Służebność mieszkania. Na czym polega? Jakie prawa mają służebnicy?

Dla sprzedającego, Porady 24.08.2023 2392

Przekazanie służebności mieszkania to popularny sposób porozumienia się rodzin w sprawie zamieszkania. Zazwyczaj to rodzice decydują się przekazać swoje mieszkanie na własność dzieciom, zachowując jednocześnie prawo dożywotniego zamieszkania w swoim dobrze znanym domu. Taka umowa zapewnia obu stronom bezpieczeństwo posiadania „dachu nad głową”. Służebność rządzi się jednak swoimi zasadami, które jasno wynikają z umowy. Na czym dokładnie polega służebność mieszkania? Jakie prawa mają służebnicy? A co np. ze sprzedażą mieszkania ze służebnością – czy jest możliwa? Dowiedz się szczegółów z naszego artykułu!

Rodzaje prawa do służebności

W polskim systemie prawnym, zgodnie z zapisami Kodeksu Cywilnego, istnieją różne rodzaje służebności, które regulują określone zasady. Wśród nich znajduje się służebność gruntowa, polegająca na obciążeniu jednej nieruchomości w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości. Przykładowo, służebność gruntowa może zostać ustanowiona, aby umożliwić sąsiadowi wjeżdżanie na teren swojej nieruchomości poprzez wyznaczony fragment naszej działki.

Kolejnym rodzajem służebności jest służebność osobista, która różni się od służebności gruntowej tym, że nie dotyczy gruntów ale osób fizycznych. Ustanowienie służebności osobistej ma na celu zapewnienie danej osobie ochrony przed utratą „dachu nad głową”. Co to oznacza w życiu codziennym? Służebność osobista jest najczęściej ustanawiana na rzecz rodziców lub dziadków, którzy oddają swoje dotychczasowe mieszkanie/dom dzieciom albo wnukom. W ramach służebności osobistej rodzice lub dziadkowie mają prawo do korzystania z konkretnych pomieszczeń i tzw. części wspólnych nieruchomości.

Kolejnym rodzajem służebności jest służebność przesyłu, która dotyczy prawa korzystania z urządzeń służących do „przesyłania” różnych zasobów, takich jak energia czy woda. Służebności przesyłu często dokonuje się w ramach współpracy firm np. energetycznych, które potrzebują dostępu do nieruchomości, by doprowadzić do niej prąd.

Czym jest służebność mieszkania?

Służebność mieszkania jest rodzajem służebności osobistej. To prawnie uregulowana sytuacja, w której właściciel nieruchomości (służebny) udziela osobie trzeciej (służebnikowi) prawa do korzystania z konkretnego mieszkania na określony czas lub na czas życia służebnika.

Decyzję o ustanowieniu służebności mieszkania podejmują często osoby starsze lub właściciele nieruchomości, którzy chcą przenieść własność mieszkania na kogoś innego (na przykład na swoje dzieci), ale jednocześnie zachować prawo do zamieszkania w tym miejscu. Poprzez ustanowienie służebności mieszkania mogą nadal korzystać z mieszkania na określonych warunkach, nawet jeśli formalnie nie są już jego właścicielami lub właścicielkami.

Służebność mieszkania. Na czym polega? Jakie prawa mają służebnicy?
Służebność mieszkania. Na czym polega? Jakie prawa mają służebnicy?

Dożywotnia służebność mieszkania a dożywocie

Kiedy chcemy przekazać naszą nieruchomość, taką jak dom czy mieszkanie, naszym bliskim, często zależy nam na zapewnieniu im bezpiecznego miejsca do życia. Dlatego wiele osób decyduje się na formalne uregulowanie tej sytuacji poprzez dwie możliwości: służebność mieszkania lub umowę dożywocia. Chociaż oba te rozwiązania dają gwarancję otrzymania dachu nad głową, to istnieją między nimi pewne różnice.

