podpisaniu tej umowy kupujący zobowiązany jest do zapłacenia deweloperowi całej kwoty, za jaką zostało ono sprzedane.
Czy zakup niewybudowanego mieszkania od dewelopera jest bezpieczny?
Wielu osobom nabycie takiej nieruchomości kojarzy się z dużym ryzykiem, co jak najbardziej jest zrozumiałe. W historii znanych jest bowiem wiele przypadków, w których ludzie pomimo radości z zakupu wymarzonego mieszkania nagle pozostawali z niczym – bez lokalu oraz pieniędzy. Do takich sytuacji najczęściej dochodziło z powodu bankructwa deweloperów, którzy tracili płynność finansową przed zakończeniem budowy. Oczywiście przyczyn takich wydarzeń było znacznie więcej, jednak obecnie kupujący są już dobrze zabezpieczeni na wypadek ich wystąpienia.
Dzieje się tak za sprawą nowelizacji przepisów, które weszły w życie 1 lipca 2022 roku. Na ich mocy powstał System Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, działający na podobnych zasadach, jak odpowiednik bankowy (BFG). W razie bankructwa dewelopera lub niewywiązania się przez niego z umowy z innych powodów, instytucja ta gwarantuje nabywcom mieszkań zwrot wpłaconych pieniędzy.
Ważnym zabezpieczeniem jest także rachunek powierniczy. Gdy zostanie podpisana umowa rezerwacyjna lub przedwstępna, kupujący przelewa całą lub część kwoty na to konto. Jeśli ma ono formę zamkniętą, deweloper może wypłacić z niego pieniądze dopiero po odbiorze mieszkania przez nowego właściciela i przeniesieniu na niego prawa własności. Daje to gwarancję odzyskania wszystkich wpłaconych środków w razie jakichkolwiek problemów.
Kupno mieszkania od dewelopera formalności – na co uważać?
Zanim zabierzesz się za poszukiwania wymarzonego mieszkania od dewelopera, powinieneś wstępnie dowiedzieć się w banku, jakie masz szanse na kredyt hipoteczny. Oczywiście nie dotyczy to przypadków zakupu za gotówkę nieruchomości z rynku pierwotnego.
W tym celu należy spotkać się z doradcą bankowym. Oszacuje on zdolność kredytową i jeśli będzie ona wystarczająca, wskaże, jaka może być orientacyjna maksymalna wysokość kredytu w konkretnym przypadku. Przedstawi również listę dokumentów niezbędnych do złożenia wniosku o to finansowanie. Warto od razu się do tego przygotować, aby skrócić czas oczekiwania na decyzję po zawnioskowaniu w banku o pieniądze.
Posiadając wiedzę na temat maksymalnej kwoty kredytu, można zacząć poszukiwania nowego mieszkania. Formalności, jakie należy kolejno zrealizować po jego znalezieniu, to:
- rezerwacja lokalu mieszkalnego – w tym celu musi zostać spisana umowa przedwstępna,
- złożenie wniosku o kredyt hipoteczny – bank na zapoznanie się z nim oraz wydanie decyzji ma maksymalnie 21 dni,
- umowa deweloperska (jest podpisywana po otrzymaniu kredytu) ,
- przeniesienie własności na kupującego oraz ustanowienie hipoteki (założenie księgi wieczystej).
Należy jednak podkreślić, że zanim dojdzie do podpisania umowy przenoszącej prawa własności na kupującego, musi nastąpić odbiór techniczny mieszkania.
Czym jest odbiór techniczny mieszkania od dewelopera
Po podpisaniu aktu notarialnego następuje przeniesienie własności, w wyniku czego kupujący jest wpisywany do księgi wieczystej jako właściciel mieszkania. Jednak zanim do tego dojdzie, musi zostać spełniona jeszcze jedna formalność, która z punktu widzenia nabywcy jest niesłychanie istotna. Chodzi o techniczny odbiór lokalu mieszkalnego. Przeprowadza się go bezpośrednio po zakupie nieruchomości (jeśli już powstała) lub zaraz po zakończeniu budowy.
Formalność ta odbywa się zgodnie z ustawą deweloperską – uczestniczy w niej kupujący wraz z przedstawicielem dewelopera. Celem jest sprawdzenie, czy lokal mieszkalny spełnia wymagane standardy techniczne i został przygotowany (w tym wykończony) zgodnie z założeniami projektowymi.
Na tym etapie należy zgłosić wszelkie ewentualne wady mieszkania, które zostaną wykryte w trakcie oględzin. Na koniec sporządzany jest protokół odbioru, w którym powinny znaleźć się wszystkie powyższe informacje. Jego skrupulatne sporządzenie jest niezwykle istotne, gdyż w przyszłości dokument ten może stanowić podstawę do ewentualnych reklamacji – np. z powodu pojawienia się niewykrytych wcześniej usterek.
