Co to jest siedlisko? Kto może kupić i kiedy działka to siedlisko?

Dla kupującego, Porady 06.08.2023 3217

Zakup działki siedliskowej może być krokiem do spełnienia Twoich marzeń o własnym domu na wsi. Jakie wymagania należy spełnić? Kto może kupić działkę siedliskową i wybudować na niej dom? Dowiedz się szczegółów z naszego artykułu!

Działka siedliskowa – co to jest?

Działka siedliskowa lub siedlisko odnosi się do działki gruntu, która jest przeznaczona pod zabudowę gospodarstwa rolnego lub inną zabudowę związaną z osadnictwem wiejskim. Może to być działka, na której znajduje się budynek mieszkalny, budynki gospodarcze, pola uprawne, ogrody czy inne elementy związane z gospodarstwem.

Działka siedliskowa może być wykorzystywana przez właścicieli do celów rolniczych, hodowlanych, ogrodniczych lub jako miejsce zamieszkania. Często jest to obszar, na którym prowadzona jest działalność związana z produkcją żywności lub utrzymaniem gospodarstwa.

Działka siedliskowa definicja prawna

Chociaż słowo „działka siedliskowa” jest często używane, to nie ma formalnej definicji tego terminu w żadnym prawie. Niemniej jednak w orzecznictwie można doszukać się prób definiowania działki siedliskowej. Według uchwały Sądu Najwyższego z 15 grudnia 1969 r. (III CZP 12/69), działką siedliskową jest działka, na której znajdują się budynki będące częścią gospodarstwa rolnego.

Co więcej, zakłada się, że mimo braku bezpośredniej definicji w ustawie z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz. U. z 2004 r., Nr 121, poz. 1266 z późn. zm.), działką siedliskową są grunty rolne pod budynkami mieszkalnymi i innymi budynkami oraz urządzeniami, które służą produkcji rolniczej czy przetwórstwu rolno-spożywczemu.

Siedlisko
Siedlisko

Działka siedliskowa a budowlana i rolna – poznaj różnice

Najprościej rzecz ujmując, działka siedliskowa dotyczy terenów wiejskich lub obszarów wiejskich, gdzie można prowadzić działalność rolniczą lub osadnictwo wiejskie. W odróżnieniu od niej działka budowlana jest przewidziana do budowy różnych typów budynków, takich jak mieszkania, biura czy sklepy. Z kolei działka rolna jest przeznaczona pod działalność rolniczą, taką jak uprawa roślin czy hodowla zwierząt. Oto najważniejsze różnice pomiędzy tymi trzema typami działek:

  1. Działka siedliskowa: Jest to działka gruntu, która jest przeznaczona pod zabudowę gospodarstwa rolnego lub inną zabudowę związaną z osadnictwem wiejskim. Może być wykorzystywana do celów rolniczych, hodowlanych, ogrodniczych lub jako miejsce zamieszkania. Działka siedliskowa jest zwykle związana z obszarami wiejskimi i jest przeznaczona dla gospodarstw lub małych społeczności wiejskich.
  2. Działka budowlana: Jest to działka gruntu, która jest przeznaczona pod budowę budynków mieszkalnych, komercyjnych lub przemysłowych. Działka budowlana może być wykorzystywana do wzniesienia domu, budynku biurowego, sklepu, hotelu czy innego typu budynku. Zwykle znajduje się w obszarach miejskich lub podmiejskich, gdzie istnieją infrastruktura i usługi publiczne potrzebne do zaspokojenia potrzeb budowlanych.
  3. Działka rolna: Jest to działka gruntu, która jest przeznaczona pod prowadzenie działalności rolniczej, czyli uprawy roślin lub hodowli zwierząt. Działka rolna jest zwykle wykorzystywana do produkcji żywności lub paszy dla zwierząt. Cechuje się obecnością pól uprawnych, łąk, pastwisk, sadów czy innych elementów związanych z działalnością rolniczą. Często znajduje się na obszarach wiejskich lub na obrzeżach miast.

Działka siedliskowa a pozwolenie na budowę

Aby zrozumieć, jak działka siedliskowa działa, musimy wziąć pod uwagę kilka zasad. Po pierwsze, aby działka mogła być uznana za siedliskową i mieć możliwość zabudowy, musi mieć co najmniej 1 hektar lub być większa od średniej wielkości działki rolniczej w danej gminie.

Na działce siedliskowej, na której nie ma pozwolenia na budowę, można wybudować tylko budynki związane bezpośrednio z działalnością rolną, zgodnie z przepisami prawa budowlanego. Inwestycję taką mogą przeprowadzać tylko osoby zajmujące się produkcją rolną, które spełniają następujące warunki:

  • Posiadają działkę rolną o powierzchni co najmniej 1 hektara, ale nie większą niż 300 hektarów.
  • Prowadzą osobiście gospodarstwo rolne na terenie danej gminy przez co najmniej 5 lat (czyli tam, gdzie znajduje się działka siedliskowa).
  • Są właścicielami działki rolnej, użytkownikami wieczystymi lub dzierżawcami.

