+48 733 930 936Umowa przyrzeczona jest kluczowym etapem w procesie sprzedaży nieruchomości, który definiuje kluczowe warunki transakcji i zobowiązuje obie strony do przeprowadzenia transakcji w przyszłości. Jaki jest jej koszt? Co po podpisaniu umowy przyrzeczonej? Dowiedz się szczegółów z naszego artykułu!
Umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości – co to jest?
Umowa przyrzeczona jest jednym z kluczowych etapów w procesie sprzedaży nieruchomości. Jest to formalny dokument, który zawiera istotne informacje dotyczące transakcji, w tym dokładne warunki, na jakich nieruchomość zostanie sprzedana. Najprościej rzecz ujmując, umowa przyrzeczona przenosi własność nieruchomości na nabywcę.
W momencie, gdy kupujący i sprzedający osiągną porozumienie co do kluczowych warunków sprzedaży, takich jak cena, termin nabycia prawa własności, warunki finansowe i wszelkie warunki dodatkowe ustalone przez strony, krok ten przeważnie kończy się podpisaniem umowy rezerwacyjnej. Jednakże, umowa rezerwacyjna sama w sobie nie jest wystarczająca, by przenieść własność nieruchomości. Aby to osiągnąć, konieczne jest przeprowadzenie jeszcze jednego kroku – podpisanie umowy przyrzeczonej.
W momencie podpisania umowy przyrzeczonej obie strony zobowiązane są do przestrzegania postanowień transakcji i wykonania określonych działań w celu realizacji umowy i przeprowadzenia transakcji w przyszłości. Po podpisaniu umowy przyrzeczonej, kupujący zwykle wpłaca część kwoty, która ma zostać zapłacona za nieruchomość, a resztę należności zwykle reguluje w momencie odbioru kluczy do nieruchomości.
Chcesz wiedzieć, co wpływa na wycenę nieruchomości mieszkania do sprzedaży? Czytaj nasz artykuł: Jak wycenić mieszkanie do sprzedaży lub kupna.
Umowa przyrzeczona – między kim jest zawierana?
Umowa przyrzeczona jest zawierana między sprzedającym nieruchomość (czyli osobą, która jest właścicielem nieruchomości i zamierza ją sprzedać), a kupującym (czyli osobą, która jest zainteresowana nabyciem prawa własności do tej nieruchomości). Umowa przyrzeczona ma charakter wiążący dla obu stron, co oznacza, że w przypadku nieprzestrzegania jej postanowień, przysługuje drugiej stronie prawo do dochodzenia roszczeń.
Umowa przyrzeczona – kto pokrywa jej koszty
W przypadku umowy przyrzeczonej dotyczącej sprzedaży nieruchomości przepisy prawne nie precyzują jednoznacznie, kto ponosi koszty jej zawarcia.
Jeśli jednak kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym, to ty jako kupujący musisz pokryć pewne koszty. Do tych kosztów należą opłaty sądowe, opłacenie notariusza i podatek od czynności cywilnoprawnych.
Jednak gdy kupujesz mieszkanie od dewelopera na rynku pierwotnym, sprawa się zmienia. Wtedy nie musisz płacić podatku od czynności cywilnoprawnych. Co do kosztów notariusza, są one najczęściej podzielone pomiędzy ciebie a dewelopera.
Warto jednak zaznaczyć, że według stanowiska Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, to deweloper powinien odpowiadać za opłacenie kosztów sporządzenia aktu notarialnego. Tym samym masz prawo nie zgodzić się na opłacenie notariusza w przypadku kupna nieruchomości z rynku pierwotnego.
Umowa przedwstępna – czego dotyczy i kiedy jest zawierana?
Umowa przedwstępna to dokument, który poprzedza właściwą umowę dotyczącą sprzedaży mieszkania. Jest więc ona ściśle powiązana z umową przyrzeczoną – poprzedza ją. Dlaczego najpierw podpisywana jest umowa przedwstępna?
Niektórzy nie mogą od razu podpisać umowy sprzedaży z różnych powodów. Na przykład, muszą najpierw dostać kredyt na mieszkanie. Żeby dostać kredyt, należy jednak posiadać umowę przedwstępną, w której jest określone, jakie mieszkanie chcemy kupić i za ile.
Umowa przedwstępna może być też podpisana, gdy nie chcemy jeszcze zobowiązywać się do umowy ostatecznej. Wówczas podpisujemy umowę przedwstępną, która zabezpiecza transakcję i ustala, w jakim czasie musimy podpisać umowę ostateczną. Nie jest konieczne, aby w umowie przedwstępnej podany był dokładny termin podpisania umowy ostatecznej. Ważne jest, aby w umowie przedwstępnej zawarto informacje o stronach umowy, wartości transakcji i przedmiocie sprzedaży.
Umowa przedwstępna a umowa deweloperska – różnice
Umowa deweloperska dotyczy sytuacji, gdy deweloper buduje nową nieruchomość, na przykład nowy dom lub blok mieszkalny. W tej umowie deweloper zobowiązuje się do wybudowania nieruchomości według określonych warunków i sprzedaży jej kupującemu. To oznacza, że nieruchomość, o której mowa w umowie, jeszcze nie istnieje fizycznie – zostanie ona zbudowana w przyszłości. Umowa deweloperska reguluje prawa i obowiązki obu stron związane z tym procesem budowy i sprzedaży.
