Ile kosztuje wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę? Koszty, cena oraz metody wyceny

W świetle prawa do profesjonalnej wyceny nieruchomości uprawniony jest wyłącznie rzeczoznawca majątkowy. Minister Rozwoju i Technologii prowadzi Centralny Rejestr Rzeczoznawców Majątkowych, w którym znajdziemy listę wszystkich osób posługujących się tym tytułem zawodowo. Wyceny nieruchomości tworzone są dla wielu celów, np. podatkowych, w kredytowaniu zakupu nieruchomości czy przy podziale majątku. Jak wygląda wycena nieruchomości? Jaki jest średni koszt wyceny nieruchomości? W tym artykule znajdziesz odpowiedzi na te pytania.

Metody wyceny nieruchomości

Zacznijmy od tego, jak wycenić nieruchomość? Wyceny dokonuje się na różne sposoby. Wybór danej metody uzależniony jest od czynników, które określają wartość nieruchomości. Wyróżnia się następujące podejścia: porównawcze, dochodowe, kosztowe oraz mieszane. Przyjrzymy się pokrótce każdemu z nich.

Podejście porównawcze, czyli najczęstsza metoda wyceny nieruchomości

Jak wynika z art. 153 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami: „Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej”.

Jak więc sama nazwa wskazuje, w podejściu tym porównywane są ze sobą lokale podobne do siebie, pod kątem np. tego samego rodzaju nieruchomości (mieszkanie w bloku nie może być porównane do domu jednorodzinnego!), tej samej lub zbliżonej lokalizacji (mieszkania w centrum miasta i na jego obrzeżach potrafią diametralnie różnić się ceną), o tej samej liczbie pokoi czy zbliżonym metrażu. W podejściu porównawczym wykorzystuje się trzy metody:

• metodę porównywania parami: wyceny dokonuje się przez porównanie kilku nieruchomości, które są przedmiotem kupna-sprzedaży, mają podobne cechy, warunki zawarcia transakcji i ceny transakcyjne,
• metoda korygowania cen średnich: do porównań branych jest kilkanaście nieruchomości, o podobnych cechach, warunkach zawarcia transakcji i cenach transakcyjnych,
• metodę analizy statystycznej rynku: wyceny dokonuje się przy pomocy analiz statystycznych, jej celem jest określenie wartości nieruchomości reprezentatywnych, więc nie stosuje się jej przy wycenie indywidualnej.

Tylko skąd rzeczoznawca majątkowy czerpie informacje na temat cen transakcyjnych? Z publicznych Rejestrów Cen i Wartości Nieruchomości (RCiWN) prowadzonych przez starostwa!

Podejście dochodowe, czyli wycena nieruchomości przynoszących zysk

W jej ramach wycenia się budynki, w których prowadzona jest lub ma być działalność gospodarcza – w hotelach, kinach, biurach itp. W art. 153 ust. 2 czytamy: „Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód„. W podejściu dochodowym wykorzystywane są najczęściej dwie metody:

• metoda inwestycyjna: w wycenie uwzględnia się wpływy z czynszów i dzierżaw, budynek, grunt, inne prawa do nieruchomości – to metoda charakterystyczna dla lokali użytkowych, budynków firmowych, biur,
• metoda zysku: w wycenie bierze się pod uwagę przychód, który generuje dana nieruchomość (z uwagi na prowadzoną tam działalność gospodarczą).

Podejście kosztowe

W art. 153 ust. 3 podejście kosztowe tłumaczy się w następujący sposób: „polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych”. Brzmi nieco tajemniczo, ale w podejściu kosztowym chodzi przede wszystkim o osobną wycenę gruntu i części, które są z tym gruntem trwale powiązane (np. budynki, zasadzone drzewa, urządzenia).

Podejście mieszane

Podejście mieszane to nic innego, jak metoda zawierająca elementy opisanych wyżej podejść. Zgodnie z art. 152 ust. 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami: „Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym”.

Wycena mieszkania przez rzeczoznawcę: co jest efektem końcowym?

Operat szacunkowy! To pisemny, urzędowy dokument, który zawiera realną, potwierdzoną przez rzeczoznawcę majątkowego, wartość nieruchomości. W operacie szacunkowym zawarta jest opinia rzeczoznawcy o danej nieruchomości, przedstawiona jest wybrana metoda wyceny, odpis z księgi wieczystej wraz z wypisem z ewidencji gruntów i mapą ewidencyjną, czasem także znajduje się w nim decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Operat szacunkowy zyskuje moc w świetle prawa w momencie, gdy postawiona jest w nim pieczątka, zawarte są dane i numer uprawnień zawodowych rzeczoznawcy.

