+48 733 930 936Inflacja znowu w górę! Jak podał Główny Urząd Statystyczny (GUS), inflacja w Polsce znowu poszła w górę – to już 17,2% w ujęciu rocznym. Ale czy w tej sytuacji wartość rynkowa nieruchomości również wzrasta? Ile obecnie jest warte mieszkanie, które planujemy sprzedać?
Do tej pory jedną z najbardziej opłacalnych inwestycji było lokowanie środków pieniężnych w nieruchomościach. Wielu analityków uznawało ten sposób walki z inflacją jako najbardziej skuteczny. Czy przy wskaźniku inflacji w lipcu 2022 r. na poziomie ponad 15-stu procent nadal możemy być tego pewni? Czy w tej sytuacji wartość naszego mieszkania wzrasta czy wręcz przeciwnie – notuje spadki?
Co to jest inflacja?
Najprościej mówiąc, inflacja to zmiana cen towarów i usług w ujęciu rocznym – czyli, wskaźnik ile więcej (lub mniej) musimy zapłacić teraz za te same dobra, niż gdybyśmy nabyli je przed rokiem. Wyrażana jest za pomocą wskaźnika procentowego publikowanego przez GUS.
Ważną kwestią jest to, że wskaźnik prezentuje średnią zmianę dla badanych sektorów, a wartości te są jednak różne dla poszczególnych dziedzin gospodarki. Wysoka inflacja a ceny mieszkań – czy te dwa atrybuty będą rosnąć w równym tempie? Przy ostatnio ogłoszonej średniej inflacji na poziomie 15,6%, wyszczególnione wskaźniki wynosiły:
- żywność i napoje bezalkoholowe – 14,1%
- nośniki energii – 35,3%
- paliwa do prywatnych środków transportu – 46,3%
Warto zauważyć, że ceny paliwa wzrosły o wiele więcej niż wskazywałby na to średni wskaźnik inflacyjny. Musimy zatem pamiętać, że ceny zmieniają się inaczej dla każdego sektora.
Jak zatem sytuacja kształtuje się na rynku nieruchomości? Warto zwrócić uwagę na porównanie – inflacja a ceny mieszkań. To zapytanie szybko zdobywa popularność w internetowych wyszukiwarkach, co oznacza, że coraz więcej osób zastanawia się, czy przy tak wysokiej inflacji realna wartość ich nieruchomości rośnie czy jednak spada. Rodzi to również kolejne pytania: Co kupować w czasie inflacji? Czy nieruchomości to wciąż bezpieczna przystań inwestycyjna?
Ceny nieruchomości a inflacja
Rynek nieruchomości również podlega zmianom cenowym. Blogerzy sprawdzają co kupować w czasie inflacji, żeby zarobić i dzielą się swoimi radami. Ale w obliczu trudnych do przewidzenia najbliższych miesięcy część potencjalnych nabywców, zwłaszcza dużych, prywatnych inwestorów, wycofała się w rynku z uwagi na inne zobowiązania, nawet przy wszechobecnym zachętom do inwestowania w nieruchomości. Popyt na nieruchomości wciąż jest bardzo silny, jednak nie ma pewności co przyniosą najbliższe miesiące. Kryzys gospodarczy to wciąż realny scenariusz.
Od wielu lat obserwujemy intensywny wzrost cen, na który wpływ ma wiele czynników, w tym także inflacja. Większość branżowych analityków spodziewa się spadków cen. Powszechne jest przekonanie, że inwestycje w nieruchomości chronią przed inflacją, jednak rynek wszedł w fazę cyklu, w której dawno się nie znajdował.
Indeksacja cen, czyli z pomocą deweloperom
Skorelowanie wzrostu cen nieruchomości z poziomem inflacji ma bezpośrednie przełożenie na rynku deweloperskim – rosną koszty materiałów budowlanych, wynagrodzenia pracowników oraz koszt paliwa niezbędnego w procesie budowy. Dlatego, aby zachować opłacalność inwestycji, deweloper podnosi ceny nowo budowanych lokali zgodnie z własnymi wyliczeniami. Na wszystkie pozycje wpływ ma inflacja. A ceny mieszkań? W tej branży ceny nie zachowują się proporcjonalnie.
W obliczu tak wysokiego wzrostu cen (w szczególności materiałów budowlanych i paliwa) powraca temat indeksacji cen, czyli umożliwienia deweloperowi podniesienia ceny sprzedaży lokalu, nawet jeśli umowa na jego zakup została już podpisana. To z kolei budzi wiele wątpliwości wśród Klientów. W wielu sektorach już mocno widoczna jest wysoka inflacja, a ceny mieszkań, nawet jeśli procentowo będą rosły wolniej, to i tak będzie to bardziej odczuwalne dla potencjalnego nabywcy, z uwagi na wysoki całościowy koszt inwestycji.
Inaczej sytuacja przedstawia się na rynku wtórnym. Największą zależność wzrostu cen możemy powiązać:
- ze wzrostem popytu na wykończone mieszkania (napływ uchodźców);
- ze spadkiem podaży nieruchomości (mniej rozpoczynanych inwestycji deweloperskich);
- ze wzrostem ceny zakupu mieszkania deweloperskiego, czyli niewykończonego.
Najstabilniej zachowuje się rynek nieruchomości premium. Tam inwestorzy mogą pozwolić sobie na spokojny okres. Można jednak zaobserwować spadek cen ofertowych na rynkach wtórnym i pierwotnym, gdzie deweloperzy muszą zakończyć projekty w określonym terminie i będą się spieszyć ze sprzedażą lokali. To może przełożyć się na spadki cenowe, jednak głównie w mniejszych miastach. Entuzjazm z tym związany trochę opadł, a na rynku dalej panuje niepewność.
Wartość nieruchomości – czy nadąża za inflacją?
Rozważmy przykład:
W lipcu 2021 roku odłożyliśmy 1000 zł na bezpłatnym koncie w banku. Czy dzisiaj, po roku, nadal posiadamy te 1000zł? Tak, ale możemy za nie kupić o wiele mniej towarów i usług – realna wartość naszych oszczędności to tylko 865 zł. Czyli dzisiaj za 1000 zł kupimy dokładnie tyle, ile kupilibyśmy w zeszłym roku, wydając 865 zł.
Mając świadomość tych wyliczeń, naturalnie poszukujemy informacji co kupować w czasie inflacji, aby nasze oszczędności nie straciły na wartości. Czy z naszymi mieszkaniami jest tak samo? Czy kupując rok temu mieszkanie za 300 tys. zł, dzisiaj będzie warte 15,6% mniej? Na szczęście nie. Inwestowanie w nieruchomości to nadal jeden z bardziej opłacalnych sposób walki z inflacją.
Jak podaje GUS w 1. kwartale 2022 r. ceny nieruchomości wzrosły średnio 13,6% w skali roku. Za ten sam okres inflacja wynosiła 9,7%. Można zatem wywnioskować, że wartość nieruchomości rośnie szybciej niż inflacja. Z niecierpliwością będziemy oczekiwać na dane z rynku nieruchomości za 2 kwartał, aby porównać do obecnej sytuacji. Wydaje się jednak, że odpowiedź na zyskujące popularność zapytania internetowe “wysoka inflacja a ceny mieszkań” może być bardzo optymistyczna dla inwestorów w tym sektorze.
Wpływ inflacji na rentowność nieruchomości kupowanych w celach inwestycyjnych oraz wzrost kosztów życia powodują jednak, że inwestorzy wstrzymują się z kupnem mieszkań. Poprzedni kryzys na rynku nieruchomości trwał trzy lata (2005-2008). Tym razem rynek powinien zareagować szybciej, ponieważ świadomość takiego scenariusza jest większa, co pozwala na wykonanie ruchów wyprzedzających.
Wycena nieruchomości może być prostsza niż myślisz
Jak zatem obliczyć aktualną wartość mieszkania, które zamierzamy sprzedać? Można wziąć pod uwagę średni wzrost cen publikowany przez GUS i na tej podstawie wyliczyć aktualną cenę. Ale wróćmy do wątku uśredniania – każdy wskaźnik pokazuje zmianę określoną jako średnia – a na wartość Twojego mieszkania ma wpływ przecież wiele innych, indywidualnych czynników.
Kupując mieszkanie 7 lat temu, w okolicy znajdował się jedynie mały sklep spożywczy, a dojazd do centrum Warszawy zajmował prawie godzinę. Na przestrzeni lat oddano do użytku nowe inwestycje, poprawiła się infrastruktura, komunikacja i otworzono wiele punktów usługowych. Do najbliższej stacji metra można dojechać w zaledwie 10 minut, a stąd tylko w 12 minut do ścisłego centrum stolicy.
Biorąc pod uwagę znaczną poprawę warunków mieszkaniowych i komunikacyjnych, możemy zakładać, że wartość Twojego lokalu wzrosła o wiele bardziej niż sugerowałby to średni wskaźnik. W tym przypadku inflacja i wzrost cen mieszkań nie idą w parze. Wartość nieruchomości jest po części napędzana wskaźnikami gospodarczymi, ale na wzrost jej ceny wpływ mają także inne obiektywne czynniki.
Realną wartość mieszkania możesz poznać zamawiając bezpłatny raport na stronie Pricer.pl. Jako nowoczesny agent rynku lokalnego, korzystamy z aktualnych danych transakcyjnych rynku nieruchomości, biorąc pod uwagę także indywidualne cechy wycenianej nieruchomości. Sprzedaż mieszkania również może być łatwiejsza – jednym kliknięciem opublikujesz swoją ofertę na wielu portalach i skrócisz czas poświęcony na poszukiwanie potencjalnych nabywców.
Nie musisz sam przeliczać wartości swojej nieruchomości – zrobi to za Ciebie nasz zaawansowany algorytm, który oprócz oczywistych wskaźników inflacyjnych i wzrostu cen transakcyjnych analizuje wiele innych czynników, tak ważnych przy wycenie mieszkania, aby wyliczona kwota była najbardziej realna do uzyskania.
Co ważne, w PriceR opracujemy indywidualną strategię cenową, biorąc pod uwagę Twoje preferencje i wytyczne co do czasu sprzedaży i możliwości negocjacyjnych. W obecnym czasie jest to bardzo istotne – Twoja strategia będzie nadążała za zmianami na rynku i będzie odpowiedzią na zmieniającą się inflację.