Umowa dożywocia a zachowek

Kiedy umowa o dożywocie zostaje zawarta, dożywotnik (zbywca) otrzymuje prawo do korzystania z mieszkania lub domu przez resztę swojego życia w zamian za przekazanie własności nieruchomości danej osobie (nabywcy). Nabywca zobowiązuje się z kolei do tego, by zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Jednakże, gdy dożywotnik umiera, nierzadko pojawia się pytanie, jakie są prawa spadkobierców wobec tej umowy? Jakie pojawiają się problemy w domaganiu się zachowku przy umowie dożywocia? Czytaj nasz artykuł!

Umowa o dożywocie

Umowa o dożywocie jest umową cywilnoprawną, którą reguluje Kodeks Cywilny (art. 908-916). Polega na porozumieniu między dwiema strona, w którym obecny właściciel lub właścicielka nieruchomości przekazuje drugiej osobie własność mieszkania lub domu. To nie koniec – w zamian za przekazanie własności nowy nabywca zobowiązuje się zapewnić tej osobie opiekę i wsparcie do końca życia, tzw. dożywotnie utrzymanie. Co w praktyce oznacza umowa o dożywocie?

Wyjaśnijmy to na bardzo prostym przykładzie. Wyobraź sobie, że jesteś starszą osobą, która otrzymuje niewielką emeryturę i posiadasz dom. Na codzienne wydatki i rachunki starcza Ci tylko niewielka kwota, a często brakuje Ci pieniędzy na leki i inne potrzeby. W takiej sytuacji możesz zawrzeć umowę dożywocia z członkiem rodziny lub inną osobą. Zgodnie z tą umową, przekażesz im prawo do korzystania z Twojego domu, a w zamian oni zobowiązują się zapewnić Ci opiekę, wsparcie oraz pokrywanie kosztów życia, włączając w to wydatki na leki.

Umowa o dożywocie polega więc na tym, że Ty stajesz się niejako „dożywotnikiem” danej własności (np. domu) i masz prawo korzystać z niej przez resztę swojego życia. Osoba, która przejmuje własność nieruchomości, ma obowiązek przyjąć zbywcę „pod swój dach”, zapewnić mu opiekę, mieszkanie, jedzenie, oświetlenie oraz wsparcie w chorobie. Ponadto zobowiązuje się do pokrycia kosztów Twojego pogrzebu! Szczegóły umowy o dożywocie mogą być jednak ustalone indywidualnie, w zależności od potrzeb obu stron.

Umowa dożywocia a zachowek

Co to jest zachowek i na czym polega? Zachowek to część dziedziczenia, do której mają prawo najbliżsi krewni spadkodawcy, nawet jeśli zostali pominięci w testamencie. Kwestia umowy dożywocia wzbudza kontrowersje przy domaganiu się zachowku. Czy dożywocie wlicza się do spadku? Czy przy obliczaniu zachowku należy uwzględnić wartość świadczonej opieki na rzecz dożywotnika? Czy wartość zachowku może być pomniejszona o koszty związane z utrzymaniem dożywotnika? To kilka przykładów pytań, które rodzą dylematy związane z roszczeniem w sprawie zachowku.

Główną stawką w grze o zachowek jest to, czy wartość nieruchomości, którą przekazano w zamian za dożywocie, będzie miała wpływ na wysokość zachowku. Aby rozwiązać tę zagadkę, musimy wnikliwiej przyjrzeć się kwestiom związanym zarówno z umową dożywocia, jak i umową darowizny. Nierzadko są one ze sobą mylone i powodują wyżej opisane wątpliwości.

Umowa darowizny kontra umowa dożywocia a zachowek

Zrozumienie zawiłości związanych z umową darowizny, umową dożywocia i zachowkiem wymaga bliższego przyjrzenia się tym pojęciom i ich wzajemnym relacjom.

Na samym początku warto zauważyć, że umowa darowizny i umowa dożywocia to dwie odrębne umowy regulowane przez przepisy prawa. Umowa darowizny polega na bezpłatnym przekazaniu majątku przez jedną osobę drugiej osobie. Tym samym majątek staje się własnością obdarowanego, a darczyńca nie ma prawa do żadnego wynagrodzenia za jego przekazanie. Z kolei umowa dożywocia ma zupełnie inny charakter – osoba przekazująca nieruchomość (dożywotnik) otrzymuje dożywotnią opiekę i wsparcie od osoby, która przyjmuje nieruchomość (nabywcy). Można powiedzieć, że opieka nad dożywotnikiem stanowi wynagrodzenie za przekazanie nieruchomości.

W kontekście zachowku, który jest często istotnym aspektem w sprawach spadkowych, konfrontujemy się z kilkoma niejasnościami. Jak już wiesz, zachowek to część spadku, do której mają prawo określone osoby zgodnie z przepisami prawa spadkowego, nawet jeśli zostali pominięci w testamencie. W przypadku umowy darowizny sprawa jest dość prosta – wartość przekazanego majątku jest brana pod uwagę przy obliczaniu zachowku i obdarowany może mieć obowiązek wypłacenia zachowku innym spadkobiercom.

