Wykup mieszkania komunalnego w 2023 roku – krok po kroku

Mieszkanie komunalne należy do gminy. Prawo do zamieszkania w lokalu komunalnym otrzymują osoby, które spełniają określone kryteria. Jest to rodzaj pomocy społecznej, która przyznawana jest na czas nieokreślony. Istnieje możliwość wykupu mieszkania komunalnego po bardzo atrakcyjnej cenie, co sprawia, że w samorządach ustawia się zazwyczaj długa kolejka chętnych na wykup. Choć zainteresowanych nie brakuje, to liczba mieszkań bywa mocno ograniczona.

Komu przysługują mieszkania komunalne?

Mieszkania komunalne są przeznaczone dla mieszkanek i mieszkańców o niskich dochodach, którzy nie są w stanie sfinansować przez siebie zakupu czy wynajmu nieruchomości. Ponadto, aby otrzymać nieruchomość od gminy, konieczne jest zamieszkiwanie na jej terytorium.

Mieszkanie komunalne nie jest jednak całkowicie za darmo. Osoby otrzymujące lokal zobowiązane są do opłacania czynszu. Wynajem mieszkania komunalnego jest jednak zdecydowanie niższy od wynajmu mieszkania na rynku wtórnym. Dlatego poziom dochodu na osobę w gospodarstwie domowym nie może być ani zbyt niski (lokatora czy lokatorkę nie będzie wówczas stać na opłacenie czynszu), ani zbyt wysoki (nie zakwalifikujemy się do przydziału mieszkaniowego).

Ile kosztuje wykupienie mieszkania komunalnego? Wartość lokalu i bonifikata 2023

Na wycenę mieszkania komunalnego, tak samo jak w przypadku każdego lokalu, wpływają takie czynniki, jak metraż, piętro w budynku, stan techniczny, lokalizacja w danym mieście, czy data oddania do użytku. Jednak kupujący mieszkanie komunalne mogą liczyć na bonifikatę.

Jest ona przyznawana dla osób po co najmniej pięciu latach trwania najmu. O wysokości takiego upustu decydują gminy. Najczęściej są to zniżki na poziomie 60-80 proc. Wysokość upustu uzależniona jest między innymi od planowanych wydatków, możliwości lokalowych i innych przeliczeń. Uchwały w tej sprawie ustalane są indywidualne przez poszczególne gminy. To właśnie możliwość otrzymania bonifikaty w wykupie mieszkania komunalnego zaświadcza o szczególnej atrakcyjności tej transakcji.

Jak przebiega wykup mieszkania komunalnego? Ogłoszenie wystawione przez gminę

Pierwszeństwo wykupu mieszkania lokalnego należy do najemców. Jeżeli mieszkanie komunalne wystawione jest przez gminę na sprzedaż, wówczas proces wykupu nie trwa długo. Mieszkania komunalne, które można kupić, znajdują się najczęściej na liście sporządzonej przez gminę.

Procedura wykupu mieszkania komunalnego składa się z kilku poprzedzających ją etapów. Są to inwentaryzacja budynku i wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Dopiero po oszacowaniu wartości lokalu komunalnego i sporządzeniu operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę rozpoczyna się procedura sprzedaży. Zgodnie z art. 35 ustawy o gospodarce nieruchomościami gmina zobowiązana jest publicznie przedstawić listę nieruchomości na sprzedaż.

Wykaz lokali na sprzedaż wywieszany jest na okres 21 dni w siedzibie właściwego urzędu – informacja o wywieszeniu listy ogłaszana jest w prasie lokalnej i na stronach urzędu. Oprócz tego najemcy lokali mieszkalnych, posiadający prawo pierwszeństwa, informowani są o wywieszeniu wykazu na piśmie.

Samodzielnie wnoszę o wykupienie mieszkania komunalnego – od czego zacząć?

Istnieją także sytuacje, w których to nie gmina decyduje się na sprzedaż lokalu mieszkalnego, a my samodzielnie chcemy zgłosić zapytanie o wykup mieszkania komunalnego. Może nas w końcu interesować zakup mieszkania komunalnego, które nie znalazło się na liście nieruchomości na sprzedaż. Co wtedy zrobić?

Proces wykupienia mieszkania komunalnego bywa długi i skomplikowany. Poniżej przedstawiamy listę kroków, które należy podjąć, jeśli decydujemy się na zakup lokalu komunalnego.

1. Sprawdź, czy możesz wykupić mieszkanie komunalne! W tym celu najlepiej będzie skontaktować się z odpowiednim przedstawicielem Twojej gminy. Pamiętaj jednak o podstawowej zasadzie – prawo pierwokupu mają najemcy mieszkania komunalnego, a lokal można wykupić dopiero po kilku latach (powyżej 5 lat).
2. Złóż odpowiednie dokumenty w swojej gminie lub urzędzie miasta. Wśród wymaganych znajduje się m.in. pisemny wniosek o wykup mieszkania komunalnego, aktualna umowa najmu oraz zaświadczenie o zameldowaniu w danym mieście. Dopiero po złożeniu wniosku sprawy nabierają swojego tempa – urząd/gmina akceptuje lub odrzuca decyzję o wykupie, uzasadniając ją na piśmie. Pamiętaj, że najemca zainteresowany wykupem może co prawda złożyć stosowny wniosek, ale nie jest on wiążący dla gminy.
3. Uzbrój się w cierpliwość… Urzędnik musi sprawdzić wszystkie formalności, zbadać stan prawny lokalu oraz historię jego wynajmu. Podstawowymi warunkami wykupu lokalu jest najem na czas nieokreślony, niezaleganie z opłatami i samodzielne regulowanie opłat mieszkaniowych.
4. Wyceń nieruchomość z pomocą rzeczoznawcy majątkowego – zostanie on wyznaczony przez gminę. Warto zaznaczyć, że kosztami wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę zostaje obciążony najemca, natomiast w przypadku gdy dochodzi do sprzedaży, najczęściej kwotę zalicza się na poczet ceny kupna mieszkania.
5. Ustal warunki wykupu mieszkania komunalnego – negocjowane są one pomiędzy Tobą (lokatorem lub lokatorką) a przedstawicielem gminy. Ustalany jest sposób (np. płatność jednorazowa lub na raty) i termin wykupu oraz wysokość bonifikaty.
6. Zadbaj o akt notarialny (przeniesienie praw własności do lokalu komunalnego oraz aktualizacja księgi wieczystej, w której ustalana jest nowa, odrębna własność nieruchomości). Ostateczną zgodę na sprzedaż mieszkania wydają prezydent lub rada gminy, a umowa między samorządem a nabywcą ma formę aktu notarialnego.

Jakie dokumenty są potrzebne, by otrzymać kredyt na mieszkanie komunalne?

Zazwyczaj osoba otrzymująca lokal komunalny nie dysponuje zdolnością kredytową do otrzymania kredytu hipotecznego. Z perspektywy wielu banków mieszkanie komunalne obciążone jest ryzykiem słabego zabezpieczenia, tzn. trudno jest je sprzedać w sytuacji, gdy kredyt nie jest spłacany. Otrzymanie kredytu na mieszkanie komunalne nie jest jednak niemożliwe! Jak się o niego starać?

Warunki otrzymania kredytu hipotecznego na wykup mieszkania komunalnego są podobne do pozostałych nieruchomości. Inny będzie jednak zestaw składanych dokumentów do banku. Wśród niezbędnych dokumentów znajdują się:

1. odpis z księgi wieczystej (wystawiony maksymalnie 3 miesiące przed ubieganiem się o kredyt hipoteczny),
2. dokument poświadczający wykup mieszkania komunalnego (uwzględniający wycenę nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, warunki i termin wykupy oraz wysokość otrzymanej bonifikaty)
3. akt notarialny (umowa sprzedaży lokalu)
4. oświadczenie zbywcy (na formularzu bankowym).

Nie zapominajmy, że tak, jak w przypadku złożenia wniosku o wykup mieszkania komunalnego, tak samo w przypadku złożenia wniosku o kredyt hipoteczny nie mamy pewności jego akceptacji. Szanse na uzyskanie kredytu zwiększa jego zabezpieczenie inną nieruchomością, np. domem bliskiej rodziny.

Ponadto osoba starająca się o kredyt hipoteczny nie uniknie uiszczenia wkładu własnego także w przypadku lokalu komunalnego – bez niego otrzymanie kredytu jest niemożliwe. Wkład własny to suma pieniędzy, „oszczędności”, która wymagana jest przez bank od kredytobiorcy. Wkład własny przeznaczany jest na sfinansowanie kredytu hipotecznego. W przypadku kredytów na wykup mieszkania komunalnego jego wysokość ustala się zazwyczaj indywidualnie.

Masz zdolność kredytową i szukasz kredytu hipotecznego na dobrych warunkach? Sprawdź najnowszy program rządowy Bezpieczny Kredyt 2%!

Jakie banki oferują kredyt hipoteczny na zakup mieszkania komunalnego?

Znalezienie banku udzielającego kredytu hipotecznego na wykup mieszkania komunalnego wcale nie jest takie trudne! Co nie oznacza, że każdy bank, do którego skierujemy się z wnioskiem o kredyt, nam go przyzna. Wśród banków udzielających kredyty hipoteczne na lokale komunalne znajdują się np.:

• PKO Bank Polski,
• Credit Agricole,
• Bank Pekao,
• Bank Pocztowy,
• mBank,
• ING,
• Spółdzielcza Grupa Bankowa SGB,
• Bank Millenium.

Warto pamiętać, że o kredyt hipoteczny możemy starać się także w bankach spółdzielczych!

Czy wykupione mieszkanie komunalne można później sprzedać?

W przypadku uzyskania bonifikaty do wykupu mieszkania nie należy sprzedawać go przed upływem 5 lat, gdyż gmina zażąda od nas zwrotu udzielonej bonifikaty. Nie dotyczy to sytuacji, gdy wszystkie pieniądze przekażemy na cele mieszkaniowe – musimy to jednak zrobić w ciągu 12 miesięcy od sprzedaży mieszkania komunalnego.

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest zakup nowej nieruchomości ze sprzedaży mieszkania komunalnego. W przypadku innych celów mieszkaniowych, takich jak np. remont lokalu, warto skontaktować się z urzędem i upewnić, że bonifikata nie będzie podlegać zwrotowi!

Czy warto wykupić mieszkanie komunalne?

Wykup mieszkania komunalnego postrzegany jest przez wielu jako okazja nie do przegapienia. Co prawda standard tego typu lokalu może pozostawiać wiele do życzenia, to rekompensuje go bardzo bardzo niska cena i możliwość skorzystania z bonifikaty.

Decydując się jednak na wykupienie mieszkania komunalnego, warto wziąć pod uwagę potencjalne wady lokalu związane np. ze stanem technicznym. Jego poprawa może wiązać się z koniecznością zainwestowania przez nas niemałych, dodatkowych środków. Finalnie więc niska cena mieszkania komunalnego może w praktyce przełożyć się na zdecydowanie wyższą, gdy pod uwagę weźmiemy chociażby koszty remonty.