Natomiast umowa przedwstępna dotyczy już istniejącej nieruchomości, na przykład istniejącego domu lub mieszkania. W takiej umowie kupujący i sprzedający ustalają warunki sprzedaży nieruchomości, która już jest dostępna. Umowa przedwstępna jest zawierana, gdy kupujący nie chce od razu podpisywać ostatecznej umowy sprzedaży, na przykład ze względu na konieczność uzyskania kredytu hipotecznego. Umowa przedwstępna zawiera informacje o nieruchomości, jej cenie i określa termin podpisania ostatecznej umowy.
Różnica polega również na czasie przekazania praw własności. W przypadku umowy deweloperskiej, nieruchomość dopiero powstanie, więc proces budowy może trwać długie lata przed przekazaniem praw własności kupującemu. Natomiast umowa przedwstępna dotyczy już istniejącej nieruchomości, więc czas między podpisaniem umowy a przekazaniem praw własności jest zwykle krótszy, może wynosić kilka miesięcy.
Umowa przyrzeczona a akt notarialny – co warto wiedzieć?
Aby przenieść prawo własności nieruchomości na kogoś innego, zawsze trzeba to zrobić w formie aktu notarialnego. Kiedy więc podpisujemy umowę przedwstępną dotyczącą kupna domu lub mieszkania, która wskazuje na późniejsze zawarcie umowy przyrzeczonej jako ostatecznej, to ta umowa przyrzeczona musi być podpisana w obecności notariusza w kancelarii notarialnej. Jednak nie jest konieczne, aby sama umowa przedwstępna była sporządzana jako akt notarialny.
Dowiedz się więcej na temat opłat notarialnych z naszego kolejnego artykułu: Jakie są koszty sprzedaży mieszkania? Kto płaci podatek, co z notariuszem?
Umowa przyrzeczenia sprzedaży nieruchomości – co zawiera
Umowa przyrzeczona, zawierana w obecności notariusza, jest dokumentem mającym na celu uregulowanie szczegółów transakcji sprzedaży nieruchomości. W tym kontekście, kilka niezmiennych punktów powinno zostać zawartych w umowie, by ta była ważna i skuteczna.
Przede wszystkim, umowa przyrzeczona powinna zawierać pełne dane identyfikacyjne stron, czyli sprzedającego oraz kupującego nieruchomość. Następnie, w treści umowy należy precyzyjnie określić zobowiązanie, jakie wynika z transakcji, czyli w tym przypadku przeniesienie własności nieruchomości, a także termin, w jakim to zobowiązanie zostanie zrealizowane.
Dodatkowo, istotnym elementem umowy jest określenie płatności, w tym informacji o tym, kto zobowiązuje się do pokrycia kosztów notarialnych. Co najważniejsze, umowa musi precyzyjnie określić kwotę, za jaką kupujący nabywa nieruchomość. W przypadku, gdy kupujący wpłacał wcześniej zadatek na rzecz sprzedającego, jego wysokość również powinna zostać ujęta w umowie przyrzeczonej.
W przypadku, gdy umowę przyrzeczona zawiera deweloper, dokument ten ma także na celu ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz przypisanie do mieszkania udziału w gruncie, na którym został wzniesiony budynek.
O czym warto pamiętać? Przedawnienie roszczeń majątkowych z umowy przedwstępnej
Jeżeli jesteś jeszcze na etapie podpisywania umowy przedwstępnej, należy pamiętać o jednej, bardzo ważnej regule. Mówi o niej przepis w art. 390 par. 3 Kodeksu Cywilnego. Roszczenia z umowy przedwstępnej wygasają po roku od dnia, w którym miała być zawarta ostateczna, przyrzeczona umowa. Jeśli sąd odrzucił żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej wygasają po roku od dnia, w którym wyrok sądu stał się ostateczny.
To oznacza, że jeśli minie rok od planowanej daty zawarcia ostatecznej umowy, a nie została ona podpisana, strona nie będzie miała już prawa domagać się spełnienia warunków umowy przedwstępnej. To samo dotyczy sytuacji, gdy sąd odrzucił żądanie zawarcia ostatecznej umowy i upłynął rok od dnia, w którym wyrok sądu stał się ostateczny.
Czeka Cię sprzedaż mieszkania?
Planujesz sprzedaż mieszkania? Skorzystaj z PriceR, aby to zrobić sprawnie i trafić na rzetelnego klienta lub klientkę. Dzięki zaawansowanemu narzędziu AVM Cenatorium dostarczymy Ci dokładną i rzetelną wycenę Twojej nieruchomości, opartą na rzeczywistych cenach transakcyjnych. Unikniesz dzięki temu niedoszacowania lub przeszacowania wartości nieruchomości.
Zależy Ci na czasie i szybkiej, satysfakcjonującej transakcji? Przygotuj efektywną sprzedaż mieszkania z Ekspertem Rynku Lokalnego! Oferujemy kompleksową wycenę, podkreślając unikalne cechy Twojej nieruchomości. Nasza wiedza na temat rynku nieruchomościowego redukuje ryzyko transakcji. Dbamy o to, aby Twoja oferta znalazła się na popularnych portalach i przyciągnęła jak największą uwagę zainteresowanych. Ponadto weryfikujemy potencjalne klientki i potencjalnych klientów – zależy nam na dotarciu wyłącznie do zweryfikowanych kupujących. Sprzedawaj sprytnie – skontaktuj się z nami i poznaj szczegóły pakietów ogłoszeniowych.