+48 733 930 936Osoby od dłuższego czasu szykujące się do kupna mieszkania i oczekujące na możliwie najlepszą okazję niestety miały niewiele powodów do entuzjazmu. Na przestrzeni ostatnich lat praktycznie nieustannie obserwowaliśmy wzrost cen mieszkań zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Jak wynika z najnowszego raportu opublikowanego przez bank Pekao S.A., na przestrzeni lat 2018-23 był on jednym z najwyższych pośród wszystkich państw UE. Co gorsza, nasz kraj plasuje się pod tym kątem bardzo wysoko. Ma to miejsce nawet wtedy, gdy w obliczeniach uwzględni się szalejącą w ostatnim czasie inflację oraz skokowy wzrost płac. Z czego wynika taka sytuacja? Z artykułu dowiesz się, jakie są główne przyczyny wzrostu cen mieszkań w Polsce. Dodatkowo poznasz związane z nimi prognozy opracowane na podstawie opinii ekspertów z branży. Sprawdź, czy warto już teraz zdecydować się na zakup lub sprzedaż nieruchomości, czy lepiej wstrzymać się z taką decyzją!
Jakie czynniki mają największy wpływ na ceny nieruchomości?
Jeszcze przed 2019 rokiem rynek nieruchomości w Polsce był bardzo stabilny i charakteryzował się relatywnie niewielkim wzrostem cen. Nic więc dziwnego, że dziś osoby planujące związane z nim inwestycje przeżywają ogromny szok. Wspomniany wyżej raport banku Pekao S.A. wskazuje, że w 2023 roku za metr kwadratowy trzeba było zapłacić średnio prawie o 60% więcej niż w roku 2018. Wskaźnik ten spada do około 20%, gdy uwzględni się wzrost płac oraz inflację, jednak wciąż jest to bardzo dużo.
Zmienność cen na rynku nieruchomości wynika z wielu czynników. Warto je znać, gdyż znacząco ułatwia to podejmowanie świadomych decyzji inwestycyjnych. Do najistotniejszych należy zaliczyć:
- stosunek popytu na mieszkania do ich podaży,
- aktualną sytuację gospodarczą,
- dostępność kredytów hipotecznych,
- pojawianie się nowych regulacji prawnych dla branży deweloperskiej – zmiany przepisów mogą ułatwiać bądź utrudniać budowanie nowych mieszkań, przyczyniając się do zmniejszania lub zwiększania kosztów inwestycji.
Główne przyczyny wzrostu cen mieszkań w Polsce w ostatnich latach
Niestety w ostatnich latach sytuacja na rynku nieruchomości była wyjątkowo niekorzystna. Przełożyło się to na obserwowany od dawna wzrost cen nieruchomości w dużych miastach, a także ceny nieruchomości w małych miastach. W opinii ekspertów czynników stymulujących ten trend było wiele. Niemniej najważniejszym z nich jest zdecydowanie zbyt niska podaż mieszkań w stosunku do popytu.
W ostatnich latach rynek mieszkaniowy wyraźnie zwalniał w kontekście pojawiania się inwestycji deweloperskich. Obserwowaliśmy spowolnienie w budowie nowych mieszkań szczególnie w dużych miastach, gdzie problemem była i wciąż jest bardzo ograniczona dostępność gruntów. Jednocześnie zainteresowanie ich zakupem szybko rosło szczególnie na przełomie lat 2021-22 – największe wzrosty cen odnotowano właśnie wtedy.
Głównym powodem tego były niskie stopy procentowe, które w połączeniu ze wzrostem płac przełożyły się na zwiększenie dostępności kredytów hipotecznych. Jednocześnie w ich wyniku odkładanie oszczędności na lokatach przestało się opłacać. Z tego powodu osoby dysponujące większymi zasobami pieniężnymi często wyciągały je z banku i przeznaczały na zakup nieruchomości za gotówkę z myślą o wynajmie. W efekcie dysproporcja pomiędzy popytem a podażą szybko rosła, co przełożyło się na ogromny wzrost cen mieszkań.
Teoretycznie do uspokojenia sytuacji powinno dojść w momencie dynamicznego wzrostu inflacji w roku 2023. W jej wyniku stopy procentowe zwiększyły się do dawno niewidzianych poziomów, co szybko doprowadziło do odpływu pieniędzy z rynku – trzymanie ich na lokatach znów było opłacalne. Jednak ograniczenie dostępności kredytów hipotecznych trwało krótko z powodu uruchomienia rządowych dopłat do nich (Bezpieczny Kredyt 2%).
Oprócz tego rynek nieruchomości zmagał się m.in. z takimi problemami, jak:
- ogromny wzrost cen materiałów budowlanych,
- rosnące koszty na rynku pracy,
- pojawianie się niekorzystnych regulacji prawnych dla deweloperów – m.in. coraz bardziej rygorystyczne normy środowiskowe oraz komplikacja procedur związanych z uzyskiwaniem pozwoleń na budowę.
Wzrost cen mieszkań w dużych i małych miastach
Niewątpliwie najmocniejsze wzrosty pojawiły się w dużych miastach – migracja młodych ludzi z mniejszych miejscowości zwiększa popyt na mieszkania, których dostępność z powodu niedostatecznej podaży jest bardzo niska. Jak wynika z analizy ekspertów z rynku nieruchomości, w Krakowie, Poznaniu oraz Wrocławiu za metr kwadratowy lokalu mieszkalnego z rynku pierwotnego w IV kwartale 2023 trzeba było zapłacić odpowiednio aż o 27,6%, 25,2% oraz 18,7% więcej niż zaledwie rok wcześniej. Sytuacja wygląda bardzo podobnie na rynku wtórnym.