Na co zwrócić uwagę przy technicznym odbiorze mieszkania?
Przy odbiorze mieszkania należy bardzo dokładnie przyjrzeć się kluczowym, związanym z nim aspektom technicznym.
Warto zweryfikować stan techniczny m.in.:
- wszystkich elementów stolarki otworowej,
- podłóg, ścian oraz sufitów,
- znajdujących się w lokalu instalacji (wodociągowa, elektryczna, wentylacyjna itp.).
Bardzo ważne jest również sprawdzenie, czy lokal jest zgodny z projektem zarówno pod kątem metrażu, jak i rozkładu pomieszczeń. Do tego jeśli nieruchomość została kupiona w stanie deweloperskim lub z wykończeniem pod klucz należy upewnić się, że spełnione zostały wszystkie związane z tym warunki. Im dokładniej zostanie przeprowadzony odbiór techniczny mieszkania, tym bezpieczniejszy będzie jego zakup.
Kupno mieszkania od dewelopera formalności – o czym należy pamiętać?
Gdy umowa deweloperska i akt notarialny zostaną spisane, wiele osób udaje się do urzędu skarbowego w celu zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. To błąd, gdyż w tym przypadku nie ma takiego obowiązku. Kupujący zwolniony jest bowiem od zapłaty tej daniny jeśli zakup mieszkania był od przedsiębiorcy – jest nim firma deweloperska.
Są jednak pewne dodatkowe formalności, które należy spełnić po podpisaniu aktu notarialnego i odbiorze mieszkania od dewelopera. Najważniejsze z nich to:
- ubezpieczenie mieszkania – jest obowiązkowe w przypadku sfinansowania zakupu kredytem hipotecznym (wymaga tego bank),
- zgłoszenie nieruchomości w urzędzie miasta bądź gminy celem odprowadzania podatku od gruntu (należy wypełnić odpowiedni formularz),
- zgłoszenie do urzędu skarbowego zmiany miejsca odprowadzania podatków (dotyczy osób, które kupując mieszkanie chcą w nim zamieszkać i dotychczas rozliczały się w innym urzędzie),
- złożenie deklaracji dotyczącej odbioru odpadów (należy wskazać liczbę mieszkańców lokalu),
- podpisanie umów z dostawcami mediów (jeśli w mieszkaniu liczniki założył deweloper, nowy właściciel ma obowiązek przepisać je na siebie).
Planujesz zakup mieszkania do dewelopera z myślą o wynajmie? Dzięki narzędziu na Pricer.pl poznasz orientacyjne zyski!
Jeśli zastanawiasz się, czy kupno mieszkania od dewelopera z myślą o jego wynajmie będzie opłacalne, z naszą pomocą szybko oszacujesz orientacyjny czas zwrotu z inwestycji! Skorzystaj z narzędzia na stronie Pricer.pl do obliczania wartości nieruchomości. Służy do generowania darmowej wyceny online, jednak w raporcie dostarcza także wielu innych przydatnych informacji. Dowiesz się z niego m.in. jakie są prognozowane zyski z najmu dla wskazanego lokalu mieszkalnego. Obliczane są one na podstawie zarówno lokalizacji, jak i danych z lokalnego rynku nieruchomości! Dodatkowo, gdy zdecydujesz się na zakup konkretnego mieszkania, możesz skorzystać z profesjonalnego wsparcia naszego doradcy – zapraszamy do kontaktu!
FAQ – odpowiedzi na często zadawane pytania
Jakie informacje powinna zawierać umowa sprzedaży mieszkania?
Umowa ta jest zawierana w obecności notariusza i jego obowiązkiem jest zadbanie o to, aby spełniała ona wszystkie wymogi formalne. Jeśli jednak chcesz dokładnie dowiedzieć się, co powinna zawierać umowa sprzedaży mieszkania lub domu jednorodzinnego oraz jakie dokumenty należy przygotować przed jej podpisaniem, szczegółowe informacje na ten temat znajdziesz na naszym blogu – zapraszamy do lektury!
Czy trzeba spisać umowę przedwstępną lub rezerwacyjną?
Zdecydowanie nie musisz podpisywać umowy rezerwacyjnej lub przedwstępnej (zależnie od tego, czy planujesz kupno mieszkania niewybudowanego, czy wybudowanego). Dokument ten służy jedynie rezerwacji lokalu. Jednocześnie zapisuje się w nim wstępne warunki zakupu ustalone ze sprzedawcą. Dopiero umowa deweloperska zobowiązuje obie strony do przeprowadzenia transakcji – jest to bowiem akt notarialny.
