Jak sprzedać mieszkanie z lokatorem?

Podjąłeś decyzję o sprzedaży mieszkania, jednak zajmuje je osoba, która posiada umowę najmu lub po prostu z różnych powodów nie chce się z niego wymeldować? Jako właściciel nieruchomości masz pełne prawo do dysponowania nią – możesz ją także sprzedać, nawet jeśli wciąż mieszka w niej lokator. W praktyce jednak jest to zadanie bardzo trudne i znalezienie nabywcy na wolnym rynku może zająć długie miesiące. Jednak będąc w takiej sytuacji, masz kilka możliwości rozwiązania tego problemu. Jak wygląda sprzedaż mieszkania z lokatorem? Dowiedz się z tego artykułu!

Dlaczego sprzedaż mieszkania z lokatorem na wolnym rynku często jest trudna?

Nabywca takiej nieruchomości przejmie na siebie wszystkie niedogodności i obowiązki związane z obecnością w niej mieszkańca. Przede wszystkim z tego powodu sprzedaż mieszkania z lokatorem jest trudna. Dla nowego właściciela jest to niekorzystne szczególnie w przypadku, kiedy osoba ta nie chce się wymeldować nawet przy braku tytułu prawnego do korzystania z mieszkania – np. wygaśnięcia lub rozwiązania umowy najmu.

Sytuacja komplikuje się jeszcze bardziej, gdy lokator przestanie opłacać czynsz oraz rachunki, narażając nowego właściciela na poważne koszty. Jednak zgodnie z obecnym stanem prawnym eksmisja na tzw. bruk, a więc bez stosownego wyroku sądu i zapewnienia lokalu zastępczego, jest niemożliwa. Wynika to bezpośrednio z zapisów ustawy o ochronie praw lokatorów.

Zamiast sprzedawać mieszkanie z lokatorem, można złożyć pozew do sądu o eksmisję

Niestety, jak łatwo się domyślić, wystąpienie na drogę sądową oczywiście rozwiąże ten problem, jednak może oznaczać wielomiesięczne oczekiwanie. Co więcej, brak jest pewności, że po zakończeniu sprawy eksmisja lokatora zostanie zrealizowana ekspresowo – może dojść do sytuacji, w której osobie takiej należy zapewnić lokal zastępczy.

Jak w takim razie szybko przeprowadzić sprzedaż mieszkania z lokatorem? Najprostszym sposobem jest skorzystanie z usług firm skupujących takie nieruchomości.

Sprzedaż mieszkania z lokatorem w skupie nieruchomości – dlaczego może być opłacalna?

Rozwiązanie to jest godne polecenia szczególnie tym osobom, które z różnych powodów chcą szybko sfinalizować sprzedaż nieruchomości. Obecność w nim niechcianego lokatora jest wtedy poważną przeszkodą. Skupy mieszkań z nieuregulowanym stanem prawnym zapewniają swoim klientom i klientkom pełne wsparcie prawników i prawniczek, co przekłada się na najwyższy poziom bezpieczeństwa.

Co najważniejsze, po sfinalizowaniu transakcji przejmują na siebie wszystkie obowiązki związane m.in. z postępowaniem eksmisyjnym, odciążając od tego byłego już właściciela.

Oczywiście musisz liczyć się z tym, że sprzedaż mieszkania z lokatorem w tym przypadku będzie wiązać się z niższą możliwą do uzyskania kwotą – zapewne będzie ona poniżej wartości rynkowej nieruchomości.

W niektórych przypadkach sprzedaż mieszkania z lokatorem na wolnym rynku może być prosta

Warto przy okazji wspomnieć o pewnym przypadku, w którym to przeprowadzenie takiej transakcji na wolnym rynku jest relatywnie proste i zazwyczaj opłacalne. Dotyczy to sytuacji, gdy właściciel chce sprzedać mieszkanie z lokatorem będącym jego rzetelnym najemcą. Oczywiście wymaga to znalezienia nabywcy, który inwestuje w wynajem mieszkania.

W powyższym przypadku kupno mieszkania może być dla niego bardzo korzystne. W ramach jednej transakcji otrzymuje bowiem zarówno lokal mieszkalny, jak i najemcę, a więc w zasadzie od razu może mieć pierwsze zwroty z inwestycji.

Jak sfinalizować wymeldowanie lokatora przed sprzedażą mieszkania?

Jeśli jednak lokator nieruchomości jest problematyczny i odmawia jej opuszczenia, a Ty chcesz sprzedać ją w dobrej cenie, będziesz zmuszony przeprowadzić całą procedurę eksmisyjną. Naturalnie wcześniej koniecznie podejmij próbę polubownego załatwienia sprawy – istnieje spora szansa na to, że osoba zamieszkująca lokal ostatecznie wyprowadzi się z niego dobrowolnie.

Jeśli jest to najemca, oczywiście pierwszym krokiem będzie rozwiązanie z nim umowy. Pamiętaj, że możesz to zrobić tylko wtedy, gdy:

• umowa jest bezterminowa, ale znajdują się w niej zapisy, poprzez które właściciel nieruchomości zabezpieczył się na wypadek chęci jej sprzedaży (polecamy dodawać je zawsze, gdy planujesz wynajmować mieszkanie),
• osoba wynajmująca zalega z minimum 3 opłatami za czynsz.

Gdy pomimo rozwiązania umowy lokator, tracąc tytuł prawny do zajmowanego lokalu, dalej w nim mieszka, sprawę musisz skierować do sądu.

Interesuje Cię, jak chronić swoje mieszkanie i to, co w nim jest? Czytaj nasz kolejny artykuł: Ubezpieczenie mieszkania.

Proces eksmisyjny zaczyna się od złożenia w sądzie stosownego pozwu

Rezygnując z opcji, jaką jest sprzedaż mieszkania z lokatorem, który nie chce się wyprowadzić, musisz złożyć w sądzie pozew o eksmisję – pamiętaj, że wiąże się to z kosztami. Gdy sprawa dotyczy najemcy, z którym umowa została zerwana, dołącz do niego potwierdzenie wypowiedzenia.

Potrzebne jest również przedstawienie wysłanego wcześniej wezwania do opuszczenia lokalu. Dodatkowo, jeśli lokator zalega z płatnościami, związane z tym dokumenty także przedstaw w sądzie.

Oczywiście są przypadki, w których właścicielowi nie udaje się sprzedać mieszkania z lokatorem niebędącym najemcą i decyduje się on złożyć pozew o eksmisję. W takiej sytuacji należy bardzo dokładnie opisać w nim okoliczności danego problemu.

Co zrobić po otrzymaniu prawomocnego wyroku z sądu o eksmisji lokatora mieszkania?

Jeśli osoba uporczywie unika obowiązku opuszczenia lokalu, do którego utraciła tytuł prawny, prawomocny wyrok nakazujący eksmisję może okazać się niewystarczający. W takim przypadku musisz złożyć do sądu wniosek o nadanie mu tzw. klauzuli wykonywalności. Dzięki niej sprawę można przekazać komornikowi, który zajmie się dalszymi czynnościami.

Warto przy okazji podkreślić, że można sprzedać mieszkanie z lokatorem, wobec którego już toczy się postępowanie eksmisyjne. W wielu przypadkach znalezienie nabywcy na taki lokal mieszkalny jest dużo łatwiejsze.

Przyszły właściciel nieruchomości unika bowiem konieczności ponoszenia kosztów związanych z procesem sądowym i nawet wielomiesięcznego oczekiwania na wyrok nakazujący eksmisję.

Planując sprzedaż nieruchomości, zawsze zadbaj o jej rzetelną wycenę!

Niezależnie od tego, czy zdecydujesz się na zawarcie umowy sprzedaży mieszkania z lokatorem, czy wcześniej postanowisz na własną rękę przeprowadzić całą procedurę eksmisyjną, dobrze przygotuj się do takiej transakcji. Podstawą oczywiście jest rzetelna wycena nieruchomości, którą możemy wykonać dla Ciebie – zapraszamy do kontaktu.

Jednocześnie z przyjemnością pomożemy Ci w szybkiej sprzedaży nieruchomości, przejmując na siebie wszystkie związane z tym obowiązki. Ekspertki i eksperci rynku lokalnego w Pricer zadbają o to, abyś uzyskał(a) możliwie najkorzystniejszą cenę!

FAQ – najczęściej zadawane pytania

1. Czy eksmisja lokatora wymaga zapewnienia mu lokalu zastępczego?

W zdecydowanej większości przypadków to sąd rozpatrujący pozew o eksmisję określa, czy danej osobie należy się lokal zastępczy. Prawo do niego przysługuje przede wszystkim:

• niepełnoletnim,
• kobietom w ciąży,
• emerytom i rencistom korzystającym z pomocy społecznej,
• bezrobotnym,
• obłożnie chorym,
• częściowo lub całkowicie ubezwłasnowolnionym.

Dotyczy ono także osób bez praw do innej nieruchomości, które mają przy tym bardzo niskie dochody. Jeśli sąd nie wskazał, czy przed eksmisją konieczne jest zapewnienie lokalu zastępczego, ustaleniem tego zajmuje się komornik prowadzący postępowanie eksmisyjne.

2. Czy sprzedaż mieszkania z lokatorem mającym prawo dożywocia jest możliwa?

Jest to możliwe nawet w przypadku, gdy taki lokator został zameldowany w mieszkaniu. Prawo dożywocia oznacza, że posiadająca je osoba może mieszkać w nim aż do swojej śmierci. Stosowny, dotyczący tego zapis, znajduje się w księdze wieczystej nieruchomości. W efekcie nabywca nie będzie mógł w żaden sposób doprowadzić do wyprowadzki takiego lokatora.

Można to zrobić tylko w przypadku podpisania ugody, w ramach której lokator zgodzi się na rentę dożywotnią. Należy jednak pamiętać, że do wypłaty tego świadczenia zobowiązany jest właściciel mieszkania, czyli np. nabywca nieruchomości.

3. Czy możliwa jest sprzedaż mieszkania z lokatorem zameldowanym?

Zgodnie z przepisami sprzedaż mieszkania z lokatorem jest możliwa w każdym przypadku i to, że jest on w nim zameldowany, niczego w tej kwestii nie zmienia. Co należy podkreślić, meldunek nie jest równoznaczny z faktem, że osoba taka posiada tytuł prawny do nieruchomości i w efekcie może w niej przebywać.

Czytaj więcej

• Ubezpieczenie mieszkania – jak skutecznie chronić swoje mieszkanie i to, co w nim jest
• Jakie są koszty sprzedaży mieszkania? Kto płaci podatek, co z notariuszem? Wyjaśniamy
• Mieszkanie za odstępne wady i zalety. Co warto wiedzieć?
• Jak szybko sprzedać mieszkanie? Musisz zadbać o te 5 elementów!
• Umowa dożywocia a zachowek