Jak już wiesz, służebność mieszkania oznacza, że osoba, która jest uprawniona do służebności (służebnik) ma prawo do korzystania z konkretnych pomieszczeń i urządzeń, które są przeznaczone do wspólnego użytku dla wszystkich domowników. Służebność wygasa najpóźniej ze śmiercią służebnika i nikt nie może go pozbawić z prawa do korzystania z mieszkania. Służebnika chronią przepisy zawarte w artykułach 296-305 Kodeksu Cywilnego.

Z kolei umowa dożywocia pozwala osobie, która przekazuje nieruchomość, zachować prawo dożywotniego zamieszkiwania i korzystania z niej. Taka osoba nosi tytuł dożywotnika. Główną różnicą jest to, że nabywca nieruchomości, czyli osoba, która ją otrzymuje, musi zapewnić dożywotnikowi pełne utrzymanie. Obejmuje to nie tylko zapewnienie mieszkania, ale także dostarczanie jedzenia, ubrań oraz odpowiedniej opieki i pomocy w przypadku choroby. W praktyce dożywotnik jest traktowany jak pełnoprawny domownik aż do swojej śmierci. Co więcej, nabywca jest zobowiązany do pokrycia kosztów pogrzebu dożywotnika. Prawo dożywocia jest również niezbywalne i nie można go przenieść na inną osobę. Kwestie związane z dożywociem są uregulowane w artykułach 908-921 Kodeksu Cywilnego.

Czym zatem różni się służebność od dożywocia? Elementarną różnicą jest to, że w przypadku dożywocia nabywca jest zobowiązany do zapewnienia pełnego utrzymania dożywotnikowi, podczas gdy służebność mieszkania nie wymaga takiego obowiązku. Chcesz więcej więcej o umowie dożywocia? Czytaj nasz artykuł: „Umowa dożywocia a zachowek„.

Dożywotnia służebność osobista mieszkania a opieka

Służebnik ma prawo do korzystania z określonych pomieszczeń i sprzętów w mieszkaniu zazwyczaj przez całe życie, jeśli tak zostało ustalone w umowie. Co prawda służebność mieszkania daje służebnikowi prawo do korzystania z części mieszkania, ale NIE WYMAGA od właściciela zapewnienia mu opieki. Umowa dożywocia natomiast wiąże się z zobowiązaniem właściciela do zapewnienia opieki i utrzymania w zamian za mieszkanie.

Jakie prawa posiada osoba mająca służebność osobistą mieszkania?

Przyjrzyjmy się poszczególnym artykułom Kodeksu Cywilnego, które dotyczą prawa służebności mieszkania. Cytując Kodeks Cywilny są to:

  • Art. 296: Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista)
  • Art. 297. Do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych z zachowaniem przepisów rozdziału niniejszego.
  • Art. 298. Zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych.
  • Art. 299. Służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego.
  • Art. 300. Służebności osobiste są niezbywalne. Nie można również przenieść uprawnienia do ich wykonywania.
  • Art. 301:§ 1. Mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności.
    § 2. Można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.
  • Art. 302:§ 1. Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.
    § 2. Do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne.
  • Art. 303. Jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę.
  • Art. 304. Służebności osobistej nie można nabyć przez zasiedzenie.
  • Art. 305. Jeżeli nieruchomość obciążona służebnością osobistą została wniesiona jako wkład do rolniczej spółdzielni produkcyjnej, spółdzielnia może z ważnych powodów żądać zmiany sposobu wykonywania służebności albo jej zamiany na rentę.
Służebność mieszkania. Na czym polega? Jakie prawa mają służebnicy?
Służebność mieszkania. Na czym polega? Jakie prawa mają służebnicy?

Jak ustanowić służebność mieszkania?

Aby ustanowić służebność mieszkania, musisz podjąć kilka kroków. Są to: zawarcie umowy, sporządzenie aktu notarialnego, wpis do księgi wieczystej oraz… opłacenie notariusza! Przyjrzyjmy się każdemu z elementów ustanawiania służebności mieszkania.

