Jak sprzedać mieszkanie – bez pośrednika czy z pośrednikiem?

Dla sprzedającego, Porady 29.04.2024 164 11 min

Sprzedaż mieszkania wymaga zaangażowania i czasu, ale może przynieść duże oszczędności, jeśli odpowiednio się do niej przygotujemy. Pomożemy Ci w tym. Sprawdź, co zrobić, by korzystnie sprzedać mieszkanie i nie przepłacić za pośredników!

Wycena nieruchomości – najważniejszy etap przygotowania oferty

Ceny transakcyjne nieruchomości na polskim rynku zmieniają się tak szybko, że samodzielna wycena nieruchomości może być kłopotliwa. Nie wystarczą sugestie znajomych i ceny z ogłoszeń. Jak sprzedać mieszkanie w 2024 roku? Przede wszystkim, żeby jak najprecyzyjniej wycenić mieszkanie na sprzedaż, warto mieć do dyspozycji operat szacunkowy

Jest to wycena nieruchomości przygotowywana przez licencjonowanych rzeczoznawców majątkowych. Dokonują jej na podstawie szeregu danych, takich jak: lokalizacja, metraż czy historyczne dane na temat cen sprzedaży mieszkań na rynku nieruchomości, a także w oparciu o daną metodę. Dzięki takim informacjom ustalana jest realna cena wyjściowa.

Jeśli to rzeczoznawca majątkowy ocenił wartość mieszkania – wykorzystaj tę informację w negocjacjach z kupującym. To zdecydowanie twardy i trudny do podważenia argument. Ile kosztuje wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę? Średnio od 500 do 1000 zł. 

Jak sprzedać nieruchomość - bez pośrednika czy z pośrednikiem?
Jak sprzedać nieruchomość – bez pośrednika czy z pośrednikiem?

Kwestie prawne i obowiązki sprzedającego 

Sprzedaż mieszkania to transakcja regulowana przepisami prawa. Jakie dokumenty należy przygotować i o czym pamiętać, aby transakcja przebiegła prawidłowo? 

Podstawowe dokumenty sprzedającego to:

  • Akt notarialny potwierdzający prawo własności lokalu.
  • Aktualny odpis z ksiąg wieczystych, nie starszy niż 3 miesiące.
  • Zaświadczenie o braku zaległości w opłatach  wystawione przez spółdzielnię lub wspólnotę mieszkaniową.
  • Informacja o tym, ile osób jest zameldowanych w lokalu (wystawiana przez urząd miasta lub gminy). 
  • Jeśli mieszkanie jest współwłasnością np. małżonków, a sprzedażą zajmuje się jedno z nich, potrzeba jeszcze pisemnej zgody drugiego właściciela.

W Polsce większość nieruchomości kupowana jest na kredyt. Dlatego warto mieć przygotowany wzór umowy przedwstępnej. Jest to dokument, który potwierdza wolę zakupu i jest dowodem przyjęcia zaliczki/zadatku na mieszkanie. Taka umowa sprzedaży mieszkania ma za zadanie chronić obie strony transakcji do dnia podpisania aktu notarialnego. 

Tutaj warto również wspomnieć o bezpieczeństwie transakcji. Kiedy wynajmujemy pośrednika, to on w umowie deklaruje przeprowadzenie transakcji bez wad prawnych. Samodzielna sprzedaż mieszkania przenosi ten obowiązek na właściciela. Podstawową weryfikację możesz przeprowadzić na podstawie danych osobowych kupującego, np. sprawdzić, czy widnieje w Biurze Informacji Kredytowej (BiK). 

Jakie są cechy dobrego pośrednika? Dowiedz się: “Dobry pośrednik nieruchomości – jakie powinien posiadać cechy, aby skutecznie pomóc w sprzedaży mieszkania?

Przygotowanie mieszkania – home staging, czyli jakie wnętrza się sprzedają?

