Home staging. Jak przygotować mieszkanie do sprzedaży lub wynajmu? 

Decydując się na sprzedaż lub wynajem nieruchomości, nie wystarczy jedynie zamieścić ogłoszenia. Rynek nieruchomości jest dziś tak konkurencyjny, że uwagę przyciąga się już nie tylko ceną. Ostatecznie to jednak na cenie i czasie nam zależy, a więc aby nasze mieszkanie lub dom sprzedać czy wynająć jak najszybciej i za jak najwyższą stawkę. Jak to zrobić? Z pomocą przychodzi home staging.

Co to jest home staging?

Home staging to przygotowanie nieruchomości pod sprzedaż lub wynajem. Głównym celem home stagingu jest przygotowanie domu czy mieszkania w taki sposób, by przyciągnąć jak najwięcej osób zainteresowanych, a tym samym sprzedać lub wynająć szybko i za zdecydowanie wyższą cenę. Przeważnie chodzi o to, by odbyło się to ramach strategii win-win: z dużym zyskiem dla sprzedającego lub sprzedającej i przy satysfakcji osoby oczarowanej naszą ofertą.

Czy warto przygotować mieszkanie do sprzedaży?

Analizy biznesowe dużych firm home stagingowych wykazują, że nieruchomości urządzone zgodnie z postulatami home stagingu szybciej znajdują nabywców. Oprócz tego sprzedawane są za zdecydowanie wyższą cenę od tych, które nie przeszły tego procesu. I tak chociażby z badań przeprowadzonych w Stanach Zjednoczonych wynika, że home staging potrafi skrócić czas finalizacji transakcji o nawet 40%. Home stagingiem nie musi jednak zawsze zajmować się profesjonalny home stager! Wielu projektantów i projektantek wnętrz promuje dziś trend „zrób to sam/a”, także w kontekście home stagingu.

Co w ramach home stagingu?

Odpowiednie przygotowanie nieruchomości może obejmować takie praktyki, jak usuwanie śladów po osobach zamieszkujących wcześniej lokal, przemeblowanie, malowanie ścian, zakup i odpowiednie ustawienie akcesoriów czy dodatków, wykonanie wysokiej jakości zdjęć, jak i szereg innych subtelnych strategii estetycznych. Wszystko po to, by z Twojego mieszkania lub domu uczynić najatrakcyjniejszą ofertę na rynku i wywołać jak najlepsze pierwsze wrażenie, a tym samym szybciej znaleźć nabywców.

Bywa również, że home staging określa się mianem narzędzia marketingowego na rynku nieruchomości. Narzędzie to miałoby sprawić, by potencjalny nabywca przeglądający ofertę „wprowadził się mentalnie” do naszego mieszkania lub domu. Chodzi więc o takie zainscenizowanie przestrzeni mieszkania czy domu, by ta jawiła się jako „idealna”, „wzorcowa”, czy też zwyczajnie wywoływała pozytywne emocje i skojarzenia, by chciało się w niej żyć. Jak to zrobić?

Do It Yourself, czyli jak zacząć home staging?

Samodzielne przygotowanie mieszkania pod sprzedaż lub wynajem będzie oczywiście wymagało od Ciebie sporego zaangażowania. Im jednak więcej uwagi poświęcisz poszczególnym aspektom home stagingu, tym lepsze efekty osiągniesz. Na co więc warto zwrócić uwagę?

Niech lśni i nie przypomina o innych: być może apel o wysprzątanie lokum wyda Ci się banalny, ale to podstawowy krok, jeśli zależy Ci, by wartość nieruchomości wzrosła. Nie chodzi jednak tylko o wyniesienie śmieci, umycie okien, podłóg itp. Oprócz podstawowych czynności związanych z przywracaniem porządku ważnym jest, żeby z mieszkania lub domu zniknęły wszystkie zbędne przedmioty i „zalegajki” oraz rzeczy mogące świadczyć o obecności osób tam mieszkających, np. ręczniki, kosmetyki, jedzenie. Chodzi o uzyskanie efektu „nieużytkowanej” przestrzeni. Zasada „im mniej, tym lepiej” powinna przyświecać osobie rozpoczynającej zabawę z home stagingiem. Zadbaj więc o perfekcyjny porządek i pozbądź się wszystkich osobistych przedmiotów znajdujących się w mieszkaniu, w tym także zdjęć na ścianach czy porozmieszczanych po lokalu pamiątek rodzinnych. Osoba interesująca się Twoim lokum powinna mieć zagwarantowane poczucie, że miejsce to czeka wyłącznie na nią, jej pamiątki i przedmioty osobiste. W przeciwnym wypadku trudniej będzie uzyskać Ci efekt „mentalnego wprowadzenia się” nabywcy w trakcie zapoznawania się z Twoją ofertą.