  1. Umowa: pierwszym krokiem jest zawarcie umowy. W tym celu musisz oczywiście porozumieć się z właścicielem nieruchomości i uzyskać jego zgodę na ustanowienie służebności mieszkania. Umowa powinna precyzyjnie określać prawa i obowiązki obu stron oraz warunki służebności.
  2. Akt notarialny: umowa służebności musi być sporządzona w formie aktu notarialnego, który będzie potwierdzał jej ważność. Akt notarialny musi zostać podpisany w obecności notariusza i właściciela nieruchomości – obecność służebnika nie jest obowiązkowa.
  3. Wpis do księgi wieczystej: po sporządzeniu aktu notarialnego konieczne jest dokonanie wpisu do księgi wieczystej. To oficjalny rejestr, w którym są udokumentowane prawa do nieruchomości. Wpis do księgi wieczystej jest ważnym krokiem, który zapewnia oficjalne przekazanie służebności i ochronę służebnika na czas jej trwania (na określony czas lub dożywotnio).

Warto zaznaczyć, że służebność mieszkania może być odpłatna lub nieodpłatna. W praktyce służebność odpłatna oznacza, że służebnik musi płacić określoną kwotę pieniężną właścicielowi nieruchomości. Może to być jednorazowa opłata, opłata roczna lub regularne płatności. Warunki finansowe powinny być koniecznie uzgodnione w umowie. Natomiast służebność nieodpłatna oznacza, że służebnik korzysta z mieszkania bez dodatkowych opłat, ale może być zobowiązany do pokrywania standardowych kosztów, np. czynsz, czy kosztów dotyczących prowadzenia gospodarstwa domowego, np. opłaty za media.

Co zabrać do kancelarii notarialnej?

Właściciel nieruchomości, wybierając się do kancelarii notarialnej, musi przedstawić: swoje dane osobowe, informacje na temat nieruchomości (np. numer księgi wieczystej nieruchomości) oraz informacje na temat rodzaju służebności (odpłatna/nieodpłatna) i konkretnych opłat, na które umówił się ze służebnikiem.

Ile wynoszą koszty notarialne?

Ustanowienie służebności mieszkania jest procesem, który wiąże się z pewnymi opłatami, ale należy pamiętać, że te koszty są nieodłączną częścią formalności prawnych i zabezpieczają nasze prawa i interesy. Przyjrzyjmy się zatem, jakie są te koszty notarialne i jak możemy je oszacować.

Opłata sądowa jest jednym z elementów, które musimy uwzględnić. Jeśli zdecydujemy się na ujawnienie służebności w księdze wieczystej, notariusz pobierze od nas opłatę sądową w wysokości 200 złotych.

Podatek od spadków i darowizn również musi być wzięty pod uwagę. Jeśli służebność jest ustanawiana w sposób nieodpłatny, istnieje obowiązek zapłacenia tego podatku. Jednak jeśli umowę zawieramy z bliskimi krewnymi, takimi jak dzieci, małżonek czy rodzice, istnieje możliwość skorzystania ze zwolnienia od tego podatku. Warto skonsultować się z notariuszem w celu uzyskania dokładnych informacji na ten temat.

Taksa notarialna to kolejny element kosztów związanych z ustanowieniem służebności mieszkania. Jest to opłata za usługi notarialne związane z przygotowaniem aktu ustanowienia służebności. Wysokość tej opłaty jest ustalana indywidualnie na podstawie przepisów i zależy od wartości samej umowy. Istnieją różne stawki taksy notarialnej – maksymalne stawki znajdziesz w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości. Pamiętaj, że do wartości taksy notarialnej należy doliczyć opłatę za sporządzenie wypisów, która wynosi 6 złotych za każdą stronę dokumentu.

Wszystkie wymienione opłaty podlegają również obowiązkowemu podatkowi od towarów i usług (VAT) w wysokości 23%.

Dożywotnia służebność mieszkania a zachowek

Obciążenie nieruchomości prawem dożywotniej służebności mieszkania może wpływać na jej wartość rynkową. W jaki sposób? Służebność jest ograniczeniem praw własności danej nieruchomości, która ma przez to niższą wartość rynkową w porównaniu do np. mieszkania nieobciążonego żadnymi ograniczeniami. Tym samym nieruchomość z dożywotnią służebnością oznacza najczęściej obniżenie wartości majątku przeznaczonego na zachowek.