Pamiętajmy, że jeśli kupimy działkę siedliskową o powierzchni mniejszej niż 1 hektar, nie będziemy mogli otrzymać pozwolenia na budowę. Dlatego, jeśli chcemy wybudować dom na takiej działce, musimy zakupić co najmniej 1 hektar ziemi.

Kupno działki siedliskowej. Kto może kupić siedlisko?

Każdy może kupić działkę siedliskową. Sprawa jest jednak najprostsza, jeśli kupujący jest rolnikiem. Dlaczego? Rolnik i rolniczka mogą budować różne budynki na siedlisku, włącznie z domem. Dzieje się tak dlatego, że grunt pod budynkami mieszkalnymi wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego nadal uważany jest za grunt rolny, co gwarantuje im przywilej swobodniejszego budowania na tym terenie.

Kupno siedliska jest bardziej skomplikowane, jeśli decyduje się na niego osoba niebędąca rolnikiem. Do budowy domu na działce siedliskowej konieczne jest posiadanie pozwolenia na budowę.

Siedlisko
Siedlisko

Rolnik – kto nim jest w świetle prawa?

Zgodnie z art. 6 Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, aby być uznanym za rolnika, należy spełnić określone warunki. Są to:

  1. Posiadanie działki rolniczej o powierzchni co najmniej 1 hektara (ha) i nie większej niż 300 ha
  2. Prowadzenie osobiście gospodarstwa rolnego przez co najmniej 5 lat na terenie konkretnej gminy, gdzie znajduje się działka siedliskowa.
  3. Bycie właścicielem działki rolnej, użytkownikiem wieczystym lub dzierżawcą.

Jeśli spełniasz te wymagania, w świetle prawa możesz być uznany za rolnika. W takim przypadku będziesz miał większe uprawnienia i swobodę w zakresie wykorzystania działki siedliskowej pod budownictwo związane z działalnością rolną.

Działka siedliskowa a pozwolenie na budowę

Przyjrzyjmy się dwóm sytuacjom. W pierwszej z nich jesteśmy rolnikiem i kupujemy działkę siedliskową od rolnika. Należy sprawdzić, czy zostało już wydane pozwolenie na budowę. Jeśli tak – będzie ono przeniesione na nas, nowego właściciela lub nową właścicielkę. Jeśli pozwolenie nie zostało wydane, najłatwiejszym rozwiązaniem będzie uzgodnienie z rolnikiem – poprzednim właścicielem, by ten uzyskał je jeszcze przed transakcją kupna-sprzedaży.

W drugiej sytuacji nie jesteśmy rolnikiem i kupujemy działkę siedliskową. Proces związany z uzyskaniem pozwolenia na budowę jest w tym przypadku inny – inwestor lub inwestorka, którzy nie są rolnikami, zobowiązani są do odrolnienia działki siedliskowej.

Alternatywą może być kupno działki siedliskowej, która już jest zabudowana. Nie będąc rolnikiem, możemy uzyskać pozwolenie na przebudowę budynków, które już powstały na działce siedliskowej. Musimy jednak po raz kolejny liczyć się z koniecznością odrolnienia działki.

Na czym polega odrolnienie działki?

Procedura odrolnienia działki polega na zmianie przeznaczenia gruntu w planie zagospodarowania przestrzennego gminy, czyli na przekształceniu go z rolniczego na budowlane. Tym samym działka, która pierwotnie była przeznaczona do rolnictwa, może zostać przekształcona na teren, na którym można budować domy i inne budynki.

Cały proces odrolnienia działki składa się z dwóch etapów:

  1. Pierwszy krok to zmiana przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania lub uzyskanie decyzji od gminy, która określa warunki zabudowy. Dzięki temu formalnemu potwierdzeniu zyskujemy pewność, że że działka może być wykorzystana do celów budowlanych.
  2. Drugi etap to wyłączenie działki z produkcji rolniczej. Oznacza to, że działka przestaje być używana do prowadzenia działalności rolniczej.

Zarówno wnioskowanie o zmianę w planie, jak i uzyskanie decyzji dotyczącej warunków zabudowy, może być skomplikowane, ponieważ pozytywna decyzja zależy od wielu czynników, a czasem nawet od decyzji Ministra ds. rozwoju wsi. Jeśli nie masz doświadczenia w tych sprawach, zawsze warto skonsultować się z urzędem gminy lub miasta, którzy pomogą Ci w tym procesie.

Czy warto kupować działkę siedliskową?

Kiedy chcesz kupić działkę siedliskową, musisz wiedzieć, że może to być trochę skomplikowane, zwłaszcza jeśli nie jesteś rolnikiem. Przepisy prawne wprowadzają pewne utrudnienia dla osób spoza rolnictwa, które chcą nabyć grunty rolne. Dlatego przed podjęciem decyzji o zakupie działki siedliskowej, musisz sprawdzić, czy będziesz miał możliwość korzystania z niej w taki sposób, jak sobie wyobrażasz.

