+48 733 930 936W warszawskim świecie nieruchomości wprowadzono ostatnio duże zmiany. Dotyczą one tzw. uchwały rewitalizacyjnej. Co to takiego i jak wpływa na rynek mieszkań w stolicy Polski?
Czym jest rewitalizacja?
Zacznijmy od tego, czym jest rewitalizacja. Ma ona na celu poprawę warunków życia oraz infrastruktury w danym obszarze miejskim. Obejmuje m.in. odnowę istniejącej przestrzeni, modernizację budynków, rozwój terenów zielonych czy poprawę dostępności transportowej. Kluczowym elementem rewitalizacji jest także aktywne zaangażowanie społeczności lokalnej w podejmowanie decyzji dotyczących planów i działań rewitalizacyjnych.
Ideą rewitalizacji jest zatem wspieranie nie tylko estetycznej zmiany danego obszaru (ma być np. ładniej), ale również dążenie do zrównoważonego rozwoju społecznego, ekonomicznego i kulturowego (ma być w zgodzie z lokalnymi potrzebami mieszkanek i mieszkańców, przedsiębiorców, organizacji pozarządowych, właścicieli nieruchomości itd.).
Uchwała rewitalizacyjna
Warszawa, będąca sercem Polski, przeszła ostatnio istotne zmiany w obszarze rewitalizacji dzięki uchwale Nr LX/1967/2022 Rady m.st. Warszawy. Uchwała, obowiązująca od marca 2022 roku, wprowadziła szereg ograniczeń, które mają istotny wpływ na rynek nieruchomości i procesy transakcyjne.
Uchwała rewitalizacyjna w 2023 r. – zmiany
Dotychczasowe działania rewitalizacyjne w Warszawie były oparte na Zintegrowanym Programie Rewitalizacji (ZPR) do 2022 roku. Jednak wraz z wejściem w życie nowej uchwały, zmiany skierowane są na konkretne obszary rewitalizacji. Oto najważniejsze aspekty, które wpłynęły na procesy transakcyjne!
Prawo pierwokupu
Jedną z kluczowych zmian jest wprowadzenie prawa pierwokupu na rzecz m.st. Warszawy dla wszystkich nieruchomości zlokalizowanych w strefie rewitalizacji. To oznacza, że miasto ma pierwszeństwo zakupu każdej nieruchomości z danego terenu rewitalizacyjnego, co bezpośrednio wpływa na procesy sprzedaży. Ograniczenia te będą obowiązywać przynajmniej przez dwa lata od daty wprowadzenia uchwały rewitalizacyjnej, tj. do 14 marca 2024 r.
Zwróć jednak uwagę na to, że nowe przepisy dotyczące poprawy obszarów miejskich nie mają zastosowania w przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego lokalu.
Zakaz wydawania decyzji o warunkach zabudowy
Uchwała rewitalizacyjna wprowadziła zakaz wydawania decyzji o warunkach zabudowy dla wybranych obszarów, zwłaszcza jeśli chodzi o budowę mieszkań, jak i przebudowę budynków (a także ich części) na funkcje mieszkalne. To ograniczenie ma na celu zapobieganie niekontrolowanej rozbudowie terenów mieszkalnych w miejscach, które nie są do tego przystosowane lub są przeznaczone do innych celów, np. edukacyjnych, zdrowotnych, rekreacyjnych. Ograniczenia te będą obowiązywać przynajmniej przez dwa lata od daty wprowadzenia uchwały rewitalizacyjnej, tj. do 30 marca 2024 r.
Warunkowa umowa sprzedaży – sporządź dwa akty notarialne!
Nowe regulacje wymagają zawarcia aż dwóch aktów notarialnych w procesie transakcji. Konieczne jest podpisanie warunkowej umowy sprzedaży, tj. uwarunkowanej odmową skorzystania z prawa pierwokupu przez miasto, a następnie umowy przenoszącej własność.
Zawiadomienie Prezydenta o umowie
Dodatkowym elementem jest obowiązek zawiadomienia Prezydenta m.st. Warszawy o zawarciu warunkowej umowy sprzedaży – za pośrednictwem notariusza. Prezydent ma następnie prawo skorzystania z prawa pierwokupu w ciągu miesiąca. Jak zapewne się domyślasz, te dodatkowe formalności zdecydowanie wydłużają standardowy proces sprzedaży.
Pamiętaj – choć Prezydent może zrzec się prawa pierwokupu, proces ten wymaga pełnej wiedzy obu stron na temat umowy sprzedaży. Prezydent m.st. Warszawy musi więc otrzymać notarialne zawiadomienie o próbie zawarcia umowy, co daje mu możliwość zdecydowania, czy skorzysta z prawa pierwokupu.
Wyznaczenie Specjalnej Strefy Rewitalizacji
Wprowadzone w uchwale zmiany przewidują także utworzenie Specjalnej Strefy Rewitalizacyjnej, która może przedłużyć okres obowiązywania opisanych wyżej praw nawet o 10 lat! To istotne dla inwestorek i inwestorów planujących długoterminowe projekty.