Jeśli interesujesz się rynkiem nieruchomości, z pewnością spotkałeś się z pojęciem home staging. Jest to sposób na przygotowanie mieszkania do sprzedaży. Drobne poprawki w aranżacji wnętrza i odpowiednio zrobione zdjęcia czy filmy pomagają sfinalizować transakcję szybciej i korzystniej

Często są to subtelne zmiany w aranżacji wnętrza, które dobrze prezentują się na zdjęcia do ogłoszeń i przyciągają potencjalnych kupujących. Pomagają również podczas prezentacji mieszkania. Metodę home staging stosują profesjonaliści, ale możesz ją także spróbować zastosować samodzielnie – wystarczy znać podstawowe zasady:

  • mieszkanie powinno wyglądać na jasne i przestronne,
  • jego aranżacja powinna być neutralna – krzykliwe kolory nie pomagają w sprzedaży,
  • zadbaj o to, by wnętrze wyglądało na funkcjonalne – dokładne posprzątanie mieszkania jest w stanie uczynić dużą różnicę,
  • dodaj kilka subtelnych akcentów, które dodadzą przytulności i klimatu, świeże kwiaty czy wzorzyste poduszki. 

Kiedy wnętrze będzie gotowe, pora na wykonanie zdjęć. Swego czasu panował trend na tworzenie złudzenia, że pomieszczenia są większe niż w rzeczywistości. To nie jest dobra metoda – nasze małe oszustwo zostanie zweryfikowane, gdy tylko potencjalny kupujący przekroczy próg mieszkania. Robiąc zdjęcia, skup się na odpowiednim oświetleniu i uchwyceniu walorów wnętrza. Jeśli czujesz, że Twoje umiejętności w tej materii nie są wystarczające, rozważ zatrudnienie profesjonalnego fotografa. 

Sprzedaż mieszkania bez pośredników – gdzie wystawić mieszkanie na sprzedaż?

Jeśli planujesz sprzedać mieszkanie bez pośredników, istnieje kilka skutecznych miejsc, gdzie możesz wystawić swoją nieruchomość na sprzedaż. Aby przyciągnąć potencjalnych kupujących i osiągnąć jak najwyższą wartość rynkową nieruchomości, ważne jest, aby dokładnie przygotować ofertę, włączając w to profesjonalne zdjęcia oraz kompleksowe informacje o mieszkaniu, takie jak wysokość czynszu, miejsce garażowe przypisane do nieruchomości.

Oto kilka sugestii, gdzie można wystawić mieszkanie na sprzedaż:

  1. Portale ogłoszeniowe – najczęściej ludzie poszukują nieruchomości na portalach ogłoszeniowych. W Polsce dostępnych jest wiele portali ogłoszeniowych specjalizujących się w nieruchomościach, na których możesz umieścić swoje ogłoszenie. Starannie przygotowane ogłoszenie z dobrymi zdjęciami i dokładnym opisem może znacząco przyciągnąć uwagę potencjalnych nabywców.
  2. Media społecznościowe – korzystanie z mediów społecznościowych, takich jak Facebook, Instagram czy LinkedIn, do promocji sprzedaży mieszkania to świetny sposób, by dotrzeć do większej liczby osób. Możesz opublikować ogłoszenie na swoim profilu, w grupach poświęconych nieruchomościom lub nawet skorzystać z płatnych reklam, aby zwiększyć zasięg swojej oferty.
  3. Lokalne fora internetowe i grupy – wiele społeczności lokalnych dysponuje własnymi forami lub grupami internetowymi, gdzie mieszkańcy i mieszkanki wymieniają się informacjami. Wystawienie ogłoszenia w takim miejscu może przyciągnąć osoby szukające mieszkania właśnie w Twojej okolicy.
  4. Tablice ogłoszeń w miejscach publicznych – choć to bardziej tradycyjna metoda, umieszczenie ogłoszenia na tablicach w miejscach takich, jak supermarkety, uczelnie czy instytucje kultury, może zainteresować potencjalnych lokalnych kupujących.

Pamiętaj, że pierwsze wrażenie jest kluczowe, dlatego zadbaj o profesjonalne zdjęcia, które będą pokazywać mieszkanie w jak najlepszym świetle. Dobrze jest również przygotować się na umawianie spotkań z zainteresowanymi osobami oraz na prezentowanie danych rynkowych i informacji o wycenie nieruchomości, by potencjalni nabywcy mieli pełny obraz wartości Twojego mieszkania oraz warunków transakcji.

