+48 733 930 936W ostatnich latach obserwowaliśmy duże wzrosty nominalnych średnich cen transakcyjnych na rynku nieruchomości zarówno pierwotnym, jak i wtórnym. Choć obecnie ta dynamika wyraźnie osłabła, w większości dużych polskich miejscowości czynsze za mieszkanie w miastach w Polsce nadal rosną. Wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości również szybko się zwiększają, co szczególnie dotyka najemców. Jakie są aktualne koszty wynajmu mieszkania? W dalszej części artykułu przedstawiamy średnie koszty wynajmu mieszkań w największych polskich miastach. Dowiedz się, ile wynosi obecny czynsz najmu oraz jakie koszty generują opłaty niezależne od zarządcy nieruchomości, takie jak media i wywóz śmieci – zapraszamy do lektury!
Czynsze za mieszkanie w miastach w Polsce w latach 2015-2023 – analiza sytuacji na rynku
W latach 2015-2019 sytuacja na rynku nieruchomości w przypadku mieszkań przeznaczonych na wynajem była relatywnie stabilna. Jak wynika z raportu opublikowanego przez Obserwatorium Polityki Miejskiej IRMiR, w okresie tym czynsz najmu utrzymywał się na relatywnie stabilnym poziomie. Jego wysokość rosła w tempie co najwyżej kilku procentów na przestrzeni roku dla większości dużych miast w Polsce. Ogromne wahania na rynku przyniósł jednak okres pandemii.
W II kwartale roku 2020, kiedy to rozpoczęła się pierwsza fala pandemii, wysokość czynszu bardzo szybko ulegała obniżeniu. Głównym powodem tego był szybki spadek zainteresowania nieruchomościami na wynajem, co wynikało z pełnego lockdown’u. Sytuacja zaczęła stabilizować się w III kwartale wraz z rozluźnieniem obostrzeń i pod koniec tego okresu średnia stawka czynszu była bliska wartości sprzed pandemii. W IV kwartale roku 2020, gdy trwała 2 fala pandemii, wynajem mieszkania ponownie taniał, jednak spadki były wyraźnie mniejsze, a przed końcem roku obserwowaliśmy duże odbicie.
Między 2021 a 2023 czynsz najmu rósł już bardzo szybko w największych polskich miastach – nawet o kilkadziesiąt procent rocznie. W głównej mierze wynikało to ze wzrastającego popytu na nieruchomości przy jednoczesnej bardzo ograniczonej ich podaży w związku ze wstrzymaniem wielu inwestycji w okresie pandemii.
Obecnie sytuacja się ustabilizowała, gdyż oddano do użytku wiele nowych lokali mieszkalnych, których budowa rozpoczęta była tuż po pandemii. Jednak pomimo tego wynajem mieszkania, nawet gdy jest to kawalerka lub mały dwupokojowy lokal, jest coraz droższy, gdyż w szybkim tempie rosną opłaty eksploatacyjne.
Opłata za wynajem mieszkania w 2024 roku w kilku polskich miastach
Na chwilę obecną wzrost kosztów wynajmu lokali mieszkalnych jest relatywnie niewielki, a w niektórych przypadkach obserwujemy nawet minimalne obniżki. Biorąc pod uwagę dane statystyczne zebrane przez specjalistów z branży nieruchomości, przykładowa wysokość czynszu w kilku dużych polskich miastach to:
- 2226 zł w Warszawie (spadek o 1,6%),
- 1933 zł w Gdańsku (spadek o 1,6%),
- 1794 zł w Krakowie (spadek o 1,8%),
- 1857 zł we Wrocławiu (spadek o prawie 2%).
Jednym z wyjątków od powyższej reguły jest Poznań, gdzie właścicielowi mieszkania przeznaczonego na wynajem trzeba zapłacić nawet o 9% więcej niż rok temu – średnio 1490 zł.
Jednocześnie jednak praktycznie we wszystkich polskich miastach coraz więcej kosztuje czynsz administracyjny pobierany m.in. przez spółdzielnie mieszkaniowe. Szybko rosną bowiem rachunki za podstawowe media oraz wywóz śmieci. Jak bowiem wynika z danych zaprezentowanych przez Główny Urząd Statystyczny, w przeciągu zaledwie 2 ostatnich lat wydatki związane z utrzymaniem mieszkania wzrosły średnio aż o kilkadziesiąt procent.
Wywóz śmieci i inne opłaty niezależne związane z wynajmem mieszkania są coraz wyższe
Wysoka inflacja, kryzys na rynku energetycznym oraz coraz bardziej restrykcyjne przepisy związane z ochroną środowiska – to czynniki mające dziś największy wpływ na rosnące koszty wynajmu mieszkań. Należy pamiętać, że w skład czynszu wchodzą nie tylko opłaty administracyjne dla właściciela nieruchomości (np. spółdzielni mieszkaniowej), ale także często rachunki związane z mediami oraz odbiorem odpadów.
Dalsza część artykułu przedstawia przykładowe wydatki związane z utrzymaniem mieszkania w kilku dużych polskich miastach.
- Warszawa – 85 zł za odbiór odpadów z gospodarstwa domowego; 126,47 zł za 1 GJ ciepła systemowego,
- Wrocław – 41,24 zł za śmieci od osoby oraz 74,12 zł za 1 GJ ciepła systemowego,
- Poznań – 25 zł za śmieci od osoby w przypadku budynków wielorodzinnych; 70,45 zł za 1 GJ ciepła systemowego.
Do tego należy dodać rachunki za prąd, które obecnie w całym kraju są regulowane w ramach zamrożenia cen energii elektrycznej.
Czynsz administracyjny – jaka jest jego wysokość?