Dożywotnia służebność mieszkania a sprzedaż nieruchomości

Teoretycznie sprzedaż nieruchomości ze służebnością jest możliwa, ale z pewnością jest trudniejsza i ma pewne ograniczenia. Dożywotnia służebność mieszkania oznacza w końcu, że osoba, która dysponuje tym prawem, będzie miała dożywotnie prawo do korzystania ze sprzedawanej nieruchomości. Nowy właściciel będzie musiał zaakceptować to obciążenie i zapewnić korzystającemu ze służebności dostęp do nieruchomości przez całe życie. Brzmi jak rzecz nie do zaakceptowania?

Najprawdopodobniej tak, ale niektórych może także skusić niższa wartość nieruchomości ze służebnością, przez co zgodzą się mniejszy komfort zamieszkiwania ze służebnikiem. Takie sytuacje są jednak rzadsze od… zrzeczenia się prawa do służebności przed notariuszem. Jak to zrobić?

Zrzeczenie się prawa do służebności

Zrzec się prawa może wyłącznie służebnik, a więc musisz się z nim dogadać! W zamian za zrzeczenie się służebności danego lokalu właściciele nieruchomości często proponują służebność na innym mieszkaniu. Zniesienie służebności jest także możliwe, gdy służebnik nie korzysta ze swojego prawa od co najmniej 10 lat. W końcu także zniesienie służebności może dojść do skutku na drodze finansowego zadośćuczynienia. Mowa o ustanowieniu renty dla służebnika w zamian za zrzeczenie się służebności. Zastąpienie służebności rentą może nastąpić wyłącznie pod pewnymi warunkami. Czytaj dalej!

Zamiana służebności mieszkania na rentę

Z Kodeksu Cywilnego (Art. 303) dowiadujemy się, że istnieje możliwość zamiany służebności na rentę. Co ważne, zamiany tej może dokonać wyłącznie właściciel lub właścicielka nieruchomości, w sytuacji gdy służebnik dopuści się „rażących uchybień”. Co to oznacza?

Rażące uchybienia przy wykonywaniu służebności odnoszą się do sytuacji, gdy służebnik narusza istotne zasady lub postanowienia umowy, nie spełnia powierzonych mu obowiązków lub łamie zasady dotyczące korzystania z nieruchomości. Określenie „rażące uchybienie” jest tzw. klauzulą generalną, która wymaga indywidualnej oceny każdego konkretnego przypadku, uwzględniając wszystkie istotne okoliczności danej sprawy. Generalna zasada jest jednak taka, że uchybienia muszą się powtarzać – nie może to być jednorazowy incydent. Co to może być?

  1. Niszczenie lub celowe uszkadzanie nieruchomości: służebnik powoduje znaczne szkody, na przykład demolując pomieszczenia, niszcząc instalacje, ściany itp.
  2. Nieuzasadnione zmiany w nieruchomości: służebnik dokonuje nieautoryzowanych zmian w budynku lub lokalu, które przekraczają zakres umowy służebności mieszkania.
  3. Nielegalne podnajmowanie lub przekazywanie nieruchomości innym osobom: służebnik korzysta z nieruchomości w sposób niezgodny z umową, np. wynajmuje lub udostępnia ją osobom trzecim nieuwzględnionym w umowie lub bez zgody właściciela.
  4. Nieuiszczenie ustalonych w umowie opłat: służebnik nie płaci określonych opłat, np. za media.
  5. Zakłócanie spokoju sąsiadów lub naruszanie porządku publicznego: służebnik zachowuje się w sposób, który jest uciążliwy dla sąsiadów, np. hałasuje, nie przestrzega zasad wspólnego korzystania z nieruchomości.

Warto zaznaczyć, że uchybienie musi mieć stopień „rażący”, to jest być poważne, uciążliwe, powtarzające się, a to, czy zostanie za takie uznane, zależy od decyzji sądu.