Co znajduje się w operacie szacunkowym?

Profesjonalnie wykonana wycena nieruchomości w formie operatu szacunkowego powinna zawierać:

• przedmiot i zakres wyceny,
• cel wyceny,
• podstawy sporządzenia operatu szacunkowego,
• daty istotne dla określenia wartości przedmiotu wyceny,
• opis stanu nieruchomości,
• przeznaczenie nieruchomości,
• analizę i charakterystykę rynku nieruchomości,
• przedstawienie sposobu wyceny,
• określenie wartości nieruchomości,
• uzasadnienie wyniku.

Oprócz tego w operacie szacunkowym zawarte są klauzule wskazujące na szczególne okoliczności wyceny nieruchomości i niezbędne dokumenty (jak np. odpis z księgi wieczystej) wykorzystane podczas szacowania nieruchomości.

Chcesz wiedzieć więcej na temat operatu szacunkowego? Czytaj nasz kolejny artykuł: Ile kosztuje operat szacunkowy?

Cena usług rzeczoznawcy majątkowego

Na wstępie warto zaznaczyć, że nie ma czegoś takiego, jak wystandaryzowana wycena nieruchomości. Na cenę operatu szacunkowego ma przede wszystkim wpływ rodzaj nieruchomości i jej wielkość. I tak wycena mieszkania będzie zdecydowania tańsza od np. wyceny domu z działką. Co ciekawe, koszt wyceny nieruchomości zależny jest także od regionu! W województwie wielkopolskim za wycenę podobnej nieruchomości możemy zapłacić zupełnie inną kwotę niż w województwie dolnośląskim.

Z reguły także każdy rzeczoznawca majątkowy dysponuje swoim własnym cennikiem, a swoją pracę wyceni na podstawie stopnia zaangażowania w wycenę – np. jeżeli wyceniana przez niego nieruchomość znajduje się daleko od biura, wliczone zostaną dodatkowe koszty za dojazd i czas dojazdu. Ponadto konieczne jest pamiętanie o kosztach związanych z pozyskaniem danych transakcyjnych i przygotowaniem odpowiednich dokumentów źródłowych uwzględnianych w trakcie sporządzania operatu szacunkowego.

Ostatecznie więc to, ile kosztuje wycena mieszkania, zależy od wielu kwestii. Zdecydowanie rekomendujemy ustalenie ceny na początku podejmowanej współpracy z rzeczoznawcą. Ponadto w sprawie wyceny nieruchomości warto skonsultować się z kilkoma rzeczoznawcami i poznać różne cenniki.

Średni koszt wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę wynosi:

• za mieszkanie ok. 750 zł
• za dom jednorodzinny ok. 1 000 zł
• za kamienicę ok. 1 400 zł
• za budynek wielorodzinny ok. 4 000 zł

Zamów operat szacunkowy u nas!

Chcesz szybko zamówić operat szacunkowy nieruchomości? Pomożemy Ci w tym! Współpracujemy z licencjonowanymi rzeczoznawcami majątkowymi w wycenie mieszkań, domów nieruchomości komercyjnych i gruntów. Zamawiając wycenę nieruchomości za pośrednictwem naszej strony, masz pewność uzyskania dokumentu w zgodzie z Twoimi potrzebami.

Do wyceny nieruchomości stosujemy zróżnicowane metody, tak by współgrały one z typem nieruchomości oraz celem uzyskania operatu szacunkowego (np. wycena niezbędna dla procesu hipotecznego czy na potrzeby inwestycyjne). Zależy nam, by operat szacunkowy stworzony przez naszych rzeczoznawców majątkowych zaspokajał potrzeby zarówno typowych, jak i bardziej wymagających nieruchomości.

Wycena nieruchomości online

A może nie potrzebujesz urzędowego potwierdzenia wyceny nieruchomości, ale wciąż interesuje Cię określenie wartości lokalu? Cenę rynkową mieszkań w Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu i Olsztynie możesz szybko, za darmo i bez wychodzenia z domu poznać dzięki wycenie online w PriceR. Oprócz wyceny nieruchomości bazującej na przeprowadzanych w okolicy transakcjach, dzielimy się z Tobą informacjami o najbliższym otoczeniu, potencjalne inwestycyjnym, kosztach eksploatacyjnych, infrastrukturze transportowej, a nawet… preferencjach wyborczych sąsiadów i sąsiadek! Kliknij po bezpłatną wycenę!

W naszym kolejnym artykule „Jak wycenić nieruchomość? Masz na to co najmniej kilka sposobów!” dowiesz się, jak oszacować wartość Twojego mieszkania. Pamiętaj, że nie musisz tego robić na własną rękę!