Sprzedaż mieszkania spółdzielczego

Przeprowadzenie każdej transakcji na rynku nieruchomości wiąże się z koniecznością dopilnowania wielu formalności, np. sfinalizowania jej w formie aktu notarialnego. Kluczowe zawsze jest zebranie wymaganych dokumentów, których listę uzależnia się od wielu czynników, a spośród tych ważniejszych należy wymienić rodzaj lokalu mieszkalnego. Z doświadczenia wiemy, że zwykle najwięcej wątpliwości budzi sprzedaż mieszkania spółdzielczego, dlatego w artykule bliżej przyglądamy się temu tematowi. Wyjaśniamy, czym jest taka nieruchomość oraz podpowiadamy, jak przygotować się do jej zbycia. Dowiesz się także, o czym warto pamiętać podczas finalizowania transakcji – zapraszamy do lektury!

Czym jest mieszkanie spółdzielcze?

Z prawnego punktu widzenia mieszkanie spółdzielcze formalnie należy do spółdzielni mieszkaniowej. Nabywca podpisał z nią umowę o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa, na podstawie której uzyskał zezwolenie do użytkowania lokalu. W praktyce oznacza to, że ma on w pewnym stopniu niepełne możliwości dysponowania nim, co wynika bezpośrednio z przepisów kodeksu cywilnego – jest to tzw. ograniczone prawo rzeczowe.

Pomimo tego nieruchomość taka może:

• podlegać dziedziczeniu,
• być wynajmowana bez konieczności uzyskiwania zgody spółdzielni mieszkaniowej,
• zostać obciążona – np. gdy dochodzi do sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym, co jest szczególnie istotne z punktu widzenia jej potencjalnego nabywcy.

Co ważne, można także swobodnie sprzedać mieszkanie spółdzielcze. Wiąże się to jednak z koniecznością załatwienia kilku dodatkowych formalności – ale tylko, jeśli posiadacz lokalu nie ma do niego pełnego prawa własności.

Jakie ograniczenia powoduje ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego?

Wspomniane spółdzielcze własnościowe prawo zobowiązuje objętą nim osobę do zgłaszania wielu zmian w nieruchomości. Jakich dokładnie sytuacji to dotyczy?

Spółdzielnia mieszkaniowa musi wyrazić zgodę m.in. na:

• wyburzenie ścian czy wymianę stolarki otworowej,
• wykorzystanie lokalu mieszkalnego do prowadzenia działalności gospodarczej,
• zmianę rozkładu pomieszczeń,
• montaż klimatyzacji czy instalacji fotowoltaicznej np. na balkonie.

Czy jest możliwy wykup mieszkania spółdzielczego w celu uzyskania pełnego prawa własności?

Osoby planujące kupić mieszkanie spółdzielcze własnościowe powinny mieć świadomość, że po podpisaniu umowy sprzedaży i sporządzeniu aktu notarialnego przejmują ograniczone prawo rzeczowe do dysponowania nieruchomością. Jednak w każdym momencie mogą to zmienić.

Istnieje bowiem opcja wykupienia takiego lokalu mieszkalnego. Dzięki temu uzyskasz pełne prawo własności i tym samym swobodę w zakresie wprowadzania zmian w nieruchomości.

Cena takiej transakcji uzależniona jest od wielu czynników, w tym m.in.:

• wielkości lokalu mieszkalnego,
• standardu mieszkania oraz jego lokalizacji,
• polityki danej spółdzielni mieszkaniowej.

Oczywiście ewentualna późniejsza sprzedaż wykupionego mieszkania spółdzielczego, do którego uzyskało się pełne prawo własności, także będzie możliwa.

Sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego – podstawowe dokumenty, które należy przygotować

Choć dla takiej transakcji zawsze istnieje możliwość przygotowania przedwstępnej umowy sprzedaży, która zabezpiecza obie jej strony, tak z punktu widzenia prawnego najważniejsze jest sporządzenie aktu notarialnego.

Oznacza to, że sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego (i każdego innego), musi odbyć się w obecności notariusza, który potwierdza jej zgodność z przepisami prawa. Wybierając się do niego, jako wciąż obecny właściciel lokalu mieszkalnego, będziesz musiał zabrać ze sobą kilka dokumentów.

Do podstawowych i zawsze wymaganych należy zaliczyć:

• potwierdzenie posiadania tytułu prawnego do nieruchomości – np. akt notarialny, umowa, na podstawie której uzyskane zostało spółdzielcze prawo własnościowe lub poświadczenie dziedziczenia,
• jeśli mieszkanie posiada księgę wieczystą, konieczne jest przedstawienie odpisu z niej (co do zasady spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie ma księgi wieczystej – można ją założyć i wtedy spółdzielcze własnościowe prawo przekształca się w prawo własności lokalu),
• zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o braku zaległości z tytułu opłat eksploatacyjnych i czynszu.

Dodatkowe dokumenty, które mogą być niezbędne do tego, aby sprzedać mieszkanie spółdzielcze własnościowe

Zależnie od sytuacji, notariusz może wymagać przedłożenia dodatkowych dokumentów do przygotowania umowy sprzedaży mieszkania. Są to na przykład świadectwa charakterystyki energetycznej czy zaświadczenie o braku osób zameldowanych w mieszkaniu.

Sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego bez księgi wieczystej – co trzeba wiedzieć?

W niektórych przypadkach realizacja takich transakcji może wiązać się z koniecznością podania numeru księgi wieczystej i przedstawienia odpisu z niej. Jest to niezbędne w sytuacji, gdy przyszły nabywca nieruchomości chce wziąć na nią kredyt hipoteczny.

Dokument ten jest jednym z obowiązkowych wymaganych przez banki podczas rozpatrywania takich wniosków kredytowych. W tego typu przypadkach, aby sprzedać mieszkanie spółdzielcze własnościowe, wcześniej konieczne jest założenie księgi wieczystej.

Musisz mieć świadomość tego, że wydłuży to proces realizacji transakcji, dlatego warto pomyśleć o tym wcześniej. Wiąże się to też z dodatkowym kosztem, choć jest on relatywnie niewielki – 100 zł. Założenie księgi wieczystej oznacza konieczność wybrania się do sądu odpowiedniego dla lokalizacji lokalu mieszkalnego w celu złożenia stosownego wniosku (formularz KW-ZAL).

Dokumenty potrzebne do założenia księgi wieczystej lokalu, do którego masz spółdzielcze prawo własnościowe

Oprócz przygotowania wspomnianego wniosku musisz dołączyć do niego kilka dokumentów. Najważniejsze z nich to:

• wydane przez spółdzielnię mieszkaniową zaświadczenie o lokalizacji oraz powierzchni lokalu,
• dokument potwierdzający spółdzielcze własnościowe prawo do nieruchomości,
• wypis z rejestru gruntów oraz budynków,
• oświadczenie o występowaniu ewentualnych ograniczonych praw rzeczowych obciążających wnioskodawcę.

Sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego – jak je przygotować?

Zebranie wymaganych dokumentów to podstawa, dlatego zawsze warto jeszcze przed wystawieniem ogłoszenia zasięgnąć rady u notariusza. Analizując konkretną sytuację, dokładnie wyjaśni on, jakie formalności będą wymagane do sporządzenia umowy w formie aktu notarialnego.

Jednak oprócz tego, zanim wystawisz ogłoszenie o sprzedaży mieszkania do którego masz spółdzielcze własnościowe prawo, odpowiednio je przygotuj. Przede wszystkim bardzo dokładnie je uprzątnij oraz wynieś z niego wszystkie zbędne rzeczy. Zwróć przy okazji uwagę na jego stan techniczny – jeśli jest zły, warto pomyśleć o remoncie lub chociaż podstawowym odświeżeniu. Dzięki temu możesz znacząco podnieść wartość nieruchomości. Dowiedz się więcej: Remont mieszkania przed sprzedażą, czyli jak zwiększyć wartość nieruchomości.

Pamiętaj również o zleceniu przygotowania rzetelnej wyceny nieruchomości, gdyż znacząco ułatwi ona sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego. Dzięki automatycznej wycenie od Pricer po ok. minucie otrzymuje się komplet informacji na podany adres e-mailowy. Wygodne, prawda?

Na co należy się przygotować po wystawieniu ogłoszenia o sprzedaży mieszkania?

Na tym etapie będziesz oczywiście przede wszystkim odpowiadać na zapytania potencjalnych nabywców lokalu mieszkalnego. Jednocześnie musisz być gotowy na prezentację mieszkania, rezerwując sobie czas na spotkania z zainteresowanymi. Ponieważ wymaga to ogromnego zaangażowania, zadanie to warto zostawić w rękach specjalistów.

W Pricer zapewniamy kompleksowe wsparcie w tym zakresie i profesjonalnie pomożemy Ci sprzedać mieszkanie spółdzielcze własnościowe. Wycenimy je, odpowiednio przygotujemy, wystawimy ogłoszenia i zajmiemy się kontaktem z zainteresowanymi.

Czy warto spisywać przedwstępną umowę sprzedaży mieszkania?

Choć jest to nieobowiązkowe, nasi specjaliści polecają sporządzenie takiego dokumentu. Przedwstępna umowa sprzedaży nie musi mieć formy aktu notarialnego (choć jest to dodatkowym zabezpieczeniem), dlatego jej przygotowanie jest bardzo proste. Czemu służy?

Jej celem jest zabezpieczenie interesów obu stron transakcji i zawiera się w niej wszystkie związane z nią szczegóły. Zalicza się do nich np. ustaloną kwotę sprzedaży wraz z terminem jej zapłaty.

Innym przykładem jest oświadczenie sprzedawcy dotyczące terminu, w jakim nastąpi przekazanie mieszkania nabywcy. Do przedwstępnej umowy sprzedaży można dołączyć także warunki odstąpienia lokalu mieszkalnego i wiele innych kwestii.

O czym należy pamiętać przy przekazywaniu mieszkania nabywcy?

Gdy uda Ci się już sprzedać mieszkanie spółdzielcze własnościowe, co zostanie potwierdzone przez notariusza, nie masz prawnego obowiązku od razu się z niego wyprowadzać. Teoretycznie czas na to jest nieograniczony, gdyż w przepisach brakuje normujących tę kwestię zapisów. Jednak w praktyce termin ten ustala się w momencie spisywania umowy i zwykle wynosi on od 7 do 14 dni po sfinalizowaniu transakcji.

Jak doradzają specjaliści Pricer, przekazując lokal nabywcy, przede wszystkim dopilnuj, aby spisany został tzw. protokół zdawczo-odbiorczy. Należy zawrzeć w nim wszelkie stwierdzone usterki, jakimi obarczone jest mieszkanie spółdzielcze własnościowe.

Przygotuj dokładny opis stanu technicznego nieruchomości i najlepiej dołącz do niego dokumentację fotograficzną. Protokół ten zabezpiecza obie strony transakcji na wypadek ewentualnych roszczeń z tytułu niezgodności przedmiotu z umową.

Pomożemy Ci szybko i korzystnie sprzedać mieszkanie spółdzielcze własnościowe!

Proces przygotowywania nieruchomości, umawiania spotkań z potencjalnymi kupcami i kompletowania dokumentów często jest stresujący, a do tego wymaga poświęcenia ogromnej ilości czasu. Jednocześnie popełnienie jakiegokolwiek błędu może znacząco wydłużyć oczekiwanie na finalizację transakcji i utrudnić uzyskanie dobrej ceny.

Męczą Cię spotkania z klientami, którzy oglądają mieszkanie, ale w rzeczywistości wcale nie planują zakupu? Zdarzyło Ci się obniżyć cenę za sprzedaż mieszkania z powodu braku zainteresowania?

Dzięki Pricer Twoje mieszkanie nie będzie dostępne na rynku przez długie miesiące. Wycenimy je uczciwie i zgodnie z rynkowymi standardami. Pomożemy Ci znaleźć się w centrum uwagi kupujących, którzy wiedzą, że oferowana przez Ciebie nieruchomość jest warta swojej ceny.

Zajmiemy się też przygotowaniem lokalu, wykonaniem zdjęć, stworzeniem i publikacją ogłoszeń oraz weryfikacją zgłaszających się kupców. Pomożemy Ci także we wszystkich formalnościach, dbając o najwyższy poziom bezpieczeństwa transakcji.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Jak sprzedać mieszkanie spółdzielcze własnościowe, które ma współwłaściciela/i?

W takich przypadkach zastosowanie ma prawo pierwokupu. Oznacza to, że gdy zdecydujesz się sprzedać mieszkanie spółdzielcze własnościowe mające np. kilku współwłaścicieli, musisz najpierw zaproponować to każdemu z nich.

Osoba chcąca skorzystać z tego prawa, od momentu poinformowania ma 30 dni na złożenie związanego z nim oświadczenia. W przeciwnym przypadku konieczne jest sporządzenie u notariusza umowy dotyczącej sprzedaży udziałów.

Czy każde mieszkanie spółdzielcze własnościowe może mieć założoną księgę wieczystą?

Będzie to niemożliwe tylko w przypadku, gdy spółdzielnia mieszkaniowa nie ma tytułu prawnego do gruntu, na której znajduje się dany lokal. Musi być np. jego właścicielem lub współużytkownikiem wieczystym działki znajdującej się w miejscu położenia nieruchomości.

Oczywiście bez założonej księgi wieczystej dalej można sprzedać mieszkanie spółdzielcze własnościowe. Jednak w tym przypadku wymagane jest znalezienie nabywcy skłonnego do zapłaty w gotówce, co z oczywistych względów może być trudne.

Jak przyspieszyć sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego?

Przede wszystkim zawczasu przygotuj podstawowe dokumenty wymagane do spisania umowy sprzedaży u notariusza, w tym np. akt poświadczenia dziedziczenia i potwierdzenie braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych – zaświadczenie wystawiane przez spółdzielnię mieszkaniową.

Aby przyspieszyć cały proces, warto również poświęcić możliwie najwięcej czasu na przygotowanie lokalu. Jeśli jest w złym stanie technicznym, polecamy zgłoszenie się do specjalistów w zakresie tzw. home stagingu. Zadbają oni o doskonały wygląd nieruchomości, co z pewnością przełoży się na większe zainteresowanie nią potencjalnych kupców.

Czy sprzedając mieszkanie spółdzielcze własnościowe, trzeba zapłacić podatek?

W zdecydowanej większości przypadków, sprzedaż mieszkania spółdzielczego i każdej innej nieruchomości, obliguje sprzedawcę do opłacenia daniny. Jest nią podatek dochodowy, który obecnie wynosi 19%. Jest on naliczany od kwoty transakcji (minus kwota, za którą nieruchomość została nabyta – pod warunkiem, że nie minęło 5 lat od nabycia).

W indywidualnych przypadkach można jednak być z niego częściowo lub w całości zwolnionym. Prawo takie przysługuje m.in. osobom korzystającym z ulg mieszkaniowych.

Czytaj więcej

• Ubezpieczenie mieszkania – jak skutecznie chronić swoje mieszkanie i to, co w nim jest
• Umowa pośrednictwa na wyłączność a otwarta umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości
• Co to jest umowa przyrzeczona? Jaki koszt i co dalej?
• Jakie są koszty sprzedaży mieszkania? Kto płaci podatek, co z notariuszem? Wyjaśniamy
• Jaki jest koszt wyceny nieruchomości? Sprawdź cennik