W mniejszych miastach ceny nieruchomości są obecnie zdecydowanie niższe. Dla przykładu, w przypadku małych mieszkań dostępnych na rynku pierwotnym, we wspomnianym wcześniej Krakowie dziś trzeba liczyć się z wydatkiem rzędu 17500 zł za mkw. Z kolei w zdecydowanie mniejszym Elblągu jest to już średnio „tylko” około 7300 zł za metr kwadratowy.
Jednak w małych miastach przeciętna cena mieszkania także bardzo szybko rośnie w ostatnich latach co, biorąc pod uwagę często niższe zarobki mieszkańców, również znacząco ogranicza ich dostępność.
Dostępność nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym – jak obecnie wygląda sytuacja?
Wiele wskazuje na to, że w kolejnych kwartałach będziemy obserwować stopniową poprawę niekorzystnego stosunku podaży lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym do popytu na nie. Jak wynika z danych opublikowanych przez Główny Urząd Statystyczny, w I kwartale obecnego roku deweloperzy rozpoczęli budowę ponad 60 tysięcy nowych mieszkań – oznacza to wzrost o ponad 50% w stosunku do analogicznego okresu 2023. Jednocześnie rośnie liczba nowych pozwoleń na inwestycję w niektórych miastach.
Na chwilę obecną wpływa to korzystnie na cenę mieszkań z punktu widzenia osób planujących ich zakup. Obserwujemy ich stabilizację, co wynika zarówno ze wzrostu podaży, jak i zawieszenia dopłat w ramach rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2%.
Rynek nieruchomości w kolejnych kwartałach – czy czeka nas dalszy wzrost cen mieszkań?
Niestety pomimo chwilowej stabilizacji w opinii ekspertów dalszy wzrost cen mieszkań w kolejnych miesiącach jest praktycznie pewny. Ich prognozy wskazują, że największy wpływ na to będzie mieć planowane w niedalekiej przyszłości uruchomienie kolejnego programu rządowych dopłat do kredytów hipotecznych. Choć podaż nieruchomości mieszkalnych wyraźnie się zwiększa, tak wciąż pozostaje daleko w tyle za popytem, który przez większą dostępność produktów bankowych szybko wzrośnie. Szansa na to, że będzie taniej, jest niewielka i wiele wskazuje na to, że właśnie teraz jest najlepsza okazja do zakupu mieszkania.
Co ważne podkreślenia, całkowicie odwrotną sytuację obserwujemy pośród nieruchomości przeznaczonych na wynajem. Ten rynek mieszkaniowy w ostatnim czasie mocno się ustabilizował, a na chwilę obecną w niektórych miastach ceny najmu nawet nieznacznie spadły. Oznacza to zmniejszenie opłacalności inwestowania szczególnie w małe i średniej wielkości mieszkania pod kątem ich wynajmowania. Prognozy wskazują, że sytuacja ta będzie się utrzymywać. W opinii ekspertów duży wpływ na to miał znaczny odpływ z Polski osób narodowości ukraińskiej, który generował ogromny popyt na tym rynku.
Jakie inne czynniki wpływają na ceny mieszkań?
Ogromny wzrost cen mieszkań ma charakter ogólnokrajowy i jest dostrzegalny w praktycznie każdej miejscowości, niezależnie od jej wielkości. Jednak pomimo tego nawet na terenie tego samego miasta obserwujemy wyraźne dysproporcje pomiędzy wartością metra kwadratowego. Z czego one wynikają?
Wpływ na to mają m.in. takie aspekty, jak:
- położenie nieruchomości – plusem jest m.in. bliskość ważnych ciągów komunikacyjnych, szkół i przedszkoli, placówek medycznych, sklepów oraz atrakcyjnych terenów rekreacyjnych,
- wielkość lokalu mieszkalnego – ogromne zainteresowanie zakupem małych mieszkań (na które stać najwięcej osób) sprawia, że zwykle są one najdroższe w przeliczeniu na cenę za metr kwadratowy,
- standard wykończenia mieszkania oraz, w przypadku nieruchomości na rynku wtórnym, stan techniczny całego budynku.
Dowiedz się więcej na temat tego, co ma wpływ na wartość rynkową nieruchomości.
Planujesz sprzedaż mieszkania na rynku wtórnym? Wyceń je za darmo na stronie Pricer.pl!
Jeśli kupiłeś lokal mieszkalny w celach inwestycyjnych przynajmniej kilka lat temu, teraz może być idealny moment na jego zbycie. Ogromny wzrost cen mieszkań pozwoli Ci uzyskać wysoki zwrot z inwestycji. Aby jednak korzystnie sprzedać mieszkanie, musisz przede wszystkim dokładnie oszacować jej wartość. Zrobisz to w kilka minut bez wychodzenia z domu i za darmo – skorzystaj z darmowej wyceny nieruchomości online dostępnej na stronie Pricer.pl. Wprowadź podstawowe informacje na temat mieszkania, a po chwili otrzymasz jego wycenę. Za jej przygotowanie odpowiadają algorytmy sztucznej inteligencji, które szacują wartość nieruchomości, biorąc pod uwagę jej stan, lokalizację oraz ceny transakcyjne z bazy danych zawierającej ponad 7 milionów wpisów!
Dodatkowo możesz skorzystać z naszego wsparcia w zakresie sprzedaży lokalu mieszkalnego. Przygotujemy ogłoszenia, opublikujemy je, zweryfikujemy potencjalnych kupców i pomożemy Ci w załatwieniu formalności – zapraszamy do kontaktu!