Chcesz wiedzieć więcej? Czytaj dalej!
W których rejonach Warszawy obowiązują ograniczenia?
Ograniczenia związane z uchwałą rewitalizacyjną LX/1967/2022 obowiązują w takich obszarach, jak Stara Praga, Nowa Praga, Pelcowizna, Szmulowizna, Kamionek, Grochów, Targówek Fabryczny i Targówek Mieszkaniowy.
Warto jednak podkreślić, że nie wszystkie obszary podlegają tym ograniczeniom. Przykładowo na obszarze oznaczonym jako obręb ewidencyjny 4-08-17 w MSI Pelcowizna uchwała rewitalizacyjna nie obowiązuje. Wynika to z decyzji Wojewody Mazowieckiego z marca 2022 roku, w ramach której uchwała jest częściowo unieważniona. Dla właścicieli nieruchomości na tym obszarze może to być istotne, ponieważ nie podlegają oni ograniczeniom obowiązującym w innych częściach miasta.
Chcesz poznać szczegóły nt. obszarów objętych ograniczeniami w Warszawie? Zajrzyj na stronę Urzędu Miasta, gdzie znajdują się ogólnodostępne informacje nt. terenów rewitalizacyjnych lub zapoznaj z oficjalną treścią uchwały. Mapę z obszarami rewitalizacji znajdziesz w załączniku nr 2.
Prawo pierwokupu – kiedy nie obowiązuje?
Warto wiedzieć, że nie zawsze obowiązuje prawo pierwokupu! Zgodnie z Art. 109. Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami istnieją okoliczności, w których miasto nie ma pierwszeństwa w zakupie nieruchomości.
Wyjątki obejmują sytuacje, gdy nieruchomość jest sprzedawana osobom bliskim dla właściciela, między jednostkami kościoła lub wyznania, a także gdy prawo własności lub użytkowania wieczystego wynika z odszkodowania za utratę nieruchomości lub jest rezultatem zamiany własności. Dodatkowo prawo pierwokupu nie obowiązuje, jeżeli w przypadkach, o których mowa w ust. 1 pkt 3 i 4, nie zostało ujawnione w księdze wieczystej, sprzedaż dotyczy budowy dróg krajowych, partner prywatny korzysta z pierwszeństwa, a nieruchomość przeznaczona jest na inwestycje lotniskowe, budowle przeciwpowodziowe lub stacje radarów meteorologicznych. Krajowy Zasób Nieruchomości ma także prawo pierwokupu w określonych przypadkach.
Zawarłam umowę bezwarunkową – co dalej?
Dla bezpieczeństwa transakcji każdy właściciel nieruchomości na terenie Warszawy powinien sprawdzić, czy jego adres znajduje się na obszarze objętym uchwałą rewitalizacyjną. W przeciwnym razie proces sprzedaży może napotkać na liczne przeszkody.
Zaleca się zatem, abyś upewnił(a) się, czy w przypadku Twojej nieruchomości istnieje prawo pierwokupu. Notariusz może zasugerować zawarcie warunkowej umowy w takim przypadku, ale wcale nie musi! Z uwagi na konsekwencje samodzielnie sprawdź, czy Twoja nieruchomość znajduje się w strefie rewitalizacji. Nieuwzględnienie tego skutkuje unieważnieniem umowy w sytuacji, gdy Prezydent m.st. Warszawy skorzysta z prawa pierwokupu.
Skąd wziąć informację, czy dany adres znajduje się na obszarze rewitalizacji?
Aby sprawdzić, czy dany adres znajduje się na obszarze rewitalizacji, skorzystaj z Miejskiego Systemu Informacji, w którym dokładnie określone jest, które jednostki są objęte uchwałą. Informacje te są kluczowe dla właścicielek i właścicieli nieruchomości planujących transakcje na warszawskim rynku.
Czy warto inwestować?
Inwestycje na terenach objętych specjalnymi ograniczeniami mogą być wyzwaniem, ale również szansą na udział w procesie rewitalizacji i podniesienie wartości nieruchomości w przyszłości. Mimo wprowadzonych ograniczeń obszar rewitalizacji może być atrakcyjny ze względu na plany miasta dotyczące poprawy jakości życia na tych terenach. Długofalowe korzyści mogą zatem przewyższyć krótkoterminowe utrudnienia!
Chcesz już teraz sprawdzić wartość swojej nieruchomości?
Jesteś zainteresowana/y poznaniem rzeczywistej wartości swojej nieruchomości? Skorzystaj z bezpłatnej wyceny na Pricer! Otrzymaj klarowne informacje dotyczące ceny i rynku mieszkaniowego w okolicy, dbaj o swoje inwestycje i podejmuj mądre decyzje. Dzięki Pricer dowiesz się, ile naprawdę warte jest Twoje mieszkanie.