Najwyższy czas przestać ignorować drobne usterki: wystająca listwa podłogowa, naderwana klamka, pobrudzony od farby kaloryfer – to tylko jedne z przykładów drobnych usterek, które na co dzień bagatelizujemy, mówiąc pod nosem „zrobi się później”. W trakcie home stagingu należy się z nimi uporać. Dlaczego to tak ważne? Choć dla właściciela lub właścicielki mogą wydawać się drobnymi „niedopatrzeniami”, to potencjalnym nabywcom pobudzają fantazję – na naszą niekorzyść. Po pierwsze, usterki tego typu nie wyglądają estetycznie. Po drugie, prowokują pytania o to, co jeszcze w mieszkaniu wymaga naprawy, pod znakiem zapytania stawiając np. jakość pozostałych i ważniejszych sprzętów czy mebli.

Zadbaj o face lifting mieszkania lub domu: nic tak nie odświeża mieszkania, jak wymalowane na nowo ściany – i nie chodzi tu tylko o czyste ściany, ale i o świeży zapach. Najczęściej zaleca się przemalowanie ścian na biały kolor lub jego odcienie. Wybierając biel, nie narażasz się na ryzyko wzięcia udziału w niebezpiecznej dyskusji o gustach. Do tego biel wizualnie powiększy wielkość Twojego lokalu oraz go rozświetli, co pozytywnie wpływa na jego ocenę. Nie zapominajmy także, że od dłuższego już czasu odcienie bieli korespondują z trendem minimalizmu, a ten wciąż cieszy się dużą popularnością. Biel ścian doskonale przełamiesz ciemniejszymi lub bardziej zróżnicowanymi kolorami dodatków. Nie zapominaj jednak o kolorystycznej spójności – zdecyduj się na maksymalnie 3 kolory dodatków, które będą ze sobą współgrać (mogą to też być różne odcienie tego samego koloru).

Zatroszcz się o design: istnieje wiele wyznaczników „dobrego designu”. Jeśli zamierzasz eksperymentować z wystrojem wnętrza, warto zdecydować się na jeden styl estetyczny. W internecie znajdziesz wiele podpowiedzi na temat trendów wnętrzarskich w 2022 roku, np. minimalizm, vintage, krzykliwe kolory nawiązujące do stylu projektantów i projektantek Memphis Group.

Poświęć szczególną uwagę „centralnym” meblom: zauważ, że wiele mebli uznajemy za emblematyczne dla danej przestrzeni. Wyróżnikiem kuchni jest np. stół, sypialni łóżko, a łazienki wanna lub prysznic. To właśnie tym meblom czy urządzeniom dobrze jest poświęcić najwięcej czasu w ramach troski o design, akcesorie czy dekoracje. Chodzi o to, by wywołać w nabywcach efekt „zapraszania”, wzmocnić uczucia swojskości czy przynależności do danego pomieszczenia. Zainwestuj więc w poduszki na łóżku, które będą przyciągać uwagę swoimi kolorami lub teksturą, na wannie lub umywalce postaw kilka świeczek zapachowych, a na stole kuchennym umieść kwiaty o świeżym zapachu, który uwiedzie nowych klientów i klientki w trakcie oglądania nieruchomości. Być może wygląda to na zbytnie troszczenie się o detale, ale nie zapominajmy, jak ważną rolę odgrywają nasze zmysły w wywieraniu dobrego pierwszego wrażenia! Na oddziaływaniu na zmysły klientów i klientek opiera się także marketing sensoryczny.