W przypadku umowy dożywocia kwestia zachowku jest bardziej skomplikowana ze względu na inny charakter umowy – „coś za coś” (nieruchomość za dożywotnią opiekę i utrzymanie). Umowa o dożywocie jest umową wzajemną i odpłatną, przez co nie ma znaczenia dla rozumienia przepisów o zachowku jako darowizny. Oznacza to, że umowa dożywocia ani nie zmniejsza, ani nie zwiększa kwoty zachowku, nie wlicza się do substratu zachowku. Pamiętaj – umowa o dożywocie nie wpływa na wysokość zachowku.

Umowa dożywocia a darowizna ze służebnością

Wiesz już, że wartość nieruchomości przekazanej w zamian za opiekę nad starszą osobą nie wpływa na wysokość uzasadnionego roszczenia o zachowek. Natomiast w przypadku darowizny nieruchomości ze służebnością mieszkania (prawem do zamieszkiwania w niej na określony czas lub do końca życia) istnieje prawdopodobieństwo pojawienia się roszczenia, które uwzględnia wartość nieruchomości.

W związku z tym krewny osoby starszej powinien rozważyć, czy warto zrezygnować z wyższego roszczenia o zachowek w zamian za opiekę, której prawdopodobnie i tak by się podjął? Alternatywą między zwykłą darowizną a umową dożywocia jest darowizna nieruchomości ze służebnością mieszkania. Taka służebność obniża wartość zachowku. Więcej na temat służebności mieszkania dowiesz się z naszego najnowszego artykułu: „Służebność mieszkania. Na czym polega? Jakie prawa mają służebnicy?”.

Umowa o dożywocie – co jeszcze jest ważne?

Oprócz kwestii związanych z zachowkiem, istnieje kilka innych istotnych aspektów wpisanych w umowę dożywocia, które warto wziąć pod uwagę. Zacznijmy od podsumowania tych już opisanych:

1. Przekazanie nieruchomości: umowa o dożywocie polega na przekazaniu nieruchomości, takiej jak mieszkanie, dom lub działka, osobie, która zobowiązuje się zapewnić dożywotnią opiekę nad dożywotnikiem. Właściciel nieruchomości, zwany dożywotnikiem, może korzystać z niej do końca swojego życia.
2. Obowiązki nabywcy: nabywca nieruchomości, czyli osoba zobowiązana do zapewnienia dożywotniej opieki, ma określone obowiązki wobec dożywotnika. Mogą one obejmować zapewnienie wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła, opału oraz odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie.

Ponadto należy zwrócić uwagę na takie kwestie, jak:

1. Forma umowy: umowa o dożywocie powinna być zawarta na piśmie, aby była ważna. Jest to kluczowe dla ochrony praw obu stron i uniknięcia późniejszych sporów czy nieporozumień. Uwaga: umowa o dożywocie musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego – w przeciwnym razie traci swoją ważność w świetle prawa!
2. Warunki umowy: szczegóły i warunki umowy o dożywocie muszą być ustalone i opisane w umowie. Należy uwzględnić m.in. zakres i charakter opieki oraz ustalone świadczenia!
3. Znaczenie prawnego statusu nabywcy: nabywca nieruchomości, będący jednocześnie osobą zapewniającą dożywotnią opiekę, zyskuje pewne korzyści i uprawnienia, takie jak prawo do zamieszkania w nieruchomości, czy prawo do korzystania z niej po śmierci dożywotnika.
4. Konsekwencje po śmierci dożywotnika: po śmierci dożywotnika nieruchomość przypada nabywcy (osobie zapewniającej opiekę). Należy jednak pamiętać, że w przypadku, gdy dożywotnik pozostawił innych spadkobierców, może wystąpić konieczność podziału spadku zgodnie z przepisami dziedziczenia, ale bez wpływu umowy dożywocia na wysokość zachowku. Nie zapominaj również o tym, że w umowie dożywocia obowiązkiem nabywcy jest wyprawienie pogrzebu dożywotnikowi!

Wycena nieruchomości z Pricer

Jeśli istnieje prawdopodobieństwo pojawienia się roszczenia związane z wartością nieruchomości w kontekście darowizny ze służebnością mieszkania, oznacza to, że inne osoby (najczęściej spadkobiercy), które mają prawnie uznane roszczenia do majątku darczyńcy, mogą mieć prawo do otrzymania pewnej wartości nieruchomości w przyszłości.

To roszczenie wynika z faktu, że mimo darowizny, która formalnie przeszła na obdarowanego, wartość nieruchomości wciąż może być uwzględniana w ustalaniu wysokości spadku lub innych sytuacjach prawnych. Potrzebujesz szybkiej i darmowej wyceny nieruchomości? Skorzystaj z automatycznej wyceny nieruchomości PriceR!