Ponadto niezwykle ważne jest dokładne i przyciągające uwagę opisanie lokalizacji mieszkania, podkreślając jego bliskość do centrum miasta, co może być dużym atutem dla potencjalnych nabywców. Wskazanie, że mieszkanie znajduje się w centrum miasta, nie tylko podnosi jego atrakcyjność, ale również ułatwia przyszłym mieszkańcom dostęp do licznych udogodnień, takich jak sklepy, restauracje, parki czy środki transportu publicznego.

Czujesz, że to dla Ciebie za dużo? W Pricer przygotowujemy profesjonalne opisy nieruchomości i wystawiamy je na największych portalach nieruchomościowych, zwiększając tym samym zasięg Twojej oferty. Skorzystaj z naszych pakietów promocyjnych – sprzedaj mieszkanie szybko i na korzystnych warunkach.

Jak szybko sprzedać mieszkanie bez pomocy agencji nieruchomości
Jak szybko sprzedać mieszkanie bez pomocy agencji nieruchomości

Skuteczne negocjacje 

Twoja wycena nieruchomości to tylko punkt wyjścia dla finalnej kwoty transakcji. Kupujący będzie chciał negocjować cenę tak, by była jak najniższa. Najczęściej są to niewielkie kwoty, ale bywają tacy, którzy próbują ugrać więcej. Musisz przygotować się na takich potencjalnych kupujących, którzy będą za wszelką cenę szukać wad w Twoim mieszkaniu, by zapłacić jak najmniej. 

Spotkanie sprzedającego z kupującym przypomina partię pokera. Wszyscy starają się zachować kamienną twarz i ugrać dla siebie jak najwięcej. Bądź miły i uprzejmy, ale stanowczy. Nie podejmuj decyzji pochopnie, zawsze możesz dać sobie czas na przemyślenie propozycji kupującego. Pośpiech nie jest dobrym doradcą. 

Jakie dokumenty są potrzebne przy sprzedaży mieszkania?

Przy sprzedaży swojej nieruchomości, musisz zadbać o zebranie wszystkich niezbędnych dokumentów, które będą wymagane w procesie transakcji. Oto lista dokumentów, które są potrzebne przy sprzedaży mieszkania:

  1. Dowód osobisty – zarówno sprzedający, jak i kupujący muszą posiadać przy sobie ważny dokument tożsamości, który będzie potrzebny do weryfikacji tożsamości przez notariusza podczas podpisywania aktu sprzedaży.
  2. Aktualny wyciąg z księgi wieczystej – zawierający numer księgi wieczystej nieruchomości. Dokument ten jest konieczny do sprawdzenia stanu prawnego mieszkania oraz potwierdzenia, że sprzedający jest faktycznym właścicielem i ma prawo do dysponowania nieruchomością.
  3. Zaświadczenie o niezaleganiu z czynszem – informacja o wysokości czynszu oraz potwierdzenie, że sprzedający nie zalega z opłatami, jest istotne dla kupującego, by mieć pełen obraz kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości.
  4. Zaświadczenie o braku zaległości wobec wspólnoty mieszkaniowej – jeśli nieruchomość jest częścią wspólnoty mieszkaniowej, potwierdzenie braku zaległości jest niezbędne.
  5. Akt notarialny potwierdzający prawo własności – dokument, na podstawie którego sprzedający nabył nieruchomość. Jest to kluczowy dokument potwierdzający stan prawny mieszkania.
  6. Projekt podziału nieruchomości (jeśli dotyczy) – w przypadku, gdy mieszkanie było przedmiotem podziału, konieczne jest przedstawienie dokumentu potwierdzającego ten fakt.
  7. Ewidencja gruntów i budynków – aktualny wypis z rejestru gruntów, który zawiera informacje o nieruchomości, jej powierzchni oraz przeznaczeniu.
  8. Świadectwo charakterystyki energetycznej – dokument określający charakterystykę energetyczną budynku, informujący o jego zapotrzebowaniu na energię.
  9. Umowa przedwstępna (jeśli została zawarta) – dokument, który ustala warunki i terminy finalizacji sprzedaży pomiędzy stronami.

Przygotowanie tych dokumentów jest kluczowe dla zapewnienia, że proces sprzedaży przebiegnie płynnie i zgodnie z prawem. Warto również skonsultować się z notariuszem lub doradcą nieruchomości, aby upewnić się, że wszystkie wymagane dokumenty są kompletne i aktualne. W Pricer możesz także liczyć na doradztwo prawne i pomoc przy skompletowaniu wszystkich niezbędnych dokumentów.

Finalizacja sprzedaży – o czym należy pamiętać?

O ile umowę przedwstępną można podpisać samodzielnie, to finalna transakcja musi zostać potwierdzona sporządzeniem aktu notarialnego. Opłata notarialna i podatek od czynności cywilnoprawnych ponosi kupujący. Natomiast sprzedający ma obowiązek zgłosić transakcję do urzędu skarbowego i złożyć zeznanie podatkowe. Po sprzedaży nieruchomości należy również zaktualizować wpisy w księdze wieczystej. Jednak o to nie musimy się martwić, ponieważ tę czynność wykona za nas notariusz.

Po sporządzeniu i podpisaniu aktu notarialnego przechodzimy do przekazania mieszkania. Przekazanie lokalu i kluczy powinno być potwierdzone protokołem zdawczo-odbiorczym. To dokument, który chroni obie strony przed nieuzasadnionymi roszczeniami w przyszłości.  

Sprzedaż mieszkania bez drogiego biura nieruchomości nie musi być trudna! Skorzystaj z wirtualnego pośrednika

Formalności i pracy przy sprzedaży mieszkania jest sporo, ale z odpowiednim wsparciem pośrednika sprzedaż może przynieść spore korzyści. Co możemy dla Ciebie zrobić? Skorzystaj z darmowej wyceny nieruchomości lub wybierz pakiet dodatkowych usług, które pomogą Ci sprzedać mieszkanie na o wiele korzystniejszych warunkach w porównaniu do tradycyjnych agencji. Jak bardzo korzystne są to warunki?

Na rynku nieruchomości typowa prowizja sięga 3% wartości transakcji. Natomiast Pricer, jako wirtualny pośrednik, oferuje opłatę za udaną transakcję 3-krotnie niższą, to jest w wysokości 0,99% od kwoty sprzedaży nieruchomości! Dla właściciela nieruchomości to właśnie konieczność zapłaty wysokiej prowizji od transakcji jest głównym minusem, bo zmniejsza całkowity zysk ze sprzedaży. Możemy więc dostrzegać wiele zalet współpracy z biurem nieruchomości, ale ostatecznie nie korzystać z jego usług właśnie w obawie przed utratą dużej gotówki. Prowizje te mogą być znaczące, zwłaszcza gdy wartość rynkowa nieruchomości jest wysoka.

Wysoka prowizja za sprzedaż mieszkania to nie wyrok – wystarczy wejść w odpowiednią i atrakcyjną współpracę. Na czym jeszcze ona polega?

Jak wygląda sprzedaż mieszkania na własną rękę?
Jak wygląda sprzedaż mieszkania na własną rękę?

Jak już wiesz, Eksperci Rynku Lokalnego w Pricer pomagają również w przygotowaniu odpowiedniej oferty, uwzględniając punkt widzenia kupującego. Profesjonalne zdjęcia i prezentowanie lokalu w sposób, który podkreśli jego najlepsze cechy, to kluczowe aspekty, które przyciągają potencjalnych nabywców. Korzystając z mediów społecznościowych i dużych kanałów dystrybucji, jak Otodom czy Morizon, zwiększamy także zasięg Twojej oferty.

Współpracując z Pricer, możesz również liczyć na wsparcie w kwestiach prawnych (ubezpieczeniowych czy kredytowych), takich jak przygotowanie umowy sprzedaży mieszkania czy związane z nią formalności. Ponadto dokładnie sprawdzamy mieszkania pod kątem wyznaczanych kryteriów. Gdy mamy pewność, że klienci lub klientki są rzeczywiście zainteresowani ofertą, kontaktujemy się z Tobą. Dzięki temu oszczędzasz czas na rozmowach z tymi, którzy – jak się często okazuje – marnują Twój…

Oceń nasz wpis!

Polecane wpisy