Dobre zdjęcia potrafią zdziałać cuda: fotografia wnętrz jest niezwykle istotna w home stagingu. Profesjonalnie wykonane zdjęcia mają bardzo dużą wartość w procesie wynajmu lub sprzedaży nieruchomości. Zamieszczając dobrze wykonane zdjęcia, zdecydowanie zwiększasz swoje szanse na znalezienie nowych klientów. Za pośrednictwem fotografii potencjał każdych Twoich home stagingowych wysiłków zostanie odpowiednio uwydatniony. Fotografując nieruchomość, zadbaj o odpowiednie światło i kadrowanie, które nie tylko zapewnią odpowiednią jakość zdjęcia, ale i podkręcą wartość nieruchomości. Jednym z trików jest także fotografowanie „home stagingowych kącików”, czyli wydzielenie mniejszych stref, które uwydatniają funkcję danego pomieszczenia (np. wanna, łóżko, fotel). Tym kącikom warto poświęcić szczególną uwagę i zatroszczyć się o detale.

Profesjonalny home stager, czyli ile kosztuje home staging?

Zakup wszystkich akcesoriów lub wymiana mebli może Cię sporo kosztować – pieniędzy i czasu. Profesjonalne fotografowanie i designerskie zarządzanie przestrzenią także nie muszą leżeć w repertuarze naszych kompetencji. W niektórych przypadkach korzystniejszym będzie wynajęcie profesjonalnego home stagera, który zadba o wszystkie szczegóły.

Cena usług home stagingowych zależy od zakresu pracy. Już urządzone mieszkania zwykle nie wymagają ponoszenia kosztów związanych z zakupem nowych mebli. Sztuką pozostaje raczej zagospodarowanie tymi, które są, w atrakcyjny, przykuwający uwagę sposób, a więc np. ich przestawianie czy dekorowanie. Zazwyczaj też duże firmy home stagingowe oferują wynajem mebli i dekoracji. Ceny pełnych usług (z m.in. wynajmem mebli, dekoracją i sesją zdjęciową) zaczynają się od 1 000 zł.

Pamiętaj jednak, że usługi home stagingowe mogą obejmować wyłącznie konsultacje. W ich ramach otrzymasz profesjonalne propozycje zmian, które następnie wprowadzisz już sam/a. Dotyczą one np. oceny stanu technicznego i wizualnego lokalu, mocnych i słabych stron nieruchomości, zaproponowania kolorów, dodatków, jak i wskazania miejsc, w których konieczne są prace naprawcze. Cena konsultacji i propozycji zmian zależy od rodzaju nieruchomości, wielkości lokalu i jego położenia, może wahać się od 100 do 500 zł.

Jeśli w trakcie sprzedaży lub wynajmu korzystasz z usług agentów nieruchomości – warto dopytać o home staging. Coraz częściej jest on oferowany „w pakiecie”, we współpracy z daną agencją obrotu nieruchomościami.

Czy niskobudżetowy home staging jest możliwy?

Jeśli nie do końca wiesz, jak się do tego wszystkiego zabrać, w jaki wbić się trend wnętrzarski, jak dopasować wszystko ze wszystkim, by Twoja oferta wynajmu lub sprzedaży olśniła innych – wygodniejszą opcją będzie skorzystanie ze wspomnianej konsultacji home stagera. Z pewnością zaoszczędzisz na tym sporo czasu, a efekty najprawdopodobniej zwrócą się w wyższej cenie nieruchomości, którą będziesz mógł/a zaproponować.

Zdecydowanie jednak możesz zrobić to sam/a! Stosując się do zaproponowanych przez nas wskazówek, jedynym poniesionym przez Ciebie kosztem może ostatecznie okazać się tylko malowanie ścian. Zrobienie porządków i usunięcie tego, co zbędne, odpersonalizowanie przestrzeni (usunięcie pamiątek, zdjęć itp.), kwiaty na stole lub rośliny w doniczkach, świeża i wyprasowana pościel, świeczki w łazience – to te małe rzeczy, które mogą złożyć się na wielki efekt! Czy potrzebujesz profesjonalnego aparatu fotograficznego? Niekoniecznie. Większość smartfonów oraz iPhonów pozwala na wykonanie świetnych zdjęć – wystarczy, że zadbasz o dobre oświetlenie i wykadrowanie. W internecie znajdziesz również darmowe programy do edycji grafiki, w których możesz samodzielnie poprawić jakość zdjęć.