Jak wyjaśniają eksperci, podanie dokładnej kwoty w tym przypadku jest niemożliwe. Wynika to z faktu, że stawka za czynsz administracyjny ustalana jest indywidualnie w spółdzielniach mieszkaniowych. Musi go płacić każda osoba mieszkająca w należącej do nich nieruchomości, nawet jeśli posiada mieszkanie własnościowe. Średnie stawki uzależnione są od wielu czynników, gdyż w skład czynszu oprócz opłat administracyjnych (w tym na wykonywanie napraw bieżących wspólnych części budynku), często wchodzą także rachunki za media oraz śmieci.
Należy przy tym podkreślić, ze powszechne przekonanie o tym, iż opłaty związane z przynależnością do wspólnoty mieszkaniowej są niższe w porównaniu do tych pobieranych przez spółdzielnie, zwykle ma niewiele wspólnego z rzeczywistością. To ile wynosi czynsz administracyjny, zależy od wielu aspektów i może być on relatywnie wysoki w obu przypadkach.
Co więcej, jak wyjaśniają eksperci z rynku nieruchomości, w wielu przypadkach to spółdzielnie mieszkaniowe, a w szczególności te bardzo duże, mogą być atrakcyjniejsze. Z racji dużej powierzchni nieruchomości są one w stanie np. wynegocjować z firmami budowlanymi atrakcyjne stawki za przeprowadzane remonty. Do tego często zarabiają na wynajmie należących do nich lokali mieszkalnych, co przekłada się na obniżenie opłat administracyjnych.
Średni czynsz najmu mieszkania komunalnego w kilku dużych polskich miastach
Z czynszem administracyjnym mamy do czynienia nie tylko w przypadku spółdzielni oraz wspólnot mieszkaniowych. Opłacają go także osoby, które mają mieszkania komunalne. W ich przypadku opłaty za najem ustalane są indywidualnie przez każdą gminę na zasadzie uchwały. Jak wynika z analiz ekspertów z rynku nieruchomości, koszty utrzymania takich nieruchomości również dość szybko rosną.
Ceny za metr kwadratowy lokalu mieszkalnego w 2024 roku w kilku dużych polskich miastach prezentują się następująco:
- Warszawa – 11,89 zł,
- Wrocław – 8,90 zł,
- Poznań – od 6,90 do 14,35 zł,
- Gdańsk – 12 zł.
W każdym z powyższych przypadków kwoty te są wyraźnie wyższe od ustalonych w poprzedniej uchwale.
Średni czynsz najmu w przypadku mieszkań dostępnych w ramach budownictwa społecznego
Osoby decydujące się na zamieszkanie w lokalu z tzw. budownictwa społecznego, muszą mieć świadomość tego, że koszty związane z ich utrzymaniem mogą być relatywnie wysokie. Są to bowiem gminne inwestycje non-profit, dla których środki finansowe w dużej mierze pochodzą z kredytów – zazwyczaj około 70%.
W skład czynszu dla najemców takich mieszkań wchodzą zarówno standardowe opłaty administracyjne, jak i koszty związane ze spłatą zobowiązania kredytowego gminy. W efekcie trzeba liczyć się z tym, że nawet kawalerka czy dwupokojowe mieszkanie mogą być relatywnie drogie w utrzymaniu – dodając do tego opłaty niezależnie za media oraz śmieci.
Przykładowe, aktualne ceny czynszu (za metr kwadratowy) w mieszkaniach z budownictwa społecznego w kilku dużych miastach prezentują się następująco:
- Warszawa – od 17,66 do 24,99 zł,
- Wrocław – około 17,85 zł,
- Gdańsk – od 9,40 do 16,45 zł.
Decydując się na wynajem lub zakup mieszkania, warto dokładnie określić koszty jego utrzymania
Niezależnie od tego, czy szukasz lokalu mieszkalnego na wynajem czy chcesz kupić np. mieszkanie własnościowe lub spółdzielcze, powinieneś dokładnie przeanalizować koszty związane z jego utrzymaniem. Należy wziąć pod uwagę zarówno wysokość czynszu najmu, jak i opłaty niezależne, z których nie zawsze wszystkie wchodzą w jego skład. Bardzo precyzyjnie możesz je ustalić, wykonując darmową wycenę nieruchomości online – skorzystaj z formularza dostępnego na naszej stronie internetowej!
W kilka chwil poznasz orientacyjne koszty utrzymania wskazanego lokalu mieszkalnego. Jednocześnie otrzymasz wycenę mieszkania, która da Ci wgląd w jego realną wartość. W Pricer przygotowaliśmy narzędzie oparte o algorytmy sztucznej inteligencji, które korzysta z ogromnej bazy cen transakcyjnych nieruchomości w największych polskich miastach.
FAQ
1. Co wchodzi w skład czynszu za mieszkanie należące do wspólnoty mieszkaniowej?
W tym przypadku czynsz obejmuje tzw. opłaty administracyjne. W ich skład w większości przypadków wchodzą koszty:
- utrzymania nieruchomości w jej częściach wspólnych,
- związane z funduszem remontowym,
- wypłaty wynagrodzeń dla pracowników administracyjnych,
- odbioru odpadów, dostawy ciepła systemowego i wody oraz odprowadzania nieczystości,
- związane z podatkami.
2. Czy w koszcie wynajmu mieszkania uwzględnione są opłaty administracyjne?
W przypadku wynajmu mianem czynszu często określa się opłatę należną właścicielowi mieszkania, która stanowi jego dochód. Do niego zawsze należy naliczyć opłaty administracyjne oraz niezależne, a więc związane np. ze zużyciem energii elektrycznej.