To może wymagać wizyt w urzędach gminy, składania wniosków i długiego oczekiwania na odpowiedzi. Ale jeśli naprawdę chcesz mieszkać na wsi i cieszyć się urokami wiejskiego życia, musisz przejść przez te formalności, ponieważ istnieje ryzyko, że nie będziesz mógł zbudować na działce tego, co sobie zaplanowałeś.

Jeśli chcesz uniknąć problemów, najlepiej jest kupić działkę siedliskową, która już ma na sobie jakieś budynki, na przykład dom do remontu. Ale i w takim przypadku musisz sprawdzić, czy możesz zmienić przeznaczenie działki z rolniczej na budowlaną.

Ważne jest również zrozumienie, że tylko rolnicy mają pełną swobodę wznoszenia nowych budynków lub modernizacji istniejących na działce siedliskowej, bez konieczności przeprowadzania procedury odrolnienia.

Mimo że cały ten proces może wydawać się skomplikowany, nie zniechęcaj się. Jeśli naprawdę marzysz o życiu na wsi i budowie swojego domu w otoczeniu przyrody, warto zmierzyć się z tymi formalnościami. Zasięgnij porady i pomocy w lokalnych urzędach, które udzielą niezbędnych informacji i wsparcia.

Przed kupnem działki siedliskowej – na co zwrócić uwagę?

Przed zakupem działki siedliskowej warto więc stworzyć listę rzeczy, na które powinniśmy koniecznie zwrócić uwagę. Oto kilka z nich:

  1. Przeznaczenie i warunki zabudowy: Sprawdź, jakie jest przeznaczenie działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy. Upewnij się, że działka ma odpowiednie warunki zabudowy, które odpowiadają twoim planom, np. budowa domu mieszkalnego lub budynków związanych z działalnością rolną.
  2. Pozwolenie na budowę: Jeśli nie jesteś rolnikiem, upewnij się, czy dla działki zostało wydane pozwolenie na budowę. Jeśli nie ma pozwolenia, sprawdź, czy istnieje możliwość uzyskania go w przyszłości. Warto również dowiedzieć się, czy obecny właściciel jest skłonny wystąpić o pozwolenie na budowę przed sprzedażą.
  3. Odrolnienie działki: Jeśli nie jesteś rolnikiem, zwróć uwagę, czy działka została odrolniona lub czy istnieje możliwość jej odrolnienia w przyszłości. Odrolnienie jest niezbędne, jeśli chcesz wybudować dom lub inne budynki niezwiązane bezpośrednio z działalnością rolną.
  4. Infrastruktura i dostępność: Sprawdź, jakie są warunki dostępu do działki, czy są zapewnione drogi dojazdowe, dostęp do wody, prądu, kanalizacji itp. Upewnij się, że działka ma odpowiednią infrastrukturę lub że jej dostarczenie nie będzie zbyt kosztowne lub trudne.
  5. Badanie gruntów: Przeprowadź badanie gruntów, aby sprawdzić, czy nie ma na działce obciążeń, takich jak służebności czy hipoteka, które mogą wpływać na jej wykorzystanie. Możesz również skonsultować się z geodetą w celu dokładnego pomiaru i sprawdzenia granic działki.
  6. Konsultacja z profesjonalistami: Warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach oraz architektem lub budowniczym, aby uzyskać fachową opinię na temat działki i jej potencjału. Mogą oni pomóc w zrozumieniu przepisów i wymagań oraz ocenić możliwości i koszty związane z planowaną inwestycją.

Pamiętaj, że przed zakupem działki siedliskowej warto dokładnie zbadać wszystkie aspekty i uzyskać wszelkie niezbędne informacje, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek w przyszłości i zapewnić, że działka spełnia twoje potrzeby.

Wycena nieruchomości a siedlisko

Wycena działki siedliskowej jest procesem polegającym na oszacowaniu jej wartości rynkowej. Wartość ta może zależeć od wielu czynników, takich jak lokalizacja, powierzchnia, dostępność do infrastruktury, potencjał inwestycyjny, otoczenie czy plany zagospodarowania przestrzennego. Ważnym elementem jest także stan prawny oraz ewentualne ograniczenia w użytkowaniu wynikające z przepisów prawa, jak również dostępność mediów (np. woda, prąd, kanalizacja) na działce. W przypadku działki siedliskowej wycena może uwzględniać dodatkowe czynniki związane z jej potencjałem budowlanym oraz atrakcyjnością lokalizacji dla potencjalnych nabywców.

Nie interesuje Cię działka siedliskowa tylko mieszkanie na terenie miejskim? Korzystając z naszej automatycznej wyceny PriceR, możesz z łatwością poznać ceny transakcyjne nieruchomości na rynkach: warszawskim, poznańskim, wrocławskim i olsztyńskim. Skorzystaj z naszej profesjonalnej bazy wiedzy na temat rynku nieruchomości i wyceń mieszkanie za darmo!

Oceń nasz wpis!

